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Panorama de Inmuebles Logísticos | Buenos Aires T1 2023
El año comenzó mostrando la misma tendencia de alta ocupación de espacios logísticos que se había dado a lo largo de todo 2022. El precio del alquiler pedido experimentó también un incremento.
El aumento de la demanda que se percibió a lo largo de todo el año pasado continuó observándose en el comienzo de este 2023 en el mercado logístico de la región metropolitana de Buenos Aires.Al igual que el trimestre anterior, la vacancia cerró en 4,5 %, debido a que se ocuparon 14.000 m² (todos en Zona Norte) e ingresaron 15.000 m² al mercado. El indicador que muestra que continúa incrementándose la demanda es el precio pedido promedio, que llegó a 6,7 USD BNA/m², con un aumento de 1 USD BNA/m².
En depósitos premium (clase A+) prácticamente no hay disponibilidad y los valores ofrecidos llegaron a 8,5 USD BNA/m². Esta situación generó una reacción de los desarrolladores, quienes están intentando acelerar los tiempos de finalización de obra.
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Market Beat de Oficinas | 1° trimestre 2023
Por tercer período consecutivo, el mercado de oficinas corporativas clase A continúa mostrando signos de recuperación y la absorción neta sigue registrando valores positivos, según nuestro último informe Market Beat.
La absorción neta, que es la diferencia entre los metros liberados y los metros tomados, cerró el trimestre en 6.121 m². Pese a ser menor a la del último período de 2022, comportamiento esperado dada la poca actividad durante los primeros dos meses del año, es un indicador que marca la continuidad de la recuperación del sector. La vacancia, que cerró en 14 %, disminuyó levemente con respecto al cierre del año anterior, lo que también apoya esta visión del mercado.
Este trimestre incorporamos al análisis el submercado Palermo, un nuevo polo de oficinas que cuenta con edificios clase A y clase B y presenta muchos proyectos en construcción.
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Market Beat Sudamerica Logístico | 2° semestre 2022
El mercado de inmuebles logísticos atraviesa uno de sus momentos de mayor demanda en la región, mostrando las tasas de vacancia más bajas a nivel histórico. Tres ciudades rompieron récords: Buenos Aires con 4,5%, Bogotá con 2%, y Santiago, con disponibilidad nula desde hace ya seis semestres.Al cierre del semestre, el precio promedio de renta en los países de la región fue de 5,44 USD/m², 8% más que el registrado en 2021 (5,02 USD/m²).
En Buenos Aires, el valor de renta promedio llegó a USD 5,7/m², 5,8% por encima en la comparación semestral. En depósitos premium (A+), el valor puede llegar hasta USD 8,5/m².
“Dada la escasa oferta existente y el mayor riesgo debido a la inflación en los precios de los materiales de construcción, y con el objetivo de evitar el incremento en la vacancia o iniciar la construcción de espacios que no necesariamente se ocuparán en el corto plazo, notamos que se ha intensificado la puesta en marcha en la región de desarrollos ‘build to suit’ o a la medida, y hay menos proyectos especulativos”, señaló Carolina Wundes, nuestra coordinadora de Investigación de mercado.
Conocé más sobre la actualidad y el futuro del mercado logístico en la región.
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Market Beat Sudamérica | 2° Semestre 2022
El mercado de oficinas en el segundo semestre de 2022 muestra que, al considerar a la región en su conjunto, se puede percibir una tendencia general a la baja en el precio pedido promedio del mercado. Si bien algunas ciudades muestran esta caída de manera más acentuada, mucho tiene que ver con la brecha entre el precio de cierre y el precio pedido, que ha continuado ampliándose.
Se espera que, en el futuro inmediato, debido a una mayor estabilidad en las decisiones que toman las empresas, habrá mejores condiciones para un retorno paulatino a los espacios de trabajo, lo cual acentuaría la disminución de la vacancia.
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Mercado de Oficinas | Clase B – 4° trimestre 2022
El segmento de oficinas clase B aún no se recupera de la crisis. La vacancia está en 12,4% y se estima que se seguirán desocupando metros. Este mercado viene perdiendo metros desde hace varios meses ya que las empresas están optando por mudarse a edificios de mejor calidad y ubicación (fly to quality), en un contexto en el que hay varias oportunidades de mejora a precios muy convenientes.El precio promedio de alquiler pedido para las oficinas clase B disminuyó y hoy es de 16,1 USD/ m². En los submercados más apreciados como Libertador CABA y Libertador GBA los valores llegan a 21 y 20,7 USD/m² respectivamente.
En el último periodo del año se liberaron 10.664 m² y se alquilaron solamente 1.635 m², dando una absorción neta de -9.336 m² y se espera que durante 2023 la vacancia siga en aumento.
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Market Beat de Industrias | Buenos Aires 2° semestre 2022
Nuestro equipo de Investigación de Mercado cerró los datos del segundo semestre del 2022 para el mercado de inmuebles logísticos de Buenos Aires.
El mercado presenta uno de sus momentos de mayor demanda, con una de las tasas de vacancia más bajas a nivel histórico ubicándose en 4,5 %. Dentro de este fenómeno, uno de los mayores descensos se dio en el Triángulo de San Eduardo, donde pasó de 3,0 % a 1,5 %.
Respecto del precio promedio de alquiler mensual, el presente informe señala que la superficie disponible de Clase A llega a USD BNA 5,7/m², apenas un 5.8 % por encima en la comparación semestral. En depósitos premium (A+), el valor puede llegar hasta los USD BNA 8.5/m².
Durante el segundo semestre del año no se percibieron ingresos al mercado. Como consecuencia de la alta demanda se comenzaron a construir varios proyectos, sumando 174.726 m², la mayoría de los cuales se emplazan en Zona Norte, submercado que posee una de las menores vacancias del mercado.
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Market Beat de Oficinas | 4° trimestre 2022
El mercado de oficinas Premium presenta signos de buena recuperación ya que el indicador de absorción neta cerró el último trimestre del año con un incremento del 93 % respecto al período anterior. El último trimestre del 2022 cerró con una absorción neta de 18.483 m2, con 24.957 m2 tomados por empresas y 6.474 m2 desocupados.
Las empresas continúan con la tendencia de Fly-To-Quality (salto de calidad) eligiendo mayor confort para sus colaboradores, tanto en las ubicaciones como en los amenities de los edificios.
El submercado que más se alquiló fue el de Corredor Panamericana con 9.370 m2 en la zona NON CBD (no céntrica). Asimismo, en algunas zonas céntricas de la ciudad también se registraron ocupaciones, como en Puerto Madero, Retiro-Plaza San Martin y Catalinas-Plaza Roma.
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Oficinas vs Departamentos – Buenos Aires | T3 2022
Las oficinas siguen dando un retorno superior a los departamentos, pero con menos diferencia que años anteriores y ambos activos rindieron de manera positiva, siendo buenas alternativas de inversión y refugio frente a la inflación.
La estabilidad en el tipo de cambio oficial hace que, por tercer año consecutivo, el incremento anual en el alquiler de las oficinas quede por debajo del índice de inflación. Por el contrario, los departamentos, como consecuencia del aumento del riesgo y el régimen de actualización impuesto por la nueva ley de alquileres, muestran un incremento por sobre el índice de inflación, mostrando un marcado buen comportamiento con respecto a los años anteriores.
En lo que respecta a oficinas, Luego de varios periodos de crecimiento, se alcanzó un punto de inflexión: la estabilidad del tipo de cambio oficial y la suba sostenida del índice de inflación provocaron una retracción en el precio pedido que, medido en pesos a valores constantes, ha acumulado una suba de sólo 10 % desde 2014.
Por su parte el mercado residencial experimenta una recomposición en el precio pedido con una consecuente recuperación en la tasa de retorno anual, con un 3,4% que se acerca en este trimestre a la tasa de retorno de oficinas.
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Panorama de Inmuebles Logísticos | Buenos Aires T3 2022
Las superficies disponibles actualmente en el mercado oscilan entre 3.000 y 7.000 m², con casi nulas alternativas mayores a 10.000 m².
Por la baja sostenida de espacios disponibles para alquilar, los desarrolladores del sector activaron la construcción de nuevas obras por aproximadamente 130.000 m², que sumada a la superficie que ya estaba en construcción, alcanza actualmente los 175.000 m² que ingresarán en su mayoría durante el próximo año. Es importante destacar que el 20 % de la superficie ingresará al mercado pre-alquilada y que las grandes operaciones van a continuar con la modalidad BTS (Built to suit).
Ante dicha situación, el precio pedido promedio llegó a USD 5,5/m² con una leve tendencia alcista. Sin embargo, la disponibilidad que queda tiene un perfil clase A. En depósitos premium (Clase A+), prácticamente no hay disponibilidad y los valores ofrecidos llegaron a USD 8,0/m ².
