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Durante la última parte del año, aunque la vacancia creció levemente, se desaceleró el ritmo de desocupación. La Zona Dot y el Distrito Tecnológico, fueron las zonas elegidas por las empresas para instalarse.

El cierre de los datos de 2021 del mercado de oficinas clase A de Buenos Aires, mostró ciertos signos de estabilidad luego de dos años de crisis pandémica. El último trimestre del año presentó una vacancia de 15,3%, solo un punto mayor respecto del anterior, continuando de este modo la tendencia de los tres primeros trimestres. Así lo indica el último informe Market Beat de oficinas de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

“Estamos observando que varias empresas ya implementaron el retorno progresivo a sus espacios de trabajo y otras aún están en procesos de reorganización y optimización de las superficies que ocupan, para adaptarlas a los esquemas híbridos actuales y para evaluar la posibilidad de reducir costos de alquiler”, comentó José Viñas, Director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

El informe muestra que el precio promedio de alquiler pedido para oficinas clase A, el 2021 cerró en 24,7 USD/m², continuando la tendencia a la baja con una variación interanual de -8,9%, casi la misma que el trimestre anterior. El submercado Centro Sur marcó la diferencia, con una caída de 30%. En tanto, la baja de precios pedidos en el área Non-CBD (no céntrica) deja de ser tan pronunciada y Catalinas-Plaza Roma se ubica nuevamente como el sector más apreciado del mercado con un valor promedio de USD 30/m².

Bajó el ritmo de la desocupación

Por su parte Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, agregó: “aunque la absorción trimestral volvió a ser negativa, tal como sucede desde el inicio de la pandemia, el ritmo de desocupación se viene desacelerando: durante la segunda mitad del año se desocupó una superficie equivalente al 30% del metraje desocupado durante los primeros seis meses. La absorción del último trimestre fue de -10.588 m², resultado de 7319 m² ocupados y 17.907 m² desocupados.

Los especialistas comentan que, en este contexto, se acentúa la tendencia de contratación de superficie en la zona Non-CBD (no céntrica), ya que durante el último trimestre el 100% de las ocupaciones se constituyeron en este sector. Zona Dot y Distrito Tecnológico son los submercados con mayor absorción positiva este trimestre, con 2412 m² pertenecientes a Loop, desarrollo recientemente ingresado.

¿Qué pasará los próximos meses?

En cuanto al panorama futuro, el informe de Cushman & Wakefield indica que hay actualmente en construcción 276.645 m², sin cambios respecto del trimestre anterior, salvo por un proyecto culminado en el submercado Distrito Tecnológico, de 7500 m².

Se esperaba la culminación de otros desarrollos para fines de este año, pero debido a las restricciones solo uno de ellos concluyó su construcción. Por esta razón, si bien la fecha de entrega del 95% del total en construcción está pactada para 2022, se estima que podría haber modificaciones en los plazos e ingresar al mercado recién en 2023. El panorama es positivo en miras al comportamiento de la vacancia, ya que cerca del 50% del volumen en construcción está en distritos con vacancia por debajo del 10%

Por último, los 729.095 m² proyectados hasta el 2026 también podrían sufrir variaciones debido a que los desarrolladores analizan el retorno a las oficinas y las zonas y productos demandados antes de continuar con los proyectos.

Fuente: Cushman & Wakefield

Junto a Reporte Inmobiliario presentamos los datos de la nueva edición de este informe donde analizamos el comportamiento y rendimiento de las inversiones inmobiliarias en el mercado de oficinas y el residencial de Buenos Aires.  

Para quienes reciben ingresos en pesos, resulta una problemática típica de procesos inflacionarios, estimar el rendimiento de los pesos ante el permanente impacto de la suba generalizada de precios. El mercado inmobiliario no es ajeno a dicho fenómeno, ya que la mayoría de contratos suelen estar en pesos. Para dotar de mayor claridad al sector, junto a Reporte Inmobiliario, medio especializado del sector, desarrollamos este informe para cruzar los precios de alquileres mensuales de oficinas y departamentos, ajustarlos por inflación y ver el rendimiento real de cada segmento.

Para realizar este estudio, se comparó en el caso de las oficinas, el valor promedio de alquiler solicitado en el mercado CBD (zona céntrica), compuesto por los submercados 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín, en tanto que para el mercado residencial se utilizó como referencia el valor promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo, para departamentos usados de 2/3 ambientes estándar sin amenities. En ambos casos, los datos (correspondientes al período 2014-Q3 2021) fueron ajustados por inflación al cierre del tercer trimestre de 2021.

Desde 2014 hasta el tercer trimestre de 2021 el valor del alquiler de las oficinas experimentó, previo ajuste por inflación, una apreciación del 51%. Dentro del mismo período, el mercado de departamentos sufrió una depreciación del 2%.

En cuanto a la coyuntura actual, el plano interanual muestra que el incremento en el mercado de oficinas fue un 27%. Sin embargo, luego de ajustar por inflación, el saldo termina siendo negativo con una depreciación de 17%, lo cual responde a la erosión causada por la estabilidad del tipo de cambio oficial frente a la inflación. En el mismo período, la tasa de vacancia pasó del 10,7% al 14,3%, aunque es importante remarcar que en los últimos nueve meses se mantuvo estable.

En tanto, en el precio de alquiler pedido para departamentos se registró un incremento del 59% anual, llegando a la cifra más alta desde 2009, año de inicio del análisis. Al deflacionar los datos, se observa una apreciación del 5% en el mismo período, de modo tal que el saldo termina siendo positivo para el sector.

En lo transcurrido de 2021 se advierte que la estabilidad en el tipo de cambio y la correlación directa con la renta de las oficinas produjeron una disminución en el precio medido en pesos argentinos. Por el contrario, el precio pedido de los departamentos está levemente por encima de la inflación y claramente sobre el tipo de cambio, mostrando un rendimiento superior al esperado.

Respecto de rentabilidad anual de ambos activos, si bien los dos se encuentran en una fase de decrecimiento, las oficinas muestran una ventaja considerable sobre los departamentos, con un retorno del 5% anual, aunque todavía son retornos bajos debido a la brecha entre el valor de transacción en dólares y el precio de alquiler pagado, en la mayoría de los casos, al tipo de cambio oficial.

“El tercer trimestre muestra un panorama alentador para el mercado de oficinas”, afirmó Lucas Desalvo, nuestro gerente de Investigación de mercado. “En lo transcurrido del año la vacancia se mantuvo en un promedio de 14,3%, deteniendo el ritmo alcista causado por la pandemia. A la vez, la estabilidad en el tipo de cambio causó un impacto del alquiler pedido medido en pesos, ya que ajustada por inflación arrojó una variación negativa de 17%”, añadió.

Por su parte, José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario señaló: “Por primera vez en los últimos 12 años se ve un incremento tan importante en el precio pedido de los departamentos. La Ley de alquileres y el DNU de congelamiento de precios promovieron un aumento del riesgo para los propietarios. Como consecuencia, gran cantidad de inmuebles salieron del mercado, y quienes asumieron el riesgo pretendieron una mayor cobertura por precio avalada por el efecto de una menor oferta y las condiciones de mercado”.

Fuente: Cushman & Wakefield

El mercado de oficinas clase A de Buenos Aires registró, al cierre del tercer trimestre una vacancia estable de 14,3%, un promedio que se mantuvo con mínimas diferencias en los tres primeros trimestres del año.  Así lo indica el último informe de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos. 

Esta situación marca una pausa en las desocupaciones de espacios frente al incremento de 33,2% que se puede observar si se mide la variación interanual en la tasa de vacancia. “El avance en el plan de vacunación y el fin del período invernal hacen suponer una recuperación más pronunciada en el mercado de oficinas. Sin embargo, aún se dan negociaciones de empresas que están optimizando sus espacios, por lo cual no se descarta que la vacancia pueda ser mayor a la actual hacia fin de año”, indicó José Viñas, Director de Brokerage de Cushman & Wakefield.

Aunque la absorción trimestral sigue siendo negativa, ya que son más los metros liberados que los contratados, tal como ocurre desde el inicio de la pandemia, se puede observar que, los que efectivamente se han tomado, se ubican en áreas no céntricas (NON CBD), donde se concentra el 73% del total contratado este trimestre.

Por ejemplo, el submercado Libertador CABA cierra otro trimestre con saldo positivo, con una absorción neta de 4311 m², ya que gran parte de los metros que se han ocupado se encuentran en el Centro Empresarial Libertador”, puntualizó Lucas Desalvo, Gerente de investigación de mercado de la compañía.

Siguiendo esta línea, a partir de este trimestre, se incorpora al análisis el submercado Distrito Tecnológico, que aparece como el cuarto mercado en importancia de inventario y con una tasa de vacancia de 3%, la más baja en la actualidad. Reconocidas como las ganadoras de la pandemia, muchas empresas tecnológicas han decidido instalarse en Argentina, y una buena parte de ellas eligen esta zona, donde el gobierno ofrece estímulos y beneficios para facilitar su llegada.

¿Qué pasa con los precios?

El precio pedido promedio de alquiler para oficinas clase A en Buenos Aires fue de 25,1 USD/m² en el tercer trimestre, mostrando una tendencia a la baja que se da de forma paulatina, con una variación interanual de -8,4%. También comienza a percibirse un mayor impacto en el área no céntrica con una baja del precio promedio interanual de -12,5%.

Libertador CABA y Catalinas-Plaza Roma son los submercados que, a pesar de sufrir bajas en el precio pedido, se mantienen como los más apreciados del mercado, con un valor promedio de USD 29,6/m².

La superficie en construcción en este momento es de 284.145 m². Se agregaron respecto del trimestre anterior 32.400 m² ubicados en el submercado de Retiro-Plaza San Martin y 45.063 m² en el Distrito Tecnológico. Este desarrollo se suma al resto de la superficie bajo construcción continua, apostando por una adecuación a la “nueva normalidad”, y homogeniza la oferta para la reconfiguración de los espacios de las empresas.

Solamente el 29% de este total serán entregados en el 2021, mientras que el resto quedará para 2022 y 2023. El panorama es positivo en miras al comportamiento de la vacancia, ya que el volumen en construcción está fuera de los distritos que presentan mayores ofertas de superficies.

Fuente: Cushman & Wakefield

Pese a la tendencia general a la baja de los precios, debido al aumento en la vacancia, la capital argentina se mantiene por encima del resto de las grandes metrópolis sudamericanas. Algunas ciudades se mantuvieron dentro de un rango estable.

Con un precio de alquiler pedido promedio de 26,2 USD/m², medidos en dólares BNA, las oficinas premium de Buenos Aires continúan siendo las más caras en comparación con otros mercados de las principales ciudades de Sudamérica, según el informe del primer semestre de 2021 elaborado por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

Luego le siguen en orden decreciente Santiago de Chile con 22,8 USD/m² San Pablo y Bogotá con 19, 4 USD/m², Río de Janeiro con 17,3 USD/m² y Lima con 16,3 USD/m^2,, que casi no ha sufrido cambios.

“En cuanto a la vacancia, la delantera la lleva Río de Janeiro con 35%, donde se ha adoptado recientemente el modelo híbrido de oficinas y algunas empresas han dejado la ciudad. Le siguen San Pablo, con 25%, Lima con 18%, Buenos Aires con 15,1%, Bogotá con 12,9% y Santiago con 8,2% “ comentó Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de Cushman & Wakefield.

Bogotá fue la única de estas seis ciudades con absorción neta positiva en el primer semestre: 12.012 m². Mientras tanto, Río de Janeiro culminó el período con -9.841 m² pero mostrando una recuperación en el segundo trimestre, en Lima la absorción neta fue de -19.808 m², en Buenos Aires de -30.950 m², en San Pablo de -35.520 m² y en Santiago de -37.193 m².

Según el informe, para la segunda mitad del año se espera que, con un avance en el plan de vacunación y el fin del período invernal, se den mejores condiciones para una vuelta paulatina a los espacios de trabajo.  José Viñas, director de Brokerage de la compañía en Argentina comenta que ya algunas empresas están organizando el retorno y se está viendo más movimiento en el mercado. Inclusive algunas compañías están evaluando mudarse hacia zonas periféricas para estar más cerca de donde viven sus colaboradores.

Lo que viene

A la hora de observar cómo seguirá creciendo cada mercado, en Buenos Aires la superficie actual en construcción es de 206.682 m², de los cuales el 18% se entregará a fines de 2021, el 57% durante 2022 y el 25% restante estaría terminado para 2023. Río de Janeiro sumó 367.807 m² programados para entrega hasta el 2030, decisión alineada con los cambios en la vacancia que experimenta en este momento. Con 1,1 millones de metros cuadrados terminados desde 2015, San Pablo está ahora preparada para la recuperación del mercado de oficinas, también con miras a completar 446.627 m² antes del 2030.

El futuro de la continuidad de los proyectos con fecha de entrega este año en Santiago es incierto, dado el contexto de bloqueo, alza de precios y retrasos. En 2021 se espera la entrada al mercado de 116.189 m². Bogotá cuenta con 154.125 m² de oficinas Clase A en construcción. De estos, solo se entregarán 18.825 m² en el segundo semestre del año. En tanto, la ciudad tiene 622.095 m² de proyectos propuestos próximos a iniciar. Por último, Lima tiene al cierre del primer semestre del año 115.630 m² en construcción, y se espera que el 50% de esta superficie se entregue durante 2021-2022.

Fuente: Cushman & Wakefield

Si bien la vacancia aumentó mínimamente con respecto del trimestre anterior, se tomaron algunos metros en zonas no céntricas 

Al cierre del segundo trimestre de 2021, el mercado de oficinas clase A de Buenos Aires registró una vacancia de 15,1 %. Esto representa una suba interanual del 67%, pero solo 1,73% en comparación con el primer trimestre del año. Así lo indica nuestro último informe Market Beat de oficinas.

Durante este periodo se liberaron 13.583 m² de oficinas, mayormente en el microcentro y por otro lado se ocuparon 9.923 m². Del total de la superficie contratada, el 70% se concretó en el área NON CBD (no céntrica), es decir fuera de la zona tradicional de negocios, enfatizando una demanda de oficinas hacia la zona norte de la ciudad.

Según el estudio, si bien el saldo de incremento de vacancia dentro del período de pandemia fue significativo, se percibe una desaceleración en la superficie liberada durante el segundo trimestre. Para la segunda mitad del año se espera que, con un avance en el plan de vacunación y el fin del período invernal, se den mejores condiciones para una vuelta paulatina a los espacios de trabajo.

Con respecto a los precios pedidos, José Viñas, nuestro director de Brokerage señaló que “el precio promedio para oficinas clase A fue de 26,2 USD/m², acrecentando su tendencia descendente con una caída del 7 % en comparación con el mismo período de 2020. De esta forma, el precio pedido continúa sin reflejar las mismas variaciones respecto a los precios de cierre, donde el valor en las nuevas transacciones tiene otro efecto”.

En la medición interanual, y a más de un año del inicio de la pandemia, se comienza a percibir un mayor impacto en los submercados 9 de Julio y Centro Sur, con una baja del 14% y el 17 % respectivamente en el precio pedido. Por otra parte, los submercados Catalinas-Plaza Roma y Libertador CABA siguen siendo los más apreciados, con un valor promedio de U$S 30/m², aunque se está viendo una mayor predisposición por parte de los propietarios para negociar los valores locativos.

Por otro lado, Lucas Desalvo, nuestro Gerente de Investigación de mercado detalló: “hasta el momento, el submercado Microcentro fue el más afectado por la pandemia, en el cual se han liberado 21.471 m²  presentando la tasa de vacancia más elevada, con 25,4 %. Sin embargo, estos indicadores aún no se ven reflejados en el precio pedido, provocando vacancia de largo plazo mayor a 9 meses”.

De cara al futuro

Actualmente la superficie en construcción es de 206.682 m², el 70% de los cuales se ubican fuera del distrito financiero tradicional de Buenos Aires. Este factor se enmarca positivamente dentro del escenario futuro de “nueva normalidad”, ya que genera una oferta homogeneizada, posibilitando que las empresas puedan reconfigurar sus posiciones e incluso competir por el reclutamiento de recursos humanos en el corredor Norte.

Del total de superficie en construcción, solo el 18% será entregado para fines de 2021, un 57% durante 2022 y el 25 % restante estaría finalizado para 2023. Todo esto sujeto a que no surjan nuevas demoras de construcción producto de la situación sanitaria. Este panorama es positivo en miras al comportamiento de la vacancia, ya que el volumen en construcción se encuentra fuera de los distritos que presentan mayores ofertas de superficies.

Fuente: Cushman & Wakefield