Según nuestro último reporte, Durante la primera mitad del 2019, la producción de nuevos centros logísticos premium continuó activa con la incorporación de 79.300 m2. Si bien la demanda no acompaña a la oferta, se observa una oportunidad en los precios actuales, con un valor promedio de USD 6,9 m2/mes.
Desde su surgimiento, los edificios que poblaron la zona de Catalinas constituyeron el submercado inmobiliario corporativo más exclusivo de la Ciudad. En la actualidad, cuenta con 339.659 m2 de oficinas, pero la incorporación de más de 300.000 m2 de superficie edificable duplicará, en la próxima década, los espacios de trabajo y, con ellos, la cantidad de trabajadores.
Este material, elaborado por nuestro equipo de Investigación de Mercado junto con Oficina Urbana, revisa la historia de Catalinas a través de los diferentes planes reguladores que contuvieron proyectos para la zona y de la identificación de las sucesivas olas de construcción; detalla las características que la convierten en el centro del centro; y anticipa las nuevas construcciones, que no solo cambiarán la dinámica del submercado y la fisonomía de la Ciudad, sino que serán una gran oportunidad para inversores y desarrolladores.
Según el reciente estudio elaborado por nuestro departamento de Investigación de Mercado, sobre las principales ciudades de Sudamérica, Buenos Aires podría sumar entre 2019 y 2023 alrededor de 800.000 m2 de oficinas Premium, una cifra similar a la que se construyó en Lima entre 2014 y 2018.
Para poder dimensionar el tamaño del mercado de oficinas de cada una de las ciudades, se calculó el ratio de metros cuadrados de oficinas por cada 1.000 habitantes. De este análisis, resultó que Buenos Aires está en el puesto más bajo con un ratio de 96, y quien lidera el ranking es Santiago de Chile con 234, seguida por Bogotá con 167, Lima con 161 y San Pablo con 151.
Herman Faigenbaum, Director General de Cono Sur, explica: “La cantidad de edificios de oficinas que tiene una ciudad sirve para medir y entender la cantidad de inversión en activos de largo plazo que tiene cada país, y las condiciones del sistema financiero, ya que las inversiones de capital intensivo tienen gran dependencia del mismo”.
El estudio muestra que Santiago de Chile tiene un inventario de oficinas Premium de 1,67 millones de m2, que supera al de Lima, Bogotá y Buenos Aires, porque es un mercado que ofrece muy buenas condiciones para la inversión a largo plazo. Esto se traduce en buena accesibilidad a fuentes de financiamiento y un mercado estable, principal atractivo para realizar este tipo de inversiones. Además, Chile cuenta con un sistema de ahorro muy sólido con base en las AFPs, el cual debe invertirse localmente, lo que aporta mayor tracción a la demanda de activos de largo plazo. Sin embargo, este sólido sistema de ahorro supone una barrera de entrada para capitales extranjeros, lo cual sumado a que el retorno de la inversión en capital intensivo todavía es algo bajo, podría limitar el crecimiento del mercado, y hacer que los inversores locales busquen mercados extranjeros con similitud de condiciones para invertir.
Lima se posiciona actualmente como uno de los mercados de oficinas emergentes más importantes de Sudamérica, detrás de Santiago de Chile, plaza consolidada a nivel continental. Duplicó su inventario de oficinas en los últimos cinco años, alcanzando 1,58 millones m2. Una política económica consistente, con tasas de financiación relativamente bajas, favoreció la inversión a largo plazo.
Bogotá muestra un desarrollo similar a Lima. El inventario de oficinas clase A registró un crecimiento del 87% en los últimos cinco años, hasta 1,43 millones de m2 con la diferencia de que registró un muy buen desempeño de la demanda de oficinas en 2018, impulsado por un contexto de crecimiento económico.
Los datos recabados muestran que entre 2014 y 2018 San Pablo y Lima fueron las ciudades que tuvieron la mayor producción de nueva superficie, seguidas por Bogotá y Santiago. Buenos Aires ha quedado atrás no solo por las condiciones políticas y económicas inestables de los últimos años, sino también porque la financiación para inversiones a largo plazo es muy escasa, y justamente el mercado de oficinas es de capital intensivo, donde se necesita financiación para desarrollar.
Karina Longo, Gerente de Investigación de Mercado de Cono Sur, comenta: “Buenos Aires cuenta con el mayor volumen de metros en desarrollo y en proyecto para los próximos cinco años, lo que valida el potencial que tiene el mercado de oficinas para los desarrolladores. Sin embargo, si bien tiene la mayor cantidad proyectada, se combina con el menor producido, dadas las dificultades que tienen los inversores para llevar adelante sus proyectos en un mercado sin financiación”.
Por otro lado, al observar el ciclo del mercado, Buenos Aires se encuentra en un estado de renta elevada con un promedio de US$ 33 m2/mes, que se preserva en parte por el reducido tamaño del inventario de oficinas Premium. Sin embargo, la inestabilidad política y económica está impactando en el nivel de renta, que empieza a decaer y supone oportunidades futuras para los inquilinos.
Bogotá presenta rentas en caída, con un promedio de US$ 20,2 m2/mes que son ideales para inquilinos que deben renovar sus contratos en breve o que están buscando propiedades para alquilar. Los mercados de Santiago, que cuenta con una renta promedio de US$ 19,5 m2/mes, San Pablo, con un promedio de U$S 23,6 m2/mes, y Lima, con un promedio de U$S 17,3 m2/mes, con alquileres creciendo lentamente, a futuro podrían favorecer a los inversores.
Al comparar las vacancias de cada una de las ciudades, se puede observar que Santiago es la que presenta la más baja con 4,3%, luego de un período de cinco años con escasa producción y grandes desarrollos que permanecen a la espera de obtener un demorado final de obra. Le sigue Buenos Aires con 6,3%, vacancia que se mantiene baja como resultado de un mercado estructuralmente pequeño. Bogotá (9,9%), Lima (20,2%) y San Pablo (21,6%) presentan vacancias más altas, pero con tendencia descendente.
Datos Adicionales
El equipo de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield lanzó un informe que releva la ocupación de edificios clase A de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
El mercado de oficinas clase A de Buenos Aires está integrado por distintos submercados, con características y ventajas propias.
¿Cómo se concentran las empresas en cada zona según su actividad? Realizamos un estudio inédito con el objetivo de conocer la concentración de rubros por submercados e identificar los más destacados de acuerdo a los metros que ocupan.
Cushman & Wakefield presenta un informe exclusivo acerca de 46 parques de la Región Metropolitana que revela las mejores alternativas para ocupar, desarrollar e invertir.
Los agrupamientos industriales representan uno de los mejores ejemplos de colaboración y construcción de sinergias, y contribuyen notablemente a la mejora de los sectores productivos. La cantidad actual de parques industriales de la Región Metropolitana de Buenos Aires duplica a la de 2010 y la tendencia sigue creciendo.
El 82% de los 46 predios relevados cuenta con la clasificación de parque o agrupamiento industrial, lo que les permite acceder a los beneficios que establecen las leyes 13.774 y 13.656: seguridad jurídica, exenciones impositivas y la posibilidad de ampliar la actividad de las empresas sin restricciones por futuros cambios de códigos urbanísticos.
La decisión de instalarse en un parque supone un crecimiento para las empresas, no solo a nivel espacial, ya que son múltiples las ventajas que aparecen a partir del ingreso a una comunidad: el sistema productivo en su conjunto se optimiza.
Los complejos industriales son una oportunidad innegable para los ocupantes, pero también lo son para quienes deciden invertir en nuevos proyectos o en agrupamientos ya consolidados.
“En cada una de las zonas del área metropolitana hay opciones atractivas tanto para empresas como para inversores, que contemplan las necesidades específicas de cada compañía”, afirmó Santiago Isern, Broker Senior.
Con la necesidad de detectar las mejores alternativas para ocupar, desarrollar e invertir, Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, realizó un informe exhaustivo al respecto.
El trabajo se divide en tres grandes capítulos: El valor de los parques industriales, El estudio de los parques y La evaluación de los parques. En el primero se hace foco en la importancia de estos agrupamientos en el sistema productivo y se repasan los principales hitos que desencadenaron la situación actual del sector.
En el segundo se presentan los datos obtenidos en el proceso de investigación, referidos a la identificación de distintos tipos de superficie, a las características de los complejos en relación con su propiedad y con su categoría, y a la cantidad de empresas allí instaladas.
“La distinción de los tipos de superficie nos permitió calcular con mayor precisión la disponibilidad y el potencial de cada parque, dos variables fundamentales para analizar el mercado de inmuebles industriales y proyectar su evolución”, puntualizó Karina Longo, Gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield Cono Sur.
Por último, en el tercer capítulo se describen las variables adoptadas para la evaluación de cada complejo y se presenta un listado de los cinco parques destacados.
Además, a lo largo del informe, también aparece la palabra de cinco referentes en la materia que, desde diferentes perspectivas, ofrecen su mirada sobre la situación actual de los parques y su importancia en el entramado productivo. Herman Faigenbaum, Director General de Cushman & Wakefield Cono Sur, afirmó al respecto: “Emplazados en entornos pensados para su existencia, los predios ofrecen a sus ocupantes la posibilidad de expandirse en un área controlada y segura, y la ventaja de crecer junto con otras compañías, de contribuir y beneficiarse de su pertenencia a una comunidad”.
“Aquella comunidad es más amplia de lo que parece: se benefician las empresas, se benefician los consumidores y los habitantes de una ciudad más ordenada, y también se benefician aquellos que apuestan a reproducir el modelo”, agregó, y concluyó señalando que “por esta razón, contar con información valiosa sobre la situación actual de los parques es central para los intereses de diferentes actores”.
Desarrolladores y empresas apuestan cada vez más a los proyectos sobre la Panamericana, ¿cuáles son sus beneficios?
En los últimos años, muchas empresas han instalado sus oficinas en la Zona Norte del Conurbano, ocupando ubicaciones que combinan la cercanía a la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires con los beneficios de estar fuera del centro.
En la octava edición de “La Visión de los Líderes”, conversamos con referentes sobre temas de especial relevancia para la actualidad y el futuro del mercado inmobiliario: ¿Cómo ha evolucionado el Corredor Norte en la última década?
¿Cuáles son los beneficios del Corredor Panamericana respecto del Corredor Libertador? ¿Qué buscan los empresarios que apuestan a la zona? ¿Cuáles son las tendencias en los nuevos desarrollos?
¿De qué manera las nuevas realidades están impactando en la forma, el lugar y el espacio en los cuales las organizaciones despliegan su trabajo? ¿Cuáles son los desafíos a encarar? ¿Qué lugar tienen las expectativas y demandas de las nuevas generaciones? Convocamos en esta ocasión a Joseph Brancato, Regional Managing Principal de Gensler; Paula Molinari,Directora del HR Program de la UTDT y Presidente de Whalecom; Herman Faigenbaum, Director del Programa de Real Estate Management de la UTDT y Director de Cushman & Wakefield Southern Cone; y Guillermo Willi, Chief People Officer de Globant.
En los últimos años, los parques industriales han demostrado un gran crecimiento y las perspectivas para el futuro cercano son alentadoras. Analizamos este fenómeno junto a: Herman Faigenbaum (Director General Cushman and Wakefield); Martín Rappalini (Presidente del Polo Industrial Ezeiza); Horacio Lamberti (Presidente de la Mesa Nacional de Parques Industriales de la UIA); José González Rondon (Director del Área Industrial de Cushman and Wakefield México); y Eduardo Munitz (Responsable comercial de la Unidad Comercial del Grupo Logístico Andreani).
El Real Estate vive grandes desafíos planteados por situaciones inéditas en la economía nacional. Ante esta compleja coyuntura, organizamos una mesa redonda con economistas para explorar el vínculo entre el Real Estate y la economía.Los invitados fueron: Juan José Cruces, Doctor en Economía y profesor full time de la Escuela de Negocios de UTDT; Herman Faigenbaum, Director General de Cushman and Wakefield; Daniel Oks, Doctor en economía y desarrollo inmobiliario; y Gastón Rossi, Director de la consultora LCG.
A través de las infinitas posibles configuraciones de los espacios de trabajo, se entretejen y definen los modos de relacionarse de las personas en una organización o empresa. Los espacios de trabajo cumplen un rol central en definir la posición estratégica de esa empresa y en facilitar la construcción de sustanciales ventajas competitivas. Analizamos estos temas junto a Herman Faigenbaum, Director General de Cushman & Wakefield; Marcelo Madruga, Director Regional para el área de Workplace en Accenture; Alejandro Melamed, Vicepresidente de RRHH de Coca-Cola Latinoamérica Sur; Paula Molinari, Presidente de Whalecom; y Guillermo Rosenbaum, arquitecto.