Damos a conocer el nuevo informe que realizamos junto a Reporte Inmobiliario, sobre las diferentes alternativas de inversión que ofrece el mercado inmobiliario en Argentina, en donde a locación de oficinas y el alquiler residencial son las dos más habituales. Desde 2014 hasta el tercer trimestre de 2021 el valor del alquiler de las oficinas experimentó, previo ajuste por inflación, una apreciación del 51%. Dentro del mismo período, el mercado de departamentos sufrió una depreciación del 2%. Conocé más descargando el informe.
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Oficinas vs Departamentos – Buenos Aires | Q3 2021
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Mercado de Oficinas | Clase B – 3° trimestre 2021
Nuestro equipo de Investigación de Mercado presenta el informe de oficinas clase B de Buenos aires de este tercer trimestre de 2021.En este trimestre Durante el tercer trimestre la vacancia siguió su tendencia alcista llegando a 10,1%. Esto muestra una suba del 44,0% en comparación con el mismo trimestre del año anterior. Con respecto al precio promedio de alquiler pedido, este es de USD 17,3 mensuales por metro cuadrado.
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Activos inmobiliarios: las oficinas siguen ampliando la brecha histórica
El mercado de oficinas clase A de Buenos Aires registró, al cierre del tercer trimestre una vacancia estable de 14,3%, un promedio que se mantuvo con mínimas diferencias en los tres primeros trimestres del año. Así lo indica el último informe de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos. Esta situación marca una pausa en las desocupaciones de espacios frente al incremento de 33,2% que se puede observar si se mide la variación interanual en la tasa de vacancia. “El avance en el plan de vacunación y el fin del período invernal hacen suponer una recuperación más pronunciada en el mercado de oficinas. Sin embargo, aún se dan negociaciones de empresas que están optimizando sus espacios, por lo cual no se descarta que la vacancia pueda ser mayor a la actual hacia fin de año”, indicó José Viñas, Director de Brokerage de Cushman & Wakefield.
Aunque la absorción trimestral sigue siendo negativa, ya que son más los metros liberados que los contratados, tal como ocurre desde el inicio de la pandemia, se puede observar que, los que efectivamente se han tomado, se ubican en áreas no céntricas (NON CBD), donde se concentra el 73% del total contratado este trimestre.
Por ejemplo, el submercado Libertador CABA cierra otro trimestre con saldo positivo, con una absorción neta de 4311 m², ya que gran parte de los metros que se han ocupado se encuentran en el Centro Empresarial Libertador”, puntualizó Lucas Desalvo, Gerente de investigación de mercado de la compañía.
Siguiendo esta línea, a partir de este trimestre, se incorpora al análisis el submercado Distrito Tecnológico, que aparece como el cuarto mercado en importancia de inventario y con una tasa de vacancia de 3%, la más baja en la actualidad. Reconocidas como las ganadoras de la pandemia, muchas empresas tecnológicas han decidido instalarse en Argentina, y una buena parte de ellas eligen esta zona, donde el gobierno ofrece estímulos y beneficios para facilitar su llegada.
¿Qué pasa con los precios?
El precio pedido promedio de alquiler para oficinas clase A en Buenos Aires fue de 25,1 USD/m² en el tercer trimestre, mostrando una tendencia a la baja que se da de forma paulatina, con una variación interanual de -8,4%. También comienza a percibirse un mayor impacto en el área no céntrica con una baja del precio promedio interanual de -12,5%.
Libertador CABA y Catalinas-Plaza Roma son los submercados que, a pesar de sufrir bajas en el precio pedido, se mantienen como los más apreciados del mercado, con un valor promedio de USD 29,6/m².
La superficie en construcción en este momento es de 284.145 m². Se agregaron respecto del trimestre anterior 32.400 m² ubicados en el submercado de Retiro-Plaza San Martin y 45.063 m² en el Distrito Tecnológico. Este desarrollo se suma al resto de la superficie bajo construcción continua, apostando por una adecuación a la “nueva normalidad”, y homogeniza la oferta para la reconfiguración de los espacios de las empresas.
Solamente el 29% de este total serán entregados en el 2021, mientras que el resto quedará para 2022 y 2023. El panorama es positivo en miras al comportamiento de la vacancia, ya que el volumen en construcción está fuera de los distritos que presentan mayores ofertas de superficies.
Fuente: Cushman & Wakefield
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Market Beat de Oficinas | 3° trimestre 2021
Presentamos el nuevo informe de Market Beat de Oficinas clase A del tercer trimestre del año 2021, en el cual incorporamos el submercado Distrito Tecnológico. Con el crecimiento del sector de TI, relevar la zona que potencia este tipo de empresas es clave. Además, este submercado se posiciona como cuarto en importancia de inventario sobre el total de nuestra Ciudad.
Este trimestre cierra con una vacancia estable (14,3%) para las oficinas premium de Buenos Aires. Su estabilidad se debe en parte por la paulatina ocupación de los espacios de trabajo gracias al avance en la vacunación y el fin del período invernal. Respecto del precio, se registra una baja cerrando el promedio mensual por m² en 25,1 USD.
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MarketBeat de Oficinas | Buenos Aires, 3° trimestre 2021
Presentamos el informe trimestral con el panorama de oficinas clase A y los hechos que marcaron el tercer trimestre de 2021.
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Inmuebles logísticos: ¿por qué es el momento para ampliarse, mudarse o invertir en este mercado?
Entrevista con Lourdes Basso y Santiago Isern, brokers de Cushman & Wakefield. Las claves del mercado y las oportunidades de ahorro, expansión o inversión.
“Una ventana de oportunidad”, así definen el actual escenario los especialistas, y se trata de una abertura que puede cerrarse pronto si no se aprovecha. Hablamos de los depósitos logísticos, el gran atractivo en este momento en el mercado inmobiliario, tanto por su valor estratégico como por las condiciones que se presentan en la coyuntura.
En una entrevista, Lourdes Basso y Santiago Isern, del área de Brokerage Industrial de Cushman & Wakefield, analizaron las claves que deben tener en cuenta las empresas que tienen planes de mudanza o expansión de sus instalaciones; las ventajas que se presentan para quienes quieren invertir en inmuebles logísticos y el trabajo que realizan desde Cushman & Wakefield.
Para Lourdes Basso, no hay duda que se trata de un momento ideal para encontrar las mejores condiciones a la hora de buscar un nuevo espacio. Las compañías pueden aprovechar para hacer un salto de calidad y mudarse a un depósito Triple A o ampliarse en cantidad de metros cuadrados, “ya que los propietarios están muy abiertos a escuchar distintas propuestas comerciales”.
Esto se debe a que actualmente “los precios están en un mínimo histórico”, pese a que el mercado está moviéndose hacia un descenso de la vacancia, rompiendo una tendencia que llevaba varios semestres. Se ubica ahora en 14,3% -4,5 puntos porcentuales debajo del semestre anterior-, ante lo cual la especialista explicó cuál puede ser en adelante la posición para los propietarios.
¿Cómo se hace el relevamiento del mercado? Cushman & Wakefield posee un equipo de Market Research que elabora informes trimestralmente con un ‘trackeo’ por submercados y hace un año innovaron presentando un análisis por radios para entender mejor cómo se estaba comportando el mercado inmobiliario logístico, a partir del crecimiento sostenido del e-commerce.
A raíz de ese enfoque descubrieron que la última milla (el radio que va de 0 a 15 km de la ciudad) era el que más se había ocupado. Hoy ya cuentan con un “Sistema de Radios” con el que se puede obtener una mirada más detallada para tomar decisiones logísticas. Y también recientemente incorporaron Market BI, una herramienta digital que permite encontrar de una manera más ágil las ubicaciones, distancias y precios de los inmuebles o desarrollos disponibles en el mercado.
Fuente: El Cronista
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Mayores restricciones, nuevas alternativas: comprar inmuebles corporativos
Algunas empresas optan por este tipo de inversiones para canalizar el excedente de pesos que se genera por las medidas cambiarias vigentes.
Tal como sucedió durante el anterior cepo cambiario, entre 2011 y 2015, muchas empresas se encuentran ante un exceso de liquidez que, debido a los altos índices inflacionarios y a la devaluación constante, las expone a una desvalorización inexorable de ese capital en pesos. En esta etapa donde se acentúan las restricciones tanto a la compra de divisas como a la posibilidad de girar las ganancias fuera del país, resolver esta situación se torna urgente.
Es por ello que son varias las compañías que ven con buenos ojos la compra de inmuebles corporativos como una alternativa conveniente para resguardarse de este efecto. Tal como señala José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield, empresa de servicios inmobiliarios corporativos, “las restricciones se incrementan y resulta cada vez más difícil comprar dólares o sacarlos del país”.
Con el expertise acumulado entre 2011 y 2015, Cushman puso en marcha en esta nueva etapa una iniciativa a la que denominó Brick Value. “A partir de aquella experiencia en la que atendimos muchos clientes que necesitaban resguardar sus pesos de la devaluación y la inflación, creamos este nuevo plan con el objetivo de acompañar a las empresas en su búsqueda de nuevas inversiones en real estate corporativo”, resume Viñas.
Si bien la pandemia plantea alertas y nuevos desafíos distintos a los de la década pasada, especialmente por la incertidumbre acerca del uso de las oficinas en el futuro, hay varios factores a considerar que relativizan los eventuales riesgos.
En principio, Buenos Aires tiene un mercado de oficinas mucho más sano que el resto de Latinoamérica, ya que hay menos metros cuadrados de oficinas y está subofertado. “Eso genera que haya menos vacancia. Si bien el 15% que se registra hoy es alto comparado con los niveles históricos, es mucho menor al 25% que alcanza en otros países”, explica el ejecutivo de Cushman.
Una manera de minimizar aún más el riesgo es buscar pisos que estén alquilados por empresas que ya hayan reducido superficie luego de hacer sus análisis y encontrar el punto mínimo de metros cuadrados. En esos casos se prevé que ya no habrá nuevas reducciones, lo cual hace que la inversión sea más segura y esté menos expuesta a ese tipo de situaciones.
Por otra parte, también se prevé que pueda suceder con las oficinas lo mismo que pasó con los centros logísticos, donde después de tres años la vacancia comenzó a bajar. “En este momento hay mucha vacancia y bajaron los precios. Podría ser que en algunos meses baje la vacancia y suba el precio”, sostiene Viñas.
Las oportunidades están, y los interesados se mueven. De hecho, ya se realizaron en Buenos Aires transacciones por US$ 186 millones, con más de 32.000 m2 comprados por empresas nacionales e internacionales que buscan resguardar de la mejor manera el valor de los pesos que acumulan.
Todo indica que las medidas restrictivas pueden extenderse en el tiempo y hasta profundizarse. Por esa razón, es imprescindible para las empresas encontrar diferentes formas para dar curso al exceso de liquidez. La compra de inmuebles corporativos debe estar sin dudas en el menú de opciones.
Fuente: El Economista -
Invertir en real estate comercial en Estados Unidos: oportunidades, claves y alternativas
Invertir en real estate en Estados Unidos puede dar dividendos a largo plazo similares a los de la renta fija, aumentar la protección patrimonial y bajar la carga fiscal. Como en las distintas estrategias de inversión, a mayor riesgo también crece el retorno. Y los expertos destacan la variedad de opciones y categorías.
“Por qué invertir en real estate en Estados Unidos” fue el eje del nuevo Webcast realizado por El Cronista junto a un panel de expertos conformado por Marc Royer, Head de Capital Markets, Cushman & Wakefield; Mariano Sardans, CEO de FDI y Javier Dborkin, socio de Boston Andes Capital.
Para empezar, Marc Royer planteó que las inversiones en real estate dan retornos a largo plazo y son similares a las de renta fija. “Invertir en EE.UU. da una diversificación patrimonial. Se puede invertir de manera directa, en activos, o indirecta, a través fondos. Todo depende de la estrategia de cada inversor y el volumen de capital que pueda desplegar. Cuanto menor es el volumen de inversión, se recomienda entrar vía fondos”, señaló.
En este sentido, Mariano Sardans aseguró que Estados Unidos “es la jurisdicción más competitiva del mundo desde el lado de seguridad y de costos” y que además funciona como un hub para invertir en cualquier parte del mundo. “Es el lugar más seguro para estar diversificado. En el sector inmobiliario tenés muchas alternativas y categorías, lo que da la posibilidad de salir rápidamente de la costa este a la oeste con mucha liquidez”, apuntó.
Respecto a los lugares donde invertir, Javier Dborkin destacó que Boston tiene una industria y una actividad muy sólidas. Con la última crisis desatada por la pandemia de Covid-19, indicó que los activos más afectados fueron las oficinas, mientras que el negocio industrial, de ciencia y de logística se vio favorecido. Actualmente, destacó, hay un repunte en el sector residencial, en viviendas urbanas y suburbanas.
QUÉ BUSCAN LOS INVERSORES EN ESTADOS UNIDOS
Royer destacó que “muchos argentinos buscan una diversificación patrimonial, para no estar tan expuestos a los cambios económicos que vive el país”. Sin embargo, remarcó que esto se repite en toda la región, más aún con la inestabilidad política que están viviendo Perú, Colombia y Chile.
“Hoy el foco de la salida de inversores argentinos es por un tema fiscal y de protección de patrimonio. Nos piden diversificación y para eso tenés un montón de categorías dentro de la parte inmobiliaria. Hoy el argentino busca protección patrimonial, bajar la carga fiscal, dejar todo preparado para evitar conflictos familiares por herencia y tranquilidad”, sentenció Sardans.
A su vez, añadió que “el real estate es un activo que estabiliza la cartera”. “Cuando lo ves a largo plazo, tiene poca correlación con los activos financieros, está disociado del mercado. Cuando diversificás en todas las categorías de inmuebles, esto estabiliza la cartera general, tanto en los REIT como en los inmuebles tradicionales”, explicó.
Royer, por su parte, remarcó que no hay una sola estrategia a seguir. “La inversión inmobiliaria puede ser conservadora o más arriesgada. Cuanto más conservadora, tendrá dividendos, y cuanto más arriesgado, generará plusvalía. El desarrollo es oportunista, en cambio comprar una bodega o un depósito es más conservador”, ejemplificó. Y agregó: “Hay estrategias que incluyen los dos: dividendos y plusvalía, a través de mejoras que se pueden hacer en los inmuebles. A mayor riesgo, mayor potencial retorno”.
RENTABILIDAD DE LAS INVERSIONES
Para concluir, Javier Dborkin estimó que su cartera de inversión tiene hoy, en base a todos los proyectos, una rentabilidad promedio de 20%. “Obvio que hay riesgos en el medio. No son dividendos anuales, tenemos varios proyectos de desarrollo de viviendas que durante el tiempo de construcción, el inversor no recibe nada justamente porque está invirtiendo. Luego la venta permite obtener retornos que rondan el 20%”, aclaró.
“Lo que buscamos es diversificar. Estamos en Boston, pero dentro de esa región tenemos una multiplicidad de productos. Hay ciclos que favorecen determinados productos. Hoy todo lo que es residencial sigue con buena demanda, pero no descarto oportunidades muy selectivas en el mercado de oficinas”, estimó.
Algo en que coincidieron los expertos es en que la clave es estar “diversificado” en términos de riesgos y de sectores (oficinas, industrial, familiar), siempre según el perfil y el patrimonio de cada inversor. “Real estate no es ir a un promedio, sino buscar distintos productos con riesgos y rentabilidades”, dijo Dborkin.
Fuente: El Cronista
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Oficinas premium: Buenos Aires es la ciudad más cara aún con vacancia alta
Las restricciones por la pandemia y los cambios en los hábitos laborales explican la desocupación de metros cuadrados, sin embargo Buenos Aires se destaca en la región por tener el valor más ato.
La vacancia de oficinas clase A en Buenos Aires continúa en alza. El primer semestre del 2021 cerró con una cifra de 15,1%, según datos de Cushman & Wakefield, en lo que representa un aumento interanual del 67%. A pesar de ello, el costo de alquilar un metro cuadrado de oficinas de calidad en la capital argentina es de unos US$26,2/m², lo que ubica a la ciudad como la más cara de la región. En Santiago de Chile, por ejemplo, ese valor es de unos US$22,8/m². En Bogotá y São Paulo, de US$19,4/m², en Rio de US$17,3/m² y en Lima, de US$16,2/m². Las restricciones por la pandemia, en primer lugar, y la permanencia de los cambios de hábitos laborales, en segundo, explican por qué la desocupación de metros cuadrados, en todas las ciudades relevadas con la excepción de Bogotá, viene en alza desde el inicio de la propagación del Coronavirus.
La vacancia de oficinas clase A en Buenos Aires continúa en alza. El primer semestre del 2021 cerró con una cifra de 15,1%, según datos de Cushman & Wakefield, en lo que representa un aumento interanual del 67%. A pesar de ello, el costo de alquilar un metro cuadrado de oficinas de calidad en la capital argentina es de unos US$26,2/m², lo que ubica a la ciudad como la más cara de la región. En Santiago de Chile, por ejemplo, ese valor es de unos US$22,8/m². En Bogotá y São Paulo, de US$19,4/m², en Rio de US$17,3/m² y en Lima, de US$16,2/m². Las restricciones por la pandemia, en primer lugar, y la permanencia de los cambios de hábitos laborales, en segundo, explican por qué la desocupación de metros cuadrados, en todas las ciudades relevadas con la excepción de Bogotá, viene en alza desde el inicio de la propagación del Coronavirus.
La situación de Buenos Aires, en principio, es llamativa; si bien es de las ciudades más caras, a la vez tiene una tasa de desocupación de metros alta. La resistencia de los precios porteños está ligado a la suboferta. “Es una característica histórica de la ciudad. Buenos Aires es un mercado subofertado, con un stock de superficie de oficinas bajísimo en comparación a sus vecinos”, explica Lucas Desalvo, gerente de investigación de mercado de Cushman & Wakefield. De ello no quedan dudas: con poco más de 1.400.000 m², la capital argentina es la de menor cantidad de metros totales, menos incluso que Lima. “Además, cuando se pone el foco en superficies premium, el inventario se achica más todavía. La escasez actúa como barrera para defender los precios”, agrega Desalvo.
Si bien Buenos Aires, como el resto de la región, exhibe los golpes de una menor demanda de superficie de oficinas, Desalvo cree que, de no mediar imprevistos, lo más probable es que lo peor ya haya pasado. “Para el segundo semestre, teniendo en cuenta el fin de la época invernal y los avances en la vacunación, creo que ya entre mediados y fines de septiembre los empleados empezarán a volver a la oficina. Con aforo y con distintas modalidades, pero vuelta al fin”. En ese contexto, dice, es difícil esperar una mayor resignación de metros y un aumento de la vacancia, aunque reconoce que las nuevas tendencias pueden afectar a determinados segmentos: “El Microcentro, probablemente, va a tener niveles de vacancia creciente”.
Además, intuye que otro factor que podría empujar la demanda es la competitividad de los salarios en dólares a nivel local. Esa ventaja competitiva con respecto a la región podría empujar a empresas a sostener sus fuerzas laborales y su pisada de metros cuadrados.
A la hora de observar cómo seguirá creciendo cada mercado, en Buenos Aires la superficie actual en construcción es de 206.682 m², de los cuales el 18% se entregará a fines de 2021, el 57% durante 2022 y el 25% restante estaría terminado para 2023. Habrá que esperar un contexto de mayor estabilidad y certidumbre para comprobar si habrá quien está dispuesto a tomarlos.
Fuente: La Nación
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Aún con el microcentro vacío, Buenos Aires sigue teniendo las oficinas más caras de la región
El valor de renta por m2 en los espacios de categoría premium es en promedio en la Capital Federal de u$s 26, le sigue Santiago de Chile con u$s 22,8, San Pablo y Bogotá con u$s 19,4.
El mercado de oficinas es sin dudas uno de los más castigados como consecuencia de la pandemia y de la implementación del home-office, lo que generó un incremento en la vacancia y una baja de los precios, sobre todo en las zonas más afectadas, como el microcentro. Sin embargo, la Capital argentina se mantiene por encima del resto de las grandes metrópolis sudamericanas. Algunas ciudades se mantuvieron dentro de un rango estable.
Según el informe regional de oficinas Premium elaborado por Cushman & Wakefield el precio de alquiler pedido promedio en la Ciudad de Buenos Aires es de u$s 26,2 por m2.
De esta forma a pesar de la desaceleración de precios continúan siendo las más caras en comparación con otros mercados de las principales ciudades de Sudamérica.
En la lista, por debajo de la Capital Federal se encuentra Santiago de Chile con u$s 22,8 por m2, San Pablo y Bogotá con u$s 19, 4 por m2, Río de Janeiro con u$s 17,3 el m2 y Lima con u$s 16,3 el m2, que casi no ha sufrido cambios.
“En cuanto a la vacancia, la delantera la lleva Río de Janeiro con 35%, donde se ha adoptado recientemente el modelo híbrido de oficinas y algunas empresas han dejado la ciudad. Le siguen San Pablo, con 25%, Lima con 18%, Buenos Aires con 15,1%, Bogotá con 12,9% y Santiago con 8,2% ” comentó Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de Cushman & Wakefield.
Bogotá fue la única de estas seis ciudades con absorción neta positiva en el primer semestre: 12.012 m². Mientras tanto, Río de Janeiro culminó el período con -9.841 m² pero mostrando una recuperación en el segundo trimestre, en Lima la absorción neta fue de -19.808 m², en Buenos Aires de -30.950 m², en San Pablo de -35.520 m² y en Santiago de -37.193 m².
Según el informe, para la segunda mitad del año se espera que, con un avance en el plan de vacunación y el fin del período invernal, se den mejores condiciones para una vuelta paulatina a los espacios de trabajo.
En ese sentido, José Viñas, director de Brokerage de la compañía en Argentina comenta que “ya algunas empresas están organizando el retorno y se está viendo más movimiento en el mercado. Inclusive algunas compañías están evaluando mudarse hacia zonas periféricas para estar más cerca de donde viven sus colaboradores”.
Lo que viene
A la hora de observar cómo seguirá creciendo cada mercado, en Buenos Aires la superficie actual en construcción es de 206.682 m2, de los cuales el 18% se entregará a fines de 2021, el 57% durante 2022 y el 25% restante estaría terminado para 2023.
Río de Janeiro sumó 367.807 m2 programados para entrega hasta el 2030, decisión alineada con los cambios en la vacancia que experimenta en este momento. Con 1,1 millones de metros cuadrados terminados desde 2015, San Pablo está ahora preparada para la recuperación del mercado de oficinas, también con miras a completar 446.627 m² antes del 2030.
El futuro de la continuidad de los proyectos con fecha de entrega este año en Santiago es incierto, dado el contexto de bloqueo, alza de precios y retrasos. En 2021 se espera la entrada al mercado de 116.189 m².
Bogotá cuenta con 154.125 m² de oficinas Clase A en construcción. De estos, solo se entregarán 18.825 m² en el segundo semestre del año. En tanto, la ciudad tiene 622.095 m² de proyectos propuestos próximos a iniciar.
Por último, Lima tiene al cierre del primer semestre del año 115.630 m² en construcción, y se espera que el 50% de esta superficie se entregue durante 2021-2022.
Fuente: el Cronista