Muchas empresas generan gran cantidad de pesos y encuentran una posibilidad local de poder resguardar su capital en la compra de activos inmobiliarios comerciales como oficinas y depósitos logísticos. Éstos últimos han tomado un gran protagonismo debido al crecimiento del Ecommerce. Santiago Isern, nuestro Bróker Industrial Senior, detalla en el programa de Mariano Otálora, esta alternativa que crece en demanda en el contexto actual.
Category: COVID
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Baja la vacancia en los centros logísticos y depósitos
La cantidad de metros libres cayó cuatro puntos por debajo del semestre anterior, en un proceso que, apuntalado por el crecimiento del comercio electrónico, esperan que continúe.
hay un sector que no solo no se retrajo ante el impacto de la pandemia, sino que creció a pasos agigantados, ese es el de la industria del comercio electrónico. Los meses de encierro aceleraron exponencialmente un proceso que ya venía sucediendo, como es la reorientación en los hábitos de compra. El local comercial perdió trascendencia ante un cliente que compra directamente desde su casa. El reordenamiento, entonces, potencia a un mercado secundario clave para el e-commerce: la logística.
Aún en ese contexto, el sector no pudo escapar de los embates de un poder adquisitivo argentino en caída. Según se desprende de un informe de Cushman & Wakefield, la vacancia en el mercado logístico doméstico venía en una tendencia alcista desde finales de 2018. El primer semestre del año, sin embargo, empezó con datos positivos, con una tasa de vacancia que descendió al 14,3%, más de cuatro puntos por debajo del semestre anterior. De esta manera se inicia un proceso de recuperación de cara al segundo semestre del año, apuntalado en los mencionados cambios de consumo y en el auge de la compra digital.
Hasta el momento, la absorción neta registrada por Cushman & Wakefield llegó a 154.373 m², como resultado de 5900 m² desocupados y 160.273 m² ocupados. Los números muestran un balance favorable para el sector y llegaron, en seis meses, al máximo histórico que se había alcanzado en 2017. Dentro de la superficie ocupada se encuentran unos 60.000 m² de obras finalizadas que entraron al mercado recientemente y que tenían un 80% de su superficie prealquilada. Un dato que da cuenta de las expectativas de crecimiento es que hay otros 104.000 m² en construcción.
Respecto del precio de alquiler mensual unitario, el promedio total descendió levemente a unos US$5 por metro cuadrado, equivalentes a $505 por metro cuadrado. Si bien el mercado, medido en dólares, lleva tres años con valores a la baja, se espera que la disminución en la tasa de vacancia genere una mejor posición de renegociación para los propietarios de centros logísticos, ante la escasa oferta de grandes superficies. Lo dicho podría ayudar a la recomposición del valor que piden los dueños de complejos. En cuanto a la distribución geográfica, los alquileres de centros logísticos y depósitos más caros están en zona norte, luego zona sur y finalmente zona oeste. Mientras que en estas dos últimas hay proyectados unos 100.000 m² cada una, en el norte la superficie podría eventualmente ampliarse en más de 400.000 metros cuadrados, según las proyecciones del informe.
Fuente: La Nación
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Por primera vez desde la llegada del Covid, el mercado dio señales alentadoras
El segundo trimestre del año arrojó valores positivos por primera vez desde la llegada del coronavirus.
Por primera vez desde el comienzo de la pandemia de coronavirus, los indicadores del sector inmobiliario muestran una señal positiva. Es que, en el segundo trimestre de 2021, la superficie contratada en las oficinas superó levemente a la liberada, según datos dados a conocer por L.J.Ramos. Además, un informe de Cushman & Wakefield realizado a nivel regional arrojó que el mercado aún se posiciona como uno de los más atractivos para los inversores.
El informe de L.J Ramos estimó que la tasa de vacancia de las oficinas (15,7%) se mantuvo estable con respecto al trimestre anterior, en parte como resultado del marcado retroceso en la superficie liberada. En la misma línea que el resto de los indicadores, el precio del alquiler pedido mostró mayor estabilidad y registró un moderado descenso del 1,2% con respecto al trimestre anterior.
Al cierre del segundo trimestre, la superficie disponible descendió un 14,5% en la zona norte de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), mientras que en el norte del Gran Buenos Aires (GBA) registró un incremento del 4,5%, con respecto al mismo período. Como resultado, la tasa de vacancia registró un descenso de 2,9% en el norte de CABA y se mantuvo estable en el norte del GBA. El Polo Saavedra es el que registró el mayor aumento en la disponibilidad: creció 38,2% y empujó la tasa de vacancia 4,2% hacia arriba.
En cuanto a la demanda, el informe arrojó que, si bien la cifra es reducida, el mercado consiguió cerrar una absorción neta positiva, tras varios años en valores negativos. El norte de CABA fue el que presentó mayor dinamismo, donde la ocupación del edificio Centro Empresarial Libertador, en el corredor Libertador CABA, concentró el 70% de la superficie contratada. “Las empresas eligen estar en la zona norte, donde se tomaron 8100 m²”, indicó Eleonora Lefevre, Gerente División de Oficinas de Zona Norte de L.J Ramos. También se registraron cifras positivas en Catalinas, Puerto Madero, Libertador GBA, 9 de julio y Microcentro.
El submercado Catalinas concentra el 40% de la superficie que se encuentra en proyecto. En este contexto en el que las empresas comienzan a dejar el distrito financiero para migrar al norte, algunos desarrolladores comienzan a evaluar si el mercado podrá absorber a futuro esos metros en la “zona CBD”.
El atractivo del mercado inmobiliario corporativo de la región
Un informe de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, realizado a nivel regional, midió la evolución de la tasa de capitalización del mercado, es decir, el rendimiento neto obtenido durante un período en relación a la inversión total realizada. Durante 2020, pese a la pandemia y la adopción del trabajo remoto, el indicador no se vio fuertemente afectado.
La comparación permite apreciar el grado de fortaleza de cada mercado en la región al momento de negociar el precio solicitado para oficinas Clase A, que depende, en parte, de la tasa de vacancia y de la situación económica del país. En Buenos Aires, se observó un aceleramiento en el aumento de esta brecha debido al crecimiento de la vacancia, mientras que en Bogotá esta diferencia disminuyó. Lima y Rio de Janeiro, por su parte, mantuvieron el indicador estable con respecto a 2019.
“La pandemia y sus consecuentes restricciones provocaron cambios importantes en el sector inmobiliario corporativo, impactando fuertemente en los rendimientos de algunas clases de activos versus otros. Estos impactos fueron más o menos profundos en cada país”, explicó Marc Royer, Managing Partner de Capital Markets de Cushman & Wakefield en Sudamérica. “A su vez, la necesidad de inversión para seguir desarrollando la oferta inmobiliaria en los mercados de nuestra región, combinado con los buenos retornos que presenta este sector a largo plazo, debería mantener el apetito de los inversores a seguir incrementando su exposición a esta categoría de activos”, agregó.
El futuro del mercado
Muchas empresas migraron en medio de la pandemia a un modelo híbrido de ocupación de oficinas, pero este sector tiene la ventaja de tener contratos a largo plazo que disminuyen la desocupación. En este sentido, el estudio muestra que en Sudamérica, Buenos Aires fue la ciudad más afectada por el aumento de la tasa de vacancia (7,3% en 2019 a 12,9% en 2020), seguido de Bogotá (9,3% en 2019 a 13,6% en 2020).
Más allá de esta situación, Herman Faigenbaum, director general de Cushman & Wakefield Cono Sur, analizó: “El mercado de oficinas de Buenos Aires está estructuralmente subofertado, lo que ha dado lugar, históricamente, a bajas tasas de vacancia. En el marco de un inventario limitado, las empresas prefieren alquilar espacios de mayor calidad, para albergar una fuerza laboral sofisticada y altamente calificada. Los inquilinos locales han aumentado recientemente su ocupación, especialmente las empresas de tecnología que se han expandido a otros mercados y geografías”.
Según el estudio, los propietarios de edificios de oficinas pueden aprovechar la oportunidad para reevaluar sus estrategias para hacer frente a los desafíos tecnológicos, del espacio de trabajo y ofrecer soluciones prácticas para maximizar los resultados comerciales, ya que vienen meses de recuperación.
Otro punto que destaca el informe es que, en el escenario pospandemia, la devaluación de varios activos durante la crisis sanitaria en la mayoría de los países latinoamericanos, elevará su atractivo para los inversores más oportunistas. Por último, resalta que el crecimiento de proyectos y obras en construcción en casi todos los mercados de América del Sur, además de las expectativas de recuperación económica para el segundo semestre, crean oportunidades para quienes quieren aprovechar e ingresar tempranamente en desarrollos inmobiliarios corporativos en las grandes ciudades de la región, con la posibilidad de entrar con menos competencia a precios más atractivos.
Fuente: La Nación
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Efectos de la pandemia Alquiler de oficinas: el microcentro es el más castigado, pero crece en zonas periféricas
Si bien la vacancia aumentó mínimamente con respecto del trimestre anterior, se tomaron algunos metros en zonas no céntricas.
Mientras las empresas siguen apostando al home office para surfear la segunda ola de la pandemia, los sitios ocupados por las oficinas no detienen su nivel de vacancia: hacia el cierre del segundo trimestre de 2021, los espacios corporativos disponibles llegaron al 15,1%. Esto representa una suba interanual del 67%, aunque del 1,73% en comparación con el primer trimestre del año. En este escenario, además, se liberaron edificios ocupados en el microcentro y se están ocupando más metros en zonas periféricas, según el último informe de la empresa global de servicios inmobiliarios corporativos Cushman & Wakefield.
Durante los últimos tres meses, se liberaron 13.583 m2 de oficinas, mayormente en el microcentro y por otro lado se ocuparon 9.923 m2. Del total de la superficie contratada, el 70% se concretó en el área fuera de la zona tradicional de negocios o céntrica. En cambio, la demanda se orientó más hacia la zona Norte de la ciudad.
Según el estudio, si bien el saldo de incremento de vacancia dentro del período de pandemia fue significativo, “se percibe una desaceleración en la superficie liberada durante el segundo trimestre”. En tanto, para la segunda mitad del año se espera que, con un avance en el plan de vacunación y el fin del período invernal, se den mejores condiciones para una vuelta paulatina a los espacios de trabajo.
Con respecto a los precios pedidos, José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield señaló que el precio promedio para oficinas clase A fue de 26,2 US$ el m2. Es decir un 7% menos respecto del mismo período de 2020. Según el directivo, “el precio pedido continúa sin reflejar las mismas variaciones respecto a los precios de cierre”, comentó.
En la medición interanual, y a más de un año del inicio de la pandemia, se comienza a percibir un mayor impacto en los submercados 9 de Julio y Centro Sur, con una baja del 14% y el 17 % respectivamente en el precio pedido. Por otra parte, los submercados Catalinas-Plaza Roma y Libertador CABA siguen siendo los más caros, con un valor promedio de U$S 30/m², aunque se está viendo una mayor predisposición por parte de los propietarios para negociar los valores locativos.
Microcentro, el más afectado
Por otro lado, Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado de Cushman detalló: “hasta el momento, el Microcentro fue el más afectado por la pandemia, en el cual se han liberado 21.471 m² presentando la tasa de vacancia más elevada, con 25,4%. Sin embargo, estos indicadores todavía no se ven reflejados en el precio pedido. Esto provoca una vacancia de largo plazo mayor a 9 meses”.
Actualmente la superficie en construcción es de 206.682 m2, el 70% de los cuales se ubican fuera del distrito financiero tradicional de Buenos Aires. Según Cushman, “este factor se enmarca positivamente dentro del escenario futuro de “nueva normalidad”, ya que genera una oferta homogeneizada, posibilitando que las empresas puedan reconfigurar sus posiciones e incluso competir por el reclutamiento de recursos humanos en el corredor Norte”, señaló.
Del total de superficie en construcción, solo el 18% va a ser entregado para fines de 2021, un 57% durante 2022 y el 25 % restante estaría finalizado para 2023. Todo esto obviamente está sujeto a que no surjan nuevas demoras de construcción debido a la situación sanitaria. Según los expertos, “este panorama es positivo en miras al comportamiento de la vacancia, ya que el volumen en construcción se encuentra fuera de los distritos que presentan mayores ofertas de superficies”, señalaron.
Fuente: Clarín
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MarketBeat de Oficinas | Buenos Aires, 2° trimestre 2021
Presentamos el informe trimestral con el panorama de oficinas clase A y los hechos que marcaron el segundo trimestre de 2021.
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Se vacían las oficinas del microcentro y la empresas se van al norte de la ciudad
Durante el segundo trimestre se liberaron 13.583 metros cuadrados, mayormente en la tradicional área de negocios. Tiene la tasa de vacancia más elevada, con 25,4 por ciento.
La pandemia y la escasa presencialidad de empleados le dieron un duro golpe al mercado de oficinas del microcentro porteño.
Durante el segundo trimestre se liberaron 13.583 metros cuadrados, mayormente en el microcentro, y se ocuparon 9.923 metros. Del total de la superficie contratada, el 70% se concretó fuera de la zona tradicional de negocios, sobre todo, en la zona norte de la ciudad, especialmente Nuñez y Belgrano.
El mercado de oficinas clase A de Buenos Aires registró una vacancia de 15,1%, lo que representa una suba interanual del 67%, y 1,73% en comparación con el primer trimestre del año. Así lo indica el último informe de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.
Según el estudio, si bien el saldo de incremento de vacancia dentro del período de pandemia fue significativo, se percibe una desaceleración en la superficie liberada durante el segundo trimestre. Para la segunda mitad del año se espera que, con un avance en el plan de vacunación y el fin del período invernal, se den mejores condiciones para una vuelta paulatina a los espacios de trabajo.
Con respecto a los valores pedidos, José Viñas, Director de Brokerage de Cushman, señaló que “el precio promedio para oficinas clase A fue de 26,2 USD/m2, acrecentando su tendencia descendente con una caída del 7% en comparación con el mismo período de 2020″.
En la medición interanual, y a más de un año del inicio de la pandemia, se comienza a percibir un mayor impacto en los submercados 9 de Julio y Centro Sur, con una baja del 14% y el 17% respectivamente en el precio pedido. Por otra parte, los submercados Catalinas-Plaza Roma y Libertador CABA siguen siendo los más apreciados, con un valor promedio de USD30/m², aunque se está viendo una mayor predisposición por parte de los propietarios para negociar los valores locativos.
Por otro lado, Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de mercado de Cushman detalló: “hasta el momento, el submercado microcentro fue el más afectado por la pandemia, en el cual se han liberado 21.471 metros cuadrados presentando la tasa de vacancia más elevada, con 25,4 por ciento. Sin embargo, estos indicadores aún no se ven reflejados en el precio pedido, provocando vacancia de largo plazo mayor a 9 meses”.
FUTURO
Actualmente la superficie en construcción es de 206.682 metros cuadrados, el 70% de los cuales se ubican fuera del distrito financiero tradicional de Buenos Aires. Este factor se enmarca positivamente dentro del escenario futuro de “nueva normalidad”, ya que genera una oferta homogeneizada, posibilitando que las empresas puedan reconfigurar sus posiciones e incluso competir por el reclutamiento de recursos humanos en el corredor Norte.
Del total de superficie en construcción, solo el 18% será entregado para fines de 2021, un 57% durante 2022 y el 25% restante estaría finalizado para 2023. Todo esto sujeto a que no surjan nuevas demoras de construcción producto de la situación sanitaria. El volumen más importante de construcción se encuentra fuera de los distritos que presentan mayores ofertas de superficies.
Fuente: BAE Negocios
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Las oficinas vuelven pero en el corredor norte de CABA
En el segundo trimestre del año, se liberaron más de 13.000 metros cuadrados corporativos, según un informe de Cushman & Wakefield. El microcentro sigue en agonía. Pero, a la vez, se ocuparon más de 9000 m2, de los cuales el 70% fueron en zona norte del AMBA.
El mercado de oficinas no levanta cabeza. La pandemia aceleró una crisis que ya se venía evidenciado. En junio el sector registró una vacancia en Buenos Aires del 15%, acumulando una suba interanual del 67%. Lo cierto es que mientras el Microcentro está cada vez más despoblado, el corredor norte sigue sumando nuevos adeptos.
Según el último informe de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos en el primer semestre del año se liberaron 13.583 m2 de oficinas, mayormente en el Microcentro y por otro lado se ocuparon 9923 m2.
Un dato no menor es que del total de la superficie contratada, el 70% se concretó en el área no céntrica, es decir fuera de la zona tradicional de negocios, enfatizando una demanda de oficinas hacia la zona norte de la ciudad.
Según el estudio, si bien el saldo de incremento de vacancia dentro del período de pandemia fue significativo, se percibe una desaceleración en la superficie liberada durante el segundo trimestre.
Para la segunda mitad del año se espera que, con un avance en el plan de vacunación y el fin del período invernal, se den mejores condiciones para una vuelta paulatina a los espacios de trabajo.
Con respecto a los precios pedidos, José Viñas, Director de Brokerage de Cushman & Wakefield señaló que “el precio promedio para oficinas clase A fue de u$s 26,2 el m2, acrecentando su tendencia descendente con una caída del 7 % en comparación con el mismo período de 2020. De esta forma, el valor pedido continúa sin reflejar las mismas variaciones respecto a los precios de cierre, donde el valor en las nuevas transacciones tiene otro efecto”.
En la medición interanual, y a más de un año del inicio de la pandemia, se comienza a percibir un mayor impacto en los submercados 9 de Julio y Centro Sur, con una baja del 14% y el 17 % respectivamente en el precio pedido.
Por otra parte, los submercados Catalinas-Plaza Roma y Libertador CABA siguen siendo los más apreciados, con un valor promedio de u$s 30 el m², aunque se está viendo una mayor predisposición por parte de los propietarios para negociar los valores locativos a la baja.
“Hasta el momento, el submercado Microcentro fue el más afectado por la pandemia, en el cual se han liberado 21.471 m² presentando la tasa de vacancia más elevada, con 25,4%. Sin embargo, estos indicadores aún no se ven reflejados en el precio pedido, provocando vacancia de largo plazo mayor a 9 meses“, agregó Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de mercado de Cushman.
Hoy, los valores más altos están en Catalinas. En segundo lugar, se ubica la zona de Libertador y ya, en un tercer puesto, toda el área de Panamericana. Esta última creció y se vio impulsado por la pandemia. Pero el movimiento sigue siendo muy acotado.
DE CARA AL FUTURO
Actualmente la superficie en construcción es de 206.682 m2, el 70% de los cuales se ubican fuera del distrito financiero tradicional de Buenos Aires. Este factor se enmarca positivamente dentro del escenario futuro de “nueva normalidad”, ya que genera una oferta homogeneizada, posibilitando que las empresas puedan reconfigurar sus posiciones e incluso competir por el reclutamiento de recursos humanos en el corredor Norte.
Del total de superficie en construcción, solo el 18% será entregado para fines de 2021, un 57% durante 2022 y el 25 % restante estaría finalizado para 2023. Todo esto sujeto a que no surjan nuevas demoras de construcción producto de la situación sanitaria. Este panorama es positivo en miras al comportamiento de la vacancia, ya que el volumen en construcción se encuentra fuera de los distritos que presentan mayores ofertas de superficies.
Fuente: El Cronista
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La locación de oficinas ofrece más ganancia a largo plazo
Cushman & Wakefield y Reporte Inmobiliario compararon la rentabilidad del segmento residencial y el corporativo.
Los detractores de la nueva ley de alquileres sostienen que su aplicación terminó por perjudicar a las dos partes. A los inquilinos la actualización anual se les hace más difícil de pagar (se estima que en julio será de un 36% para los contratos firmados el mismo mes de 2020) y, a pesar de una cierta recomposición, los propietarios no reciben una renta acorde al capital invertido.
“Entre las diferentes alternativas de inversión que ofrece el rubro inmobiliario, la locación de oficinas y el alquiler residencial son las dos opciones más habituales”, afirma un estudio realizado en conjunto por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, y Reporte Inmobiliario.
El informe es trimestral y compara el comportamiento de ambos segmentos en la Ciudad de Buenos Aires, a partir de los datos recolectados por cada empresa desde hace años.
Para el cotejo, en el caso de las oficinas se tomó el valor promedio de alquiler solicitado en el mercado CBD (Central Business District), compuesto por los submercados 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín.
En tanto, para el residencial, se utilizó como referencia el valor promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo, para departamentos usados de 2/3 ambientes estándar sin amenities.
“En el mercado se suele hablar de valores de alquileres, pero compararlos sin extraer el componente inflacionario puede derivar en una lectura equivocada”, aclaran. “Al deflacionar la serie de alquileres, entre 2014 y el primer trimestre de 2021 el activo de oficina mostró una apreciación del 76%, mientras que un departamento depreció un 12%, ambos medidos en pesos”.
Los analistas consideran que esta brecha tiene varias causas. Una de las principales es que “las oficinas se denominan en dólares oficiales, aunque el pago se suele hacer en pesos, y siempre siguen de cerca la evolución del tipo de cambio. Por el contrario, el alquiler de un departamento evoluciona en función a la capacidad de pago del inquilino y la inflación. A largo plazo esta relación genera una caída de la renta”.
De acuerdo a esta evaluación, en la medición anual deflacionada las oficinas disminuyeron su renta en pesos en 0,5 %, mientras que los departamentos mostraron una apreciación de 6,9% en el mismo período de comparación. “En el último caso se debe, en parte, al impacto de la nueva ley de alquileres y algunas medidas por la crisis sanitaria que endurecieron la postura de los propietarios que llevó a un incremento nominal anual del 50%”.
En cuanto a las oficinas, “al cierre del primer trimestre del año presentan una baja apreciación de la renta a nivel anual, en gran parte producto de la escalada en la tasa de vacancia que casi duplicó su número a nivel interanual y contuvo los valores. Sin embargo, la condición de ser una renta que toma de referencia al dólar oficial genera una apreciación sostenida a largo plazo”, señaló Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield.
Por su parte, José Rozados, Presidente de Reporte Inmobiliario, indicó que “la tasa de capitalización residencial refleja que el activo no es considerado fundamentalmente como una inversión de renta. La mayor rigidez del valor de venta frente a la flexibilidad del precio del alquiler demuestra el carácter de resguardo de capital que se le asigna a la inversión”.
Fuente: Clarín
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Qué puede el real estate aprender de la pandemia
Desde su inicio, el Covid modificó el mercado inmobiliario, planteó nuevos desafíos e impuso condiciones que no estaban en los planes de nadie. Cushman&Wakefield, puso su equipo a analizar las tendencias y elaboró un decálogo de aprendizajes de mucha utilidad.
En primer lugar, la pandemia aceleró tendencias que ya se venían observando. Las restricciones de circulación y la obligación de permanecer en los hogares concentraron, en 2020, varios años de penetración de las ventas online y aceleraron otras tendencias como el trabajo remoto, los servicios de transmisión y el consumo de datos. Ciertos sectores inmobiliarios y geográficos se beneficiaron con estos cambios (por ejemplo, la logística industrial, los data centers, los mercados más competitivos en precio, y de bienes raíces suburbanos).
En lo que hace a las oficinas, pese a las dificultades que enfrentaron, se vaticina una recuperación. Un enfoque de trabajo más ágil probablemente requiera menos espacio ocupado. Sin embargo, después de un año de recortes, los ocupantes comenzarán a tomar compromisos a más largo plazo y el volumen de actividad de alquileres se recuperará materialmente en la segunda mitad de este año.
El modelo híbrido emerge como el modelo óptimo, ya que los estudios indican que la mayoría de las empresas no está pasando a un modelo 100 % remoto. Aunque no hay consenso sobre el equilibrio óptimo entre trabajo virtual y en la oficina, según los relevamientos realizados, tanto empleadores como colaboradores se inclinan por esquemas de entre dos y cuatro jornadas presenciales por semana.
Herman Faigenbaum, director general de Cushman & Wakefield destaca que numerosos estudios concluyen que las oficinas seguirán siendo una parte importante de las estructuras y las estrategias de las organizaciones pospandemia ya que son una ventaja competitiva para promover la cultura de la empresa, para la retención de talento y el funcionamiento de los equipos de trabajo.
Tanto en inmuebles logísticos como en oficinas corporativas, el concepto de premium se vuelve central a la hora de alquilar o conservar el activo inmobiliario en función de los beneficios operativos y los ahorros que generan, sumando una ventaja competitiva frente al mercado.
El comercio minorista claramente ha sido desafiado; y la revitalización estará determinada por la posible adaptación a un tipo de oferta de retail muy centrado en la conveniencia, o enfocado en ofrecer una experiencia única, digna de conocer.
Con la creciente conciencia sobre el cuidado de la salud, la demanda de espacios relacionados con la investigación y el desarrollo ha ido aumentando. En cuanto a los hoteles, perjudicados por las restricciones, pero una vez que estas disminuyan, la ocupación finalmente regresará.
PRIORIDADES EN LA PLANIFICACION
Hacer más foco en la flexibilidad. Por ejemplo, ocupar más espacios o reducirlos temporalmente, según sea necesario.
Prepararse para un tipo de lugar de trabajo diferente. Se trata de encontrar la configuración óptima para que el espacio funcione como facilitador.
Encontrar el equilibrio adecuado entre las preferencias de los colaboradores con los objetivos y los costos de la empresa.
Construir y sostener la cultura en un modelo híbrido. Los nuevos modelos traen nuevos desafíos.
Comprender las necesidades particulares de los colaboradores. Determinar cómo el espacio permite a las personas hacer su mejor esfuerzo y cuáles son los diferentes requisitos basados en diferencias mentales o físicas.
Fuente: Áreas digital
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Tres Dimensiones: un parque lineal desde Diagonal Norte a Plaza San Martín
Propuestas de arquitectos y urbanistas para convertir el desolado Centro administrativo porteño en uno de los barrios más atractivos de la Ciudad.
Ciudad fantasma, como esos pueblos que fueron abandonados por sus habitantes una vez que la función principal que les daba sentido desapareció. Pueblo Escondido, Epecuén, Alicurá… Ciudades que, por decisiones geopolíticas desafortunadas, agotamiento de una industria, error de cálculo, crisis económica o desastre natural quedaron inmovilizadas en el tiempo, semidestruidas y deshabitadas.
Algo de eso tiene el Centro porteño. Un abandono que se intensificó con la pandemia, la cuarentena, el teletrabajo y que nadie sabe a ciencia cierta hasta dónde va a llegar. Ya antes de la pandemia, un estudio del Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo porteño (CPAU) relevó en el área unos 70 edificios en desuso. Hoy, en una recorrida por sus calles, lo que abundan son las persianas bajas, los carteles desesperanzados de venta o alquiler y umbrales con colchones y frazadas derruidas. Solo sobresale de ese inquietante silencio la voz repetida de los “arbolitos”.
“¿Qué y cómo hacer para revitalizar el Área Central de Buenos Aires?” fue la consigna con la que desde la revista ARQ, a mediados de mayo, armamos un Zoom redondo con un grupo destacado de especialistas de disciplinas que hacen al hábitat.
En general, todos coincidieron en la necesidad de refundar el Área Central con un nuevo plan de desarrollo que aproveche las cualidades inigualables de la zona. Tiene subte, colectivos, cultura, comercios, universidades, bancos, oficinas y sedes de grandes empresas. Y condensa, además un capital histórico y simbólico vital para la Ciudad.
Herman Faigenbaum, de la consultora Cushman & Wakefield, propuso insistir con el uso terciario, anticipando que las oficinas “presenciales”, luego de la pandemia, deben- y volverán a- florecer. La invención solo se da con el encuentro interpersonal, adhirieron todos. Faigenbaum propuso para el área encontrar un nicho que podría ser el de las empresas tecnológicas. Graciela Giuliani y Silvia Fajre pusieron su expertise urbanístico. A la idea de Smart City, Fajre le agregó la de aprovechar el gran stock físico reconvirtiéndolo parte en viviendas, apuntando al gran déficit habitacional que tiene la ciudad. Y a tener una ciudad que no solo funcione de 9 a 18, sino todo el día.
Emilio Rivoira, presidente de CPAU, ve esta crisis como una gran oportunidad. Se entusiasmó con la idea sustentable de aprovechar lo ya construido. Y, como representante de los arquitectos, con la posibilidad de generar muchas fuentes de trabajo.
Álvaro García Resta, responsable de planeamiento de la Ciudad, tomó nota de las propuestas y entre otras cosas aportó la posibilidad de convertir las playas de estacionamiento inutilizadas en plazas, ayudando así a mejorar el espacio público, vital para que lleguen nuevos habitantes.
El experto en derecho urbano, Raúl Navas, analizó exhaustivamente la viabilidad jurídica de estas transformaciones. “Está casi todo inventado. Las cuatro tipologías de APH (Área de Protección Histórica) permiten la residencialización. Los cuadros de usos permiten la mixtura de usos. Lo que no es APH se puede transformar con las reglas de adecuación de edificios existentes”.
Álvaro García Resta, responsable de planeamiento de la Ciudad, tomó nota de las propuestas y entre otras cosas aportó la posibilidad de convertir las playas de estacionamiento inutilizadas en plazas, ayudando así a mejorar el espacio público, vital para que lleguen nuevos habitantes.
El experto en derecho urbano, Raúl Navas, analizó exhaustivamente la viabilidad jurídica de estas transformaciones. “Está casi todo inventado. Las cuatro tipologías de APH (Área de Protección Histórica) permiten la residencialización. Los cuadros de usos permiten la mixtura de usos. Lo que no es APH se puede transformar con las reglas de adecuación de edificios existentes”.
Una propuesta arriesgada
En la catarsis de ideas hubo de todo, desde las visiones más moderadas que plantean una suerte de acupuntura urbana que vaya catalizando las transformaciones que se deberán dar para adecuarse a la nueva realidad; a las posturas más extremas. Por caso el arquitecto Augusto Penedo, ex presidente del CPAU y proyectista de uno de los estudios más prestigiosos de Buenos Aires arriesgó la propuesta más ambiciosa.
“Mirando el mapa me parece que habría que operar de la periferia hacia el centro. Se me ocurren tres grandes sectores desde los bordes. Y dentro de cada sector se podrán imaginar diferente acciones u operaciones” .
Sector 1.
El eje de Leandro Alem hacia ambos lados hasta 25 de Mayo o Reconquista y Avenida Madero, incluyendo el alrededor de la plaza Roma, con muchos edificios que alguna vez fueron vivienda y hoy son oficinas. Y que, salvo la zona de Catalinas Norte, podrían volver a ser residencias con buena escala barrial. Catalinas Norte (con sus edificios vidriados) se debería mantener como centro de oficinas. Con los precios más bajos puede llegar a ser un incentivo para radicar empresas menores en la zona de mayor concentración de oficinas de calidad de la Ciudad.
Sector 2.
La zona de Retiro. Desde la Av. del Libertador hasta la 9 de julio y hasta Santa Fe es esencialmente residencial. De Santa Fe hasta Córdoba, es bastante mixto y cuenta con espacios verdes importantes como la Plaza San Martin y el verde de la Avenida 9 de julio.
Sector 3.
El tercer borde seria la 9 de julio, eje verde si lo hay, a ambos lados, incluyendo su proyección hacia Tribunales, que es donde hay más edificios afectados a oficinas. Pero que sin embargo mantiene una cierta matriz residencial. Por ejemplo la plaza Lavalle. Y posiblemente no sería inoportuno pensar en reflotar el proyecto del RER (Red de Expresos Regionales), que sin duda colaboraría a descomprimir el tráfico de superficie y dinamizaría la calidad de accesos a esta zona. Y, por ejemplo, haciendo peatonales tanto las calles Cerrito / Lima como Carlos Pellegrini / B. de Irigoyen. Concentrar los vehículos en la zona central, limitando la velocidad a 30 km. Esto es alentando la caminabilidad.
Sector Centro.
¿Y qué hacer con el centro duro, cuyo eje es la calle Florida, se pregunta Penedo. ¿Cómo hacer para resucitarlo luego de la pandemia? Algunas capitales nórdicas tienen unas piezas interesantes: las llaman explanadas en Oslo y Helsinki; en Estocolmo, sería el Kunstragarten y el Amelian Haven, en Copenhagen. Espacios verdes lineales, grandes parques, alrededor de los cuales vive gente y hay buena oferta de equipamientos.
Penedo apuesta fuerte. Propone tomar entre Florida y Maipú y demoler todo lo que hay desde Plaza San Martín a Diagonal Norte para conformar ese gran espacio verde lineal, un gran pulmón para el centro porteño. Y por qué no, “alguna vez se ha hecho”, sostiene, recordando intervenciones porteñas de gran escala.
Claro que con más o menos aciertos. Tal vez las autopistas urbanas y las cicatrices que dejaron en el tejido de la Ciudad no sean el mejor ejemplo. Sin embargo, hubo otros proyectos mucho más virtuosos que sin duda reconfiguraron Buenos Aires y le dieron su impronta actual. Por caso, las obras de apertura de la Avenida de Mayo para construir el eje monumental de la Ciudad. Luego reforzado por la construcción de la Diagonal Norte y la todavía hoy inconclusa Diagonal Sur. O, en los años 30, las obras para construir la esa gran avenida parque que era la General Paz, hoy transformada en autopista.
También seguramente muchos recuerden cómo fue apareciendo la Avenida 9 de Julio para empezar a cumplir la eterna promesa de unir Norte con Sur. Como señala Penedo “Hace tan solo 60 años llegaba hasta la calle Paraguay. Hace 50 hasta Santa Fe…… Luego siguió hasta el Bajo”. Y sin resignarse dice en referencia a su boceto de parque lineal en el centro: “Si se hizo alguna vez, yo creo que ahora se puede volver a hacer”.
“La clave está en la magnitud de la idea de transformación que se ambicione, lo contrario es el riesgo del deterioro precipitado, como ocurrió con el viejo centro de San Pablo”.
Sea que prospere el explosivo plan Penedo u otros más moderados, sobre lo que hay casi absoluto consenso es que esta zona, hoy casi ciudad fantasma, no volverá a ser lo que era. El objetivo deberá ser desprenderse de la idea de Centro administrativo y convertirla en un nuevo, atractivo y vital barrio de Buenos Aires.
Fuente: Clarin