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  • Crece la oferta de centros logísticos y caen los precios

    Crece la oferta de centros logísticos y caen los precios

    La Asociación Argentina de Logística Empresaria (ARLOG) llevó a cabo su quinto desayuno del año, en el que especialistas del sector compartieron sus análisis y expectativas del mercado de depósitos premium.

    Con la moderación de Alejandro Leiras, director de Capacitación de ARLOG, disertaron Alejandro Badino, gerente general de Colliers International Argentina; José Ignacio Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield, y Eduardo Munitz, gerente Comercial Real Estate de Andreani Desarrollos Inmobiliarios.

    Badino se refirió al estudio que realiza Colliers en el que analiza los movimientos de la oferta, la demanda y los precios de los centros logísticos durante el primer semestre del 2020. En este sentido señaló que “el inventario continúa con un total de 1.905.332 metros cuadrados, siendo este fenómeno contrario al comportamiento observado desde el 2018, que evidenciaba un continuo crecimiento del inventario. En el último año creció sólo un 4 por ciento versus el anterior, que había tenido un crecimiento del 11 por ciento”.

    La disponibilidad de superficie en alquiler, según el especialista, es de 307.775 metros cuadrados, un 47 por ciento mayor que el período previo, ubicándose la tasa de vacancia en 16 por ciento, con un aumento de 5 puntos porcentuales con respecto al segundo semestre del año pasado. Esta tasa de vacancia aumentó un 27 por ciento desde el último semestre, cuando había registrado un 12 por ciento. Con relación a los precios, el gerente de Colliers indicó que durante el primer semestre, el valor de Asking Rent del mercado promedió los 5,08 dólares por metro cuadrado. “Se percibe una continuidad del descenso generalizado de los precios, de un 9 por ciento con respecto al período anterior y del 13 por ciento interanual, evidenciando una baja de valores desde el 2018”, sostuvo.

    En cuanto a la demanda durante el período analizado, la absorción mostró valores netos negativos de 98.518 metros cuadrados y no se registró el ingreso de nuevos metros cuadrados, fenómeno contrario a la tendencia observada desde el 2018. En el primer semestre del año pasado, había sido positiva, con 71.741 metros cuadrados.

    A modo de conclusión expresó: “El resultado que nos muestra nuestro mercado tiene que ver más con la problemática argentina que con la pandemia en sí. El incremento de la vacancia y la disminución de precios no resultan una sorpresa, pero es esperable un cambio de tendencia en el mercado, al menos en el comportamiento de los centros logísticos, una vez superada esta compleja etapa que golpeó fuertemente a todos los sectores”.

    El impacto de la pandemia

    Luego fue el turno de Viñas, quien aludió a la encuesta realizada por Cushman & Wakefield entre unas 50.000 personas en todo el mundo. El relevamiento asegura que las experiencias vividas antes y durante la pandemia dejaron algunas lecciones y proyecciones importantes. Entre ellas: se puede ser productivo desde cualquier lugar; se impone la flexibilidad laboral, y que las oficinas serán parte del nuevo ecosistema. El lugar de trabajo incluirá varias ubicaciones y experiencias que fomentarán la cultura, la productividad y el bienestar.

    Por otra parte, el informe señaló nuevos requerimientos que deberán tener en cuenta las empresas en este contexto. Entre ellas, la reducción de las superficies que ocupan, porque muchos de los empleados van a trabajar home office o serán rotativos. Además, indicó que los propietarios deben analizar la ubicación de las empresas inquilinas dentro de los edificios.

    Otros puntos que mencionó son la adaptabilidad de los edificios y la tecnología para que quienes no están en la oficina se enteren de lo que ocurre dentro de ella. También destacó la importancia de focalizarse en la experiencia del inquilino: “No sólo necesita un espacio para trabajar sino también contar con un auditorio, comedor, programas de bienestar y una infraestructura segura de cara a la pandemia”.

    También se refirió a la necesidad de facilitar la movilidad de los ocupantes: “Ahora se trata de reducir al máximo el transporte público, así que se deben requerir espacios para guardar vehículos privados, bicicletas y motos, además de ofrecer servicios de chárter para los empleados”.

    Para finalizar el encuentro virtual, Munitz se explayó sobre cómo afectó la pandemia la demanda de infraestructura y cómo modificó la logística. “La cuarentena obligó a muchas empresas a cambiar su forma de trabajo, lo que representó una oportunidad para los centros logísticos. Muchas empresas que no tenían desarrollado el canal digital de venta entendieron que debían alinearse, y esto generó consultas por la oferta de nuestro centro logístico. Debimos ser flexibles y dinámicos, y lidiar con las realidades de cada provincia. Lo que termino sucediendo es que el volumen explotó”.

    De acuerdo con su visión, la logística se transformó en un ámbito sumamente desafiante: “Hay una revalorización de todo este proceso y un crecimiento de todos sus actores. La logística se convirtió en un proceso clave para la comercialización de productos. Se viene un nuevo modelo de almacén, ya que los grandes demandantes de muchos metros ya no se van a concentrar en un solo lugar”.

    En virtud de esos cambios, de acuerdo con el ejecutivo, la capacidad de adaptación es clave. “Ahora nos estamos vinculando con concentradores de tierras, red de parques y que todos tengamos una posibilidad cierta de seguir sosteniendo el negocio con menores costos”, concluyó el directivo de Andreani.

    Fuente: Énfasis Logística

  • Afirman que régimen especial de la CNV permitirá financiar desarrollos inmobiliarios

    Afirman que régimen especial de la CNV permitirá financiar desarrollos inmobiliarios

    El régimen especial de vehículos de inversión colectiva para el desarrollo del sector inmobiliario podría generar una masa de dinero importante en el mercado de capitales para financiar proyectos especialmente destinados a vivienda e infraestructura en todo el país.

    El régimen especial de vehículos de inversión colectiva para el desarrollo del sector inmobiliario que abrió a consulta la Comisión Nacional de Valores (CNV), podría generar una masa de dinero importante en el mercado de capitales para financiar proyectos especialmente destinados a vivienda e infraestructura en todo el país, de acuerdo con fuentes del sector consultadas por Télam.

    En los últimos días la CNV publicó en consulta pública un régimen especial de vehículos de inversión colectiva para el desarrollo del sector inmobiliario, a través de la Resolución 844/2020, que fue el primer resultado de un equipo de trabajo constituido para promover nuevos productos que movilicen recursos desde el mercado de capitales hacia diversos sectores de la economía real.

    En diálogo con Télam, el presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), Damián Tabakman, que participa de la etapa de consulta, dijo que “esto nos entusiasma, ya hablamos con inversores potenciales, como compañías de seguros”, y agregó: “Ojalá prospere, esperemos que el mercado de capitales se acerque un poco más al mundo del desarrollo inmobiliario”.

    “Con esto el Gobierno está diciendo que quiere que el mercado de capitales sea un financiamiento para la economía real”, agregó Tabakman, y dijo que luego habrá que avanzar en “normativas, cuestiones impositivas y regulaciones por parte de la Superintendecia de Seguros de la Nación”.

    La iniciativa busca instaurar ciertas novedades y cambios al régimen vigente de los Fondos Comunes de Inversión Cerrados y de los Fideicomisos Financieros, que se constituyan con la finalidad exclusiva de financiar la actividad inmobiliaria, para generar un modelo similar a otros exitosos como los fideicomisos con oferta pública Fibra en México, los Socimi en España y el más tradicional que es el modelo estadounidense de los REIT (Real Estate Investment Trusts).

    Al presentar la iniciativa en una reunión virtual, el presidente de la CNV, Adrián Cosentino, señaló que con esta herramienta se podrá “avanzar en la federalización de nuestro mercado doméstico de capitales, dado el rol de la actividad en toda la geografía nacional y las necesidades que muchas economías regionales ostentan en términos de resolver demandas habitacionales, de infraestructura asociada y otros tantos proyectos en línea con programas”.

    Tabakman dijo que esto permitirá impulsar inversiones “de bastante escala porque ese tipo de vehículos son caros, no pueden ser obras chicas; en general será para proyectos residenciales, comerciales, viviendas, en Capital y también en el interior del país”, remarcó.

    Afirmó que “los inversores institucionales grandes tienen sobreabundancia de pesos y muchas restricciones, no pueden comprar dólares, entonces los ladrillos son un resguardo de valor importante y sobretodo una inversión atractiva”.

    En tanto, Herman Faigenbaum, director general de Cushman & Wakefield, dijo a Télam que con estos vehículos “se podría generar una masa de dinero importante que movilice al sector inmobiliario; es un sector que se ha desarrollado con muy poco capital propio; se desarrolla con dinero de los propios compradores de vivienda”.

    Faigenbaum, que también es director de un programa de Real State en la Universidad Di Tella, detalló que “el 95% de la construcción en el sector inmobiliario es vivienda y seguramente va a haber más apetencia de los inversores de invertir en proyectos de corto plazo como es vivienda, que oficinas”.

    Con esta herramienta “no veo a los inversores apostando a largo plazo sino a uno más breve que es el desarrollo de edificios de vivienda, y dentro de esto hay poco hecho que haya utilizado capital propio de riesgo del desarrollador”, explicó.

    “En todos los países del mundo, o casi todos, el Real State siempre es una industria de capital intensivo y ese capital sale de las entidades financieras y del mercado de capitales; acá estaríamos abriendo la puerta a una de estas grandes patas para que financie proyectos, eso es un cambio importantísimo”, destacó Faigenbaum.

    Sostuvo que “la norma no establece ningún beneficio impositivo en particular porque la CNV no puede hacerlo”, y agregó: “estaría bueno si se acompaña con una norma impositiva para el sector como otros países”.

    De todos modos, aseguró que “sin incentivos impositivos ya existiría una cierta parte del dinero que aunque sea por diversificación podría ir dirigida a estos fondos”.

    Por su parte, la contadora y asesora de la CEDU, Mariela Schenone, señaló a esta agencia que “el mercado inmobiliario es un mercado muy atomizado en pequeños desarrolladores, y eso hace que la creación de un vehículo como éste tenga sentido para proyectos grandes, que sean escalables, con financiamiento a largo plazo”.

    Consideró que “como vehículo para recaudar fondos más masivamente, le falta un tirón de beneficios para que el desarrollador lo vea como oportunidad”, y observó la importancia de que participen “inversores institucionales como compañías de seguros”.

    “Es un acto de muy buena voluntad generar este puente entre el sector y el Gobierno; habría que generar una forma de estructuración más fácil, adaptado a este mercado que son pymes, aun cuando manejan grandes flujos de dinero son pymes, y pegar ese salto no termina siendo atractivo si no hay un beneficio fuerte”, aportó.

    La norma, plasmada en la RG844/2020, será analizada por la industria del sector que podrá formular sus aportes a la futura normativa hasta mediados de julio, a través de la CEDU, la Cámara Argentina de Fondos Comunes de Inversión (CAFCI) y potenciales inversores institucionales.

    Fuente: Télam

  • Cobra relevancia el desarrollo de centros logísticos ante el crecimiento del e-commerce

    Cobra relevancia el desarrollo de centros logísticos ante el crecimiento del e-commerce

    Se están pactando precios más bajos pero por uno o dos meses. En su mayoría queda como deuda a futuro.

    En el mercado de oficinas y locales corporativos, la renegociación de los alquileres en plena cuarentena por el coronavirus es como un traje a medida, varía mucho según las posibilidades de los inquilinos. Desde la experiencia de las inmobiliarias que se dedican a rentar este tipo de inmuebles, las quitas en los montos de los alquileres pueden llegar hasta el 50%.

    En líneas generales, se están renegociando muy pocos contratos. “En los que están en marcha, (la renegociación) se hace por un periodo corto, puntual, por el tema de la pandemia, y depende mucho de la situación económica del locatario”, cuenta José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos. Según este analista, “se están pactando alquileres más bajos pero solo por un periodo de uno, dos o tres meses, y en su mayoría quedan como deudas a futuro”, señala.

    De acuerdo con los últimos datos de Cushman, correspondientes al primer trimestre del año, el precio promedio de alquiler para oficinas clase A era de US$ 27,9 el metro cuadrado. Y el nivel de vacancia, es decir de la superficie disponible, era del 7,8%.

    Santiago Levrio, titular de EME Home Desarrollos Inmobiliarios, asegura que existe una diferencia sustancial en las renegociaciones de los contratos, según los locadores: “Las empresas más grandes (las marcas en los locales comerciales, por ejemplo), pueden hasta ofrecer pagar cero”. Porque en estos casos, el propietario tiene más miedo de perder al inquilino, que le representa acceder a mejores ingresos cuando pase la crisis. “En estos casos, la cantidad de players para esas ubicaciones son pocos “, explica.

    En cambio, los inquilinos de firmas más chicas son los que están haciendo mayor esfuerzo para pagar las mensualidades. “Con todo, aún en estos casos, el mejor escenario para los propietarios es cobrar la mitad, según el rubro”, dice.

    Para Sebastián Cantero, a cargo de la firma homónima: “Todo lo vinculado a lo comercial está en situación muy crítica porque las empresas que ocupan esos locales u oficinas están inactivos. Para ser precisos, el 85% abonó normal y el 15% con alguna dificultad o en forma tardía. Pero la situación es grave”, dice y agrega que “las oficinas tal como las conocíamos van a dejar de existir, se van a adaptar a los nuevos tiempos”.

    En cuanto a las formas de renegociación de los contratos, Cantero explica: “Predomina la buena fe. Para el contratante, la alternativa es rescindir el contrato pero cuando el locador y locatario puede hacer un zoom o skype y renegociar condiciones, en muchos casos se aceptan quitas de un 30% o 40%. De hecho hay casos en los que los propietarios les dicen a sus inquilinos que no dejen la oficina aunque no puedan pagar y que a cambio, se hagan cargo de las expensas y los gastos”.

    “La renta anual de la oficina está atada al valor de venta. Como no hay precios y se estima que va a haber baja del 30%, la renta también va a caer. La situación es tan crítica que puede llegar a haber sobrantes de metros cuadrados para alquiler en el mercado pero hasta que no se abra la cuarentena la realidad es que no hay valores. La quita puede llegar a ser del 20% hasta el 50%”, estimó.

    Horacio Ludigliani, asesor inmobiliario (de la firma homónima) cuenta que: “hay una completa renegociación de precios de locales comerciales, sobre todo de aquellos que se habían estipulado en dólares. Además, con el trabajo a distancia, se empieza a pensar en oficinas mas pequeñas. Los profesionales o comerciantes se dan cuenta de que pueden tener a sus empleados trabajado a distancia”, dice.

    Según el empresario, “no hay tantos pedidos de oficinas, por eso los propietarios tratan de renegociar los contratos para retener a los inquilinos. En cuanto a la demanda, “se están solicitando oficinas que cuenten con buena tecnología de acceso remoto y que tengan espacios independientes para trabajar bajo la modalidad de coworking”, apuntó.

    Precisamente para asesorar a clientes que están pasando por la instancia de renegociar sus contratos de alquiler, Cushman elaboró una serie de recomendaciones. Entre ellas, la firma plantea que es necesario definir si es imperioso avanzar ahora con la negociación y en ese caso, planificarla estratégicamente. “Si el impacto aún no es significativo, puede tener sentido esperar y eventualmente intentar la renegociación con mayor información de la empresa y del mercado, afectando lo menos posible la relación de largo plazo con el propietario”, explicó Viñas, entre algunas de esas sugerencias.

    Fuente: Clarín

  • El boom de los centros logísticos frente al crecimiento del e-commerce

    El boom de los centros logísticos frente al crecimiento del e-commerce

    Los centros logísticos cobran relevancia frente al crecimiento del e-commerce y se abren oportunidades de inversión destinada a la construcción de depósitos urbanos que permitan atender con mayor eficiencia y rapidez la entrega de los paquetes, de acuerdo con especialistas del sector.

    “Es un momento ideal para el inversor que va en general a oficinas y residencial; el sector de la logística tiene oportunidades, hoy se necesitan depósitos urbanos dentro de la malla urbana para llegar a la última milla”, señaló Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

    Desalvo detalló que “se trata de superficies de 2.000 a 3.000 metros; hay proyectos en marcha y tenemos consultas de empresas que se empiezan a meter en la última milla”.

    Afirmó que “dentro del rubro inmobiliario, este sector es uno de los pocos que no ha sentido la crisis porque sigue con normalidad, a diferencia del residencial, o comercial que es el más afectado”.

    En el último tiempo, la zona sur se consolidó como la segunda más importante por su comportamiento sostenido, la disponibilidad de tierras y su ubicación estratégica para el e-commerce.

    Según Desalvo, la zona sur “se terminó de consolidar por esta mixtura de estar en el centro entre la Ciudad de Buenos Aires y el GBA; la característica que predomina en los ocupantes de la zona sur es el retail, el hecho de que estén en zona sur hace la operación logística más simple”.

    Señaló que “la logística se estuvo preparando desde 2017 para el crecimiento del comercio electrónico y se construyeron muchos metros” por lo cual “al momento el sector está preparado para recibir demanda y hasta el momento no hubo incidencia real en la vacancia, que en febrero estaba en el orden de 16% y hasta el momento nos viene dando que se mantiene”.

    Por otra parte, Facundo Carreras, broker de industrias de Jones Lang LaSalle (JLL) explicó que “el crecimiento del comercio electrónico ha añadido otro nivel más de complejidad al sector logístico urbano porque ha fragmentado enormemente la última milla de la distribución, multiplicando el número de puntos de entrega y provocando que los consumidores demanden menores plazos de entrega”.

    “La pandemia está produciendo un aceleramiento en el proceso de transformación de la logística para e-commerce, el cual ya veníamos observando en otras partes del mundo y que en Argentina estaba tardando en concretarse. La revolución en las entregas de última milla, que probablemente iba a ocurrir en los próximos años, está ocurriendo en estos meses de cuarentena”, señaló el especialista.

    Carreras dijo a Télam que “la pandemia, y esta nueva explosión del e-commerce, puede traer oportunidades para que nuevos emprendedores se sumen a esta tendencia que tiene margen para crecer exponencialmente”.

    “Los consumidores esperan recibir su producto en tiempo y forma en el lugar donde ellos indiquen (por ejemplo, en su domicilio, en el puesto de trabajo o puntos de recogida), y devolverlos si no están conformes con el mismo. La coordinación entre la infraestructura (autopistas, almacenes cerca de las ciudades, etc.), la tecnología y el empleo son necesarios para que la logística de e-commerce pueda tomar el rol que el consumidor está demandando”, concluyó.

    Fuente: El Economista

  • Cómo preparar a los colaboradores para una vuelta al trabajo segura

    Cómo preparar a los colaboradores para una vuelta al trabajo segura

    Cinco claves para que el regreso al trabajo sea ordenado y consensuado.

    En este momento en el cual varias empresas comienzan a planificar la vuelta de sus empleados a sus lugares de trabajo, es muy importante realizar esta transición de forma ordenada y segura.

    Para charlar sobre este proceso, BAE Negocios dialogó con Claudio Ubaldi, gerente de operaciones de la firma de servicios inmobiliarios corporativos Cushman & Wakefield, quien habló del “Programa para regresar a los lugares de trabajo”, orientado a las distintas áreas de las empresas, basado en la información sanitaria local y en las experiencias de los distintos países del mundo donde ya se han implementado exitosamente estas prácticas.

    Ubaldi comenta que el plan para el área de Rercursos Humanos contempla las siguientes recomendaciones:

    • Comunicar para mitigar la ansiedad: poseer un plan para volver al lugar de trabajo que contemple las necesidades de los trabajadores será fundamental para minimizar los efectos negativos que esta transición pueda generar. Conocer las herramientas de comunicación y su correcta utilización, y elaborar los planes adecuados en base a la información recibida serán la clave para ayudar al personal y hacer fluido el regreso. Comunicar a los empleados las razones y los motivos de los cambios y las nuevas necesidades y normativas para trabajar con seguridad cuidando de su salud y entorno ayudará a garantizar un retorno exitoso.
    •  Evaluar quién debe volver al lugar de trabajo: fundamentar y establecer responsablemente quiénes deben volver a su puesto de trabajo ayudará a las empresas a cumplir el objetivo de recuperar efectivamente su actividad. Conocer las herramientas y criterios de evaluación permitirá una selección adecuada del personal para una rápida recuperación.
    • Gestionar el cambio: Realizar una gestión efectiva del cambio favorecerá la disminución de la incertidumbre de nuestro personal sobre qué esperar al volver a la oficina, sobre cómo ha cambiado su entorno y sobre cómo ajustarse a las nuevas necesidades. Una correcta campaña de capacitación que refuerce los conceptos de una visión compartida garantizará el éxito de esta transición.
    •  Implementar nuevos roles y prácticas: Revisar las políticas de la empresa y adaptarlas al nuevo escenario, considerando las expectativas de los empleados y sus preocupaciones, y alinearlas a la cultura de la organización será fundamental para establecer un clima de concientización y cumplimiento. Entendemos que debemos coordinar las necesidades de las empresas, de los entes gubernamentales y de la fuerza laboral para lograr una implementación eficiente de los protocolos.
    • Determinar nuevas responsabilidades: Reconocer que el nuevo escenario laboral ha generado necesidades operativas que deben cubrirse de forma inmediata ayudará a una rápida adaptación de la empresa.

    Fuente: BAE Negocios

  • ¿Cómo será la vuelta a las oficinas y los lugares de trabajo?

    ¿Cómo será la vuelta a las oficinas y los lugares de trabajo?

    Durante las próximas semanas y meses, a medida que se levanten las restricciones de circulación, las organizaciones comenzarán el retorno a sus lugares de trabajo físico, proceso que ya se ha iniciado en algunas partes del mundo. La migración de los trabajadores se dará de forma diferente para cada organización, utilizando protocolos que no tienen precedentes. 

    Para asesorar acerca de cómo hacerlo de forma segura, Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, preparó una guía para reabrir las oficinas y lugares de trabajo teniendo en cuenta las experiencias de distintos países donde ya se han implementado estas prácticas con mucho éxito.

    Las principales cuestiones que preocupan a los actores del sector son: ¿cómo pueden los propietarios de edificios preparar sus activos para el retorno de los ocupantes? ¿Y cómo pueden los empleadores asegurarse de que están preparados para recibir a sus empleados y que ellos estén preparados para el retorno?

    El proceso que diseñó Cushman & Wakefield se basa en estos puntos:

    • Preparar el edificio: recomendaciones sobre los planes de limpieza, inspecciones necesarias previas a la ocupación, controles de sistemas edilicios.
    • Preparar la fuerza de trabajo: guía de recomendaciones para las áreas de RRHH para mitigar la ansiedad, políticas para decidir quién regresa, comunicados a los empleados.
    • Preparar el lugar de trabajo: con el objetivo de crear un espacio de trabajo seguro y saludable, se sugieren ciertas normas y conductas:
      • Control de acceso: controles de salud, recepción de edificios, lobbies y recepciones, ascensores, visitantes.
      • Plan de distanciamiento social: implementación de la política “dos metros de distancia en la oficina” con menor densidad y patrones de tráfico. Este plan incluye desde señalética en los ascensores, pasillos, salas de reuniones con marcas para guiar la circulación, hasta áreas libres rodeando cada estación de trabajo, y el uso de materiales descartables y/o reciclables para arriba de los escritorios. Para ver más detalles:  https://youtu.be/EKzrhuhat-8
      • Reducir los puntos de contacto: escritorios limpios, plan de alimentos, limpieza.
    • Comunicarse con confianza: guía para aprender a manejar las emociones del equipo, reconocer el temor, escuchar y comunicarse de manera transparente.

    Herman Faigenbaum, director general de Cushman & Wakefield, comenta: “Con esta guía queremos compartir nuestros conocimientos y los de nuestros colegas del resto del mundo para aportar nuevas ideas y recomendaciones para adaptarnos a esta nueva realidad que nos toca vivir. Estamos seguros de que las próximas semanas y meses nos enseñarán cosas nuevas, y esperamos tener más ideas y actualizaciones para ayudar a las organizaciones a avanzar en territorios que antes no conocíamos”.

    Fuente: Cushman & Wakefield

  • Abrimos un Consultorio en real estate

    Abrimos un Consultorio en real estate

    Desde el comienzo del periodo de aislamiento social a causa del coronavirus, cambiaron nuestros hábitos y modalidades de trabajo. En este contexto de incertidumbre, comenzamos a recibir consultas de nuestros clientes y colegas, relacionadas con el impacto de la pandemia en el mercado y en los negocios inmobiliarios.

    Por esta razón, decidimos abrir, en nuestras redes sociales, un “Consultorio en real estate”, a través del cual recibimos y contestamos todas las inquietudes de nuestros seguidores. Los profesionales de todas nuestras áreas están atentos a las consultas y a las tendencias mundiales, con el objetivo de brindar, a cada momento, la información más actualizada disponible.

    Para participar de esta iniciativa, envianos tus consultas a través de nuestro correo electrónico (argentina@sa.cushwake.com) o dejanos comentarios en nuestras redes sociales: LinkedIn, Instagram, Facebook y Twitter.

    También te invitamos a suscribirte a nuestro newsletter, para recibir las consultas más destacadas en tu correo electrónico.

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  • Negocios inmobiliarios en la era de la restricción cambiaria

    Negocios inmobiliarios en la era de la restricción cambiaria

    Ante la aplicación de las medidas económicas que restringen las operaciones cambiarias, la inversión en real estate es una oportunidad para mantener el valor del capital acumulado en pesos.

    Desde que comenzaron a regir las restricciones a las operaciones cambiarias, en septiembre del año pasado, las empresas que no pueden girar utilidades al exterior ni comprar moneda extranjera, acumulan pesos que, en un contexto inflacionario, pierden valor constantemente. Ante la necesidad de preservar sus ganancias, inversores y empresarios encuentran hoy la oportunidad de invertir en real estate como una solución no solo para mantener, sino también para optimizar el rendimiento de sus negocios.

    Si bien apostar a la compra de inmuebles como resguardo de valor no es una idea que no hayamos escuchado nunca en un país con antecedentes de procesos devaluatorios, las penalizaciones a las operaciones en moneda extranjera y la brecha entre el dólar oficial, el dólar MEP y el contado con liquidación complican la situación; pero en el negocio inmobiliario son varias las formas de “invertir en ladrillos”.

    La primera de las alternativas es adquirir inmuebles corporativos, ya que muchas de las empresas que los venden aceptan realizar las operaciones en moneda local, porque pueden reinvertir los pesos de manera inmediata. Las opciones son variadas: se pueden comprar oficinas o depósitos logísticos, cuyo valor se expresará siempre en dólares; o se puede participar en el desarrollo de un inmueble para la utilización futura tanto propia como para alquilar.

    También se pueden comprar tierras, con la posibilidad de desarrollar y construir inmuebles para utilización propia o para la obtención de una renta. Otra opción es adelantar alquileres en contratos de locación actuales o nuevos.

    “La clave está en detectar rápidamente dónde están las oportunidades, para que el valor del capital no se siga depreciando”, explica José Viñas, director de brokerage de Cushman & Wakefield Argentina, y agrega que “como en todas las crisis, esta es una buena oportunidad para conocer y aprovechar otras alternativas de negocios”.

    Fuente: La Nación – Content Lab para Cushman & Wakefield.

  • Los valores para alquilar centros logísticos y complejos industriales en el GBA siguen cayendo

    Los valores para alquilar centros logísticos y complejos industriales en el GBA siguen cayendo

    En el segundo semestre del 2019, la baja llegó hasta el 10 por ciento. Crece la oferta de espacios que apuntan a la expansión del comercio electrónico.

    Los valores de alquiler de los inmuebles logísticos y complejos industriales siguen sin poder recuperarse.

    De acuerdo con el reporte del segundo semestre del 2019 de la empresa global de servicios inmobiliarios Cushman & Wakefield, el promedio en la zona Norte del Gran Buenos Aires descendió 10% con respecto al primer semestre del año pasado, y alcanzó los US$5,6 el metro cuadrado. En el caso del Oeste cayó 4% llegando a US$4,5 por y en zona Sur cerró en US$5,6 por m2, una baja del 2 por ciento. El pico se registró en el segundo semestre de 2015, cuando alcanzó los 8 dólares.

    “Un factor para tener en cuenta en los próximos meses es la evolución en la cotización del dólar, ya que es un componente de actualización en la mayoría de los contratos pesificados y que, ante la estabilidad de la moneda en los últimos meses, puede comenzar un proceso de mayor depreciación en los valores locativos”, indica el estudio.

    La caída de los valores no sólo tiene que ver con una variable macroeconómica sino también con la incorporación de mayor oferta.

    Santiago Isern, Broker Senior del área Industrial de Cushman & Wakefield destaca que “dentro de los proyectos más representativos, se inició la obra del Centro de Distribución Malvinas Argentinas con 31.000 metros cuadrados dentro de la zona del Triángulo de San Eduardo (ubicado en la bifurcación de las Rutas 8 y 9); y por otro lado, comenzaron los movimientos de tierra para 70.000 m2 en el Centro Logístico 3 de Febrero que entrarían al mercado a fines de 2020 y los cuales comenzarán a dar importancia al submercado Oeste”.

    Por último, el informe revela que las obras en curso totalizan 238.590 m2, estando el 53% en Zona Norte, 18% en Zona Sur y el 29% en Zona Oeste. La superficie en proyecto es de 781.977 metros cuadrados.

    Por su parte, Lucas Desalvo, Gerente de Market Research de Cushman, comenta que “en el mercado logístico, en términos generales se observa una tasa de vacancia del 16,7%, un 26,4% superior respecto al primer semestre de 2019. Esto se debe en parte por la entrega de proyectos que aún no han sido alquilados en su totalidad. A su vez se suman nuevas disponibilidades al mercado, producto de la retracción en la demanda de consumo, situación que conlleva una menor necesidad de almacenaje”.

    Un dato importante que refleja el informe es que, dentro de la oferta relevada, el 27% se compone por naves de 20.000 a 30.000 metros cuadrados y el 73% posee superficies menores a 20.000 m2. Esta situación deja a un mercado no preparado para recibir demandas mayores a 30.000 m2, las cuales deben ser canalizadas con la opción de construcción hecha a medida bajo contratos “built to suit”.

    Evolución

    Hasta 2015, el submercado conformado por el Triángulo de San Eduardo concentraba el 55% del stock logístico premium, mientras que la zona Sur representaba un 23 por ciento. Al cierre del último semestre del 2019, el stock del triángulo descendió al 45% y zona Sur ascendió al 32%, debido a las grandes inversiones lanzadas al mercado, como la de Plaza Logística Mercado, un predio destinado a Mercado Libre para hacer operaciones de e-commerce. A su vez hay desarrolladores que tienen en proyectos que van lanzando en etapas, a medida que logran ocupar metros cuadrados.

    Dentro de los principales factores del Sur, se destaca la proximidad a la Ciudad de Buenos Aires de cara a las operaciones de e-commerce. La cercanía permite ubicar centros logísticos XXL (mayores a 30.000 m2) en lo que se puede denominar “última milla”, garantizando mejores tiempos de entrega. Por otra parte, hay otros dos factores a destacar: la cercanía al Puerto de Buenos Aires y al Aeropuerto de Ezeiza, dos puntos clave para el recibimiento de cargas.

    Por último, la consolidación de la Ruta 6 y el Paseo del Bajo, son dos obras que agilizaron el tránsito e hicieron mirar al Sur con mayor interés, sumado a la disponibilidad de tierras.

    Fuente: BAE Negocios

  • Inmuebles logísticos e industriales: la Zona Sur se consolidó como el segundo mercado más importante.

    Inmuebles logísticos e industriales: la Zona Sur se consolidó como el segundo mercado más importante.

    De acuerdo a nuestro reporte del mercado de inmuebles logísticos e industriales del último semestre del 2019, la Zona Sur se posicionó en el segundo puesto en términos de stock (de metros cuadrados) logístico premium.

    Hasta el año 2015, el submercado conformado por el “Triángulo de San Eduardo”, ubicado en la bifurcación de las Rutas 8 y 9, concentraba el 55% del stock logístico premium, mientras que la  Zona Sur representaba un 23%.  Al cierre del último semestre del 2019, el stock del triángulo descendió al 45% y Zona Sur ascendió al 32%, debido a las grandes inversiones lanzadas al mercado, como la de Plaza Logística Mercado, un predio destinado a Mercado Libre para hacer operaciones de e-commerce.  A su vez hay desarrolladores que tienen en proyectos que van lanzando en etapas, a medida que logran ocupar los m2.

    Dentro de los principales factores de la Zona Sur, se destaca la proximidad a la Ciudad de Buenos Aires de cara a las operaciones de e-commerce. La cercanía permite ubicar centros logísticos XXL (mayores a 30.000 m2) en lo que se puede denominar “última milla”, garantizando mejores tiempos de entrega.  Por otra parte, hay otros dos factores a destacar: la cercanía al Puerto de Buenos Aires y al Aeropuerto de Ezeiza, dos puntos  clave para el recibimiento de cargas.

    Por último, la consolidación de la Ruta 6 y el Paseo del Bajo, son dos obras que agilizaron el tránsito e hicieron mirar al sector Sur con mayor interés, sumado a la disponibilidad de tierras.

    VACANCIA Y PRECIO

    Lucas Desalvo, nuestro Gerente de Market Research  comenta que “en el mercado logístico, en términos generales se observa una tasa de vacancia del 16,7%, un 26,4% superior respecto al primer semestre de 2019. Esto se debe en parte por la entrega de proyectos que aún no han sido alquilados en su totalidad. A su vez se suman nuevas disponibilidades al mercado, producto de la retracción en la demanda de consumo, situación que conlleva una menor necesidad de almacenaje”.

    Un dato importante que refleja el informe es que, dentro de la oferta relevada, el 27% se compone por naves de 20.000 a 30.000 m2 y el 73% posee superficies menores a 20.000 m2. Esta situación deja a un mercado no preparado para recibir demandas mayores a 30.000 m2, las cuales deben ser canalizadas con la opción de construcción bajo contratos “built to suit”.

    Con respecto a los valores de alquiler, siguen sin poder recuperarse. El promedio ponderado en Zona norte descendió un 10% llegando a 5,6 u$s/m2. Zona Oeste descendió 4% llegando a u$s 4,5/m2 y Zona Sur cerró en u$s 5,6/m2, lo que representa un descenso del 2%. Un factor para tener en cuenta en los próximos meses es la evolución en la cotización del dólar, ya que es un componente de actualización en la mayoría de los contratos pesificados y que, ante la estabilidad de la moneda en los últimos meses, puede comenzar un proceso de mayor depreciación en los valores locativos.

    Santiago Isern, Broker  Senior del área Industrial,  destaca que “dentro de los proyectos más representativos, se inició la obra del Centro de Distribución Malvinas Argentinas con 31.000 m2 dentro de la zona del Triángulo de San Eduardo; y por otro lado, comenzaron los movimientos de tierra para 70.000 m2 en el Centro Logístico 3 de Febrero que entrarían al mercado a fines de 2020 y los cuales comenzarán a dar importancia al submercado Oeste”

    Por último, el informe revela que las obras en curso totalizan 238.590 m2, estando el 53% en Zona Norte, 18% en Zona Sur y el 29% en Zona Oeste.  La superficie en proyecto es de  781.977 m2 a la espera que la economía estabilice para poder avanzar con las inversiones.

    Por Cushman & Wakefield

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