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Oficinas premium: Catalinas y Libertador CABA son las zonas más elegidas por las empresas
El mercado de oficinas mantuvo una tendencia positiva durante el primer trimestre del año en el que se ocuparon más metros de los que se liberaron. Catalinas fue el submercado que más se alquiló.
Por tercer periodo consecutivo, el mercado de oficinas corporativas clase A continúa mostrando signos de recuperación y la absorción neta sigue registrando valores positivos, según nuestro último informe Market Beat.La absorción neta, que es la diferencia entre los metros liberados y tomados, cerró en 6.121 m² al 31 de marzo. Pese a ser menor a la del último trimestre de 2022, comportamiento esperado dada la poca actividad durante los primeros dos meses del año, es un indicador de que continúa la recuperación del sector. La leve disminución de la vacancia respecto al cierre del año anterior, ubicándose en 14% también apoya esa visión del mercado.
“Estamos acompañando a muchas empresas que están aprovechando algunas oportunidades para hacer Fly to quality y mudarse a edificios premium con el objetivo de mejorar la calidad y la ubicación de las oficinas que ocupan, y utilizar esto como parte de sus estrategias de retención y atracción de talentos. Estos movimientos se están dando principalmente en el submercado Catalinas-Plaza Roma donde en el primer trimestre se alquilaron 5.920 m². Por otro lado, el corredor Libertador CABA también está captando la atención de muchas empresas que ya están cerrando contratos de alquiler en edificios que aún no se han entregado y es la zona que mantiene los precios más altos. Mientras que el precio promedio pedido es de 23,53 USD BNA/m²/mes, en el corredor Libertador CABA el precio pedido es de 29,9 USD BNA/m²/mes” aseguró José Ignacio Viñas, nuestro director general de real estate comercial para Argentina & Uruguay.
Palermo un nuevo submercado que se suma al mapa de oficinas
Por su parte, Carolina Wundes, nuestra coordinadora de Investigación de mercado “este trimestre, incorporamos al análisis, el submercado Palermo, que se va perfilando como un nuevo polo de oficinas en el que se encuentran ubicados tanto edificios clase A como clase B y que presenta muchos proyectos en construcción. La vacancia promedio del segmento clase B, actualmente se encuentra en 12% y el precio pedido promedio es de 16,11 USD/m² BNA” agregó Wundes
En cuanto al panorama futuro, el mercado de oficinas se mantiene con 243.718 m² en construcción por sexto trimestre consecutivo, pero al incorporar el submercado Palermo, la cifra se eleva a 329.469 m². El mercado está concentrándose en terminar proyectos ya comenzados y no pautar nuevos, por lo cual la cifra de proyectos de edificios corporativos por el momento continúa estanca. Si bien el indicador de absorción y el de vacancia muestran una tendencia a la demanda y recuperación, aún hay remanente de oferta producto de la crisis pandémica. Por esta razón, la superficie establecida hasta 2026 sigue siendo de 729.095 m².
Fuente: Cushman & Wakefield
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Market Beat de Oficinas | 1° trimestre 2023
Por tercer período consecutivo, el mercado de oficinas corporativas clase A continúa mostrando signos de recuperación y la absorción neta sigue registrando valores positivos, según nuestro último informe Market Beat.
La absorción neta, que es la diferencia entre los metros liberados y los metros tomados, cerró el trimestre en 6.121 m². Pese a ser menor a la del último período de 2022, comportamiento esperado dada la poca actividad durante los primeros dos meses del año, es un indicador que marca la continuidad de la recuperación del sector. La vacancia, que cerró en 14 %, disminuyó levemente con respecto al cierre del año anterior, lo que también apoya esta visión del mercado.
Este trimestre incorporamos al análisis el submercado Palermo, un nuevo polo de oficinas que cuenta con edificios clase A y clase B y presenta muchos proyectos en construcción.
Descargá el informe completo para conocer más.
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Oficinas en Sudamérica: En un panorama regional dispar, Argentina transita entre la recuperación y la incertidumbre
La caída de la vacancia y una absorción neta positiva son síntomas alentadores, aunque las inversiones a largo plazo aún no fluyen como en otras economías más estables.
Tal como se preveía en el período anterior, la tendencia promedio general del mercado de oficinas clase A en Sudamérica es que el índice de vacancia está mostrando signos de recuperación y revirtiendo su tendencia al alza en la mayoría de las grandes ciudades. Con la crisis del Covid-19 casi terminada, las empresas de toda la región dejaron de desocupar espacios. Así lo indican los datos relevados en el informe sobre el mercado regional de oficinas premium para el segundo semestre de 2022 elaborado por el Departamento de Investigación de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.De acuerdo a la información disponible, se espera que en el futuro inmediato, debido a una mayor estabilidad en las decisiones que toman las empresas, habrá mejores condiciones para un retorno paulatino a los espacios de trabajo, lo cual debería afectar de manera positiva, disminuyendo aún más la vacancia.
El crecimiento del mercado es un tanto dispar, principalmente debido a la incertidumbre actual sobre el entorno de negocios. “Las inversiones de largo plazo están ganando terreno y el tamaño del mercado está creciendo, principalmente en las economías más estables como Chile y Colombia, a diferencia de otros territorios como Argentina o Perú”, indicó Carolina Wundes, Market Research Coordinator de Cushman & Wakefield.
Vacancia y absorción
En Buenos Aires el mercado experimentó cierta recuperación y cerró el año 2022 con una vacancia del 14,5 % en el mercado de oficinas corporativas, lo que representa una caída interanual del -6,6 %. Además, marcó una absorción neta positiva de 23.835 m² para el último semestre, registrando de este modo el primer período con un indicador positivo desde la crisis pandémica.
En Río de Janeiro, en tanto, los resultados positivos de absorción neta en el semestre llevaron a una caída en la tasa de vacancia, que cerró en 30,92 %, el valor más bajo desde comienzos de 2016. En São Paulo, la alta absorción neta observada en el último trimestre del año, sumada a la entrega de nuevos inventarios, también llevó a una caída de la tasa de vacancia, que cerró en 20,81 %, el valor más bajo desde fines de 2020.
En cuanto a Santiago, 2022 concluyó con una vacancia del 10,82 %, es decir, una superficie disponible de 185.947 m2, un 23 % más respecto al cierre de 2021. La variación interanual de la vacancia muestra una reducción significativa, en comparación con una variación interanual del 47 % entre 2020 y 2021.
En Bogotá, el mercado de Oficinas Clase A cerró el año con un 10 % menos de espacios disponibles respecto del mismo período de 2021, reflejo del interés por oficinas con especificaciones de alto estándar y ubicaciones estratégicas.
El retorno progresivo a los espacios de trabajo en Lima a lo largo de 2022 ha resultado en una tendencia a la baja en el espacio disponible para oficinas. En este período, la tasa de vacancia cayó un 11,7 % respecto del mismo período de 2021, cerrando en 20,1 %, lo que muestra una recuperación sostenida del mercado.
Los precios en cada mercado
Si se observa la región en su conjunto, se puede percibir una tendencia general a la baja en el precio pedido promedio del mercado de oficinas. Si bien algunas ciudades muestran esta caída de manera más acentuada, mucho tiene que ver con la brecha entre el precio de cierre y el precio pedido, que ha continuado ampliándose.
El precio promedio total de arrendamiento de oficinas clase A en Buenos Aires fue de 23,71 USD/m2, expresado en dólares BNA, lo que pronunció la tendencia a la baja, con una variación de -4 %, respecto del mismo período del año anterior. El precio de renta de Río de Janeiro ha disminuido en la comparación interanual, al cerrar 2022 con un precio de renta promedio de 15,55 USD/m2. En São Paulo, el mercado clase A y A+ CBD registró una ligera baja y culminó el período en 18,13 USD/m2, lo que demuestra que el indicador de disponibilidad no está afectando los valores.
En el caso de Santiago, si bien se ve una subida en dólares, debido al cambio en moneda local, se invierte la situación, llevando los arriendos a la baja, la cual va de la mano con los saludables indicadores de vacancia y absorción neta. Se espera entonces que el valor de renta pedido aumente. Bogotá presenta una situación similar, pero con una caída aún mayor en el precio de renta de 21 % interanual, cerrando en 15,5 USD/m2. Lima es la única ciudad que se mantiene casi constante en el precio de renta en la comparativa con el mismo período del año anterior, cerrando en 15,9 USD/m2.
Lo que viene
Si bien el mercado atraviesa un proceso de recuperación y la “nueva normalidad” crea una oferta homogénea, lo que hace que las empresas reconfiguren sus posiciones y necesidades, aún hay cierta incertidumbre sobre el futuro del mercado de oficinas. Además, los escenarios políticos y económicos afectan la producción de cada ciudad.
En Buenos Aires, la superficie que se está construyendo actualmente es de 243.718 m2. La mayor parte de esta superficie ya debería haber sido entregada, pero las fechas de finalización fueron aplazadas.
Rio de Janeiro no presenta nuevas entregas desde 2018, y no hay previsión para los próximos períodos, lo que contribuirá a la reducción de la tasa de vacancia. Con 1,1 millón de m² construidos desde 2015, en São Paulo solamente se entregaron 6000 m² de nuevo inventario durante el último semestre de 2022, único período del año que presentó ingresos.
Santiago cuenta con 171.840 m2 en construcción, de los cuales 51.072 m2 serán entregados en 2023. Esta área es similar a la entregada durante 2022, que sumó 47.910 m2.
En Bogotá, para el primer semestre de 2023 se espera completar el 26 % del inventario que actualmente se encuentra en construcción. Por otro lado, es importante destacar que, dentro del stock de proyectos sobre plano, existen algunos que no tienen fecha de inicio de obra.
Lima cuenta actualmente con 67.960 m2 en construcción, cuyas fechas de entrega aún son inciertas. Es importante destacar que, dentro del stock de proyectos sobre plano, existen algunos que tampoco tienen fecha de inicio de construcción confirmada.
Fuente: Cushman & Wakefield
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Market Beat Sudamérica | 2° Semestre 2022
El mercado de oficinas en el segundo semestre de 2022 muestra que, al considerar a la región en su conjunto, se puede percibir una tendencia general a la baja en el precio pedido promedio del mercado. Si bien algunas ciudades muestran esta caída de manera más acentuada, mucho tiene que ver con la brecha entre el precio de cierre y el precio pedido, que ha continuado ampliándose.
Se espera que, en el futuro inmediato, debido a una mayor estabilidad en las decisiones que toman las empresas, habrá mejores condiciones para un retorno paulatino a los espacios de trabajo, lo cual acentuaría la disminución de la vacancia.
Conocé más descargando el informe completo.
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Mercado de Oficinas | Clase B – 4° trimestre 2022
El segmento de oficinas clase B aún no se recupera de la crisis. La vacancia está en 12,4% y se estima que se seguirán desocupando metros. Este mercado viene perdiendo metros desde hace varios meses ya que las empresas están optando por mudarse a edificios de mejor calidad y ubicación (fly to quality), en un contexto en el que hay varias oportunidades de mejora a precios muy convenientes.El precio promedio de alquiler pedido para las oficinas clase B disminuyó y hoy es de 16,1 USD/ m². En los submercados más apreciados como Libertador CABA y Libertador GBA los valores llegan a 21 y 20,7 USD/m² respectivamente.
En el último periodo del año se liberaron 10.664 m² y se alquilaron solamente 1.635 m², dando una absorción neta de -9.336 m² y se espera que durante 2023 la vacancia siga en aumento.
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Market Beat de Oficinas | 4° trimestre 2022
El mercado de oficinas Premium presenta signos de buena recuperación ya que el indicador de absorción neta cerró el último trimestre del año con un incremento del 93 % respecto al período anterior. El último trimestre del 2022 cerró con una absorción neta de 18.483 m2, con 24.957 m2 tomados por empresas y 6.474 m2 desocupados.
Las empresas continúan con la tendencia de Fly-To-Quality (salto de calidad) eligiendo mayor confort para sus colaboradores, tanto en las ubicaciones como en los amenities de los edificios.
El submercado que más se alquiló fue el de Corredor Panamericana con 9.370 m2 en la zona NON CBD (no céntrica). Asimismo, en algunas zonas céntricas de la ciudad también se registraron ocupaciones, como en Puerto Madero, Retiro-Plaza San Martin y Catalinas-Plaza Roma.
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Oficinas vs Departamentos – Buenos Aires | T3 2022
Las oficinas siguen dando un retorno superior a los departamentos, pero con menos diferencia que años anteriores y ambos activos rindieron de manera positiva, siendo buenas alternativas de inversión y refugio frente a la inflación.
La estabilidad en el tipo de cambio oficial hace que, por tercer año consecutivo, el incremento anual en el alquiler de las oficinas quede por debajo del índice de inflación. Por el contrario, los departamentos, como consecuencia del aumento del riesgo y el régimen de actualización impuesto por la nueva ley de alquileres, muestran un incremento por sobre el índice de inflación, mostrando un marcado buen comportamiento con respecto a los años anteriores.
En lo que respecta a oficinas, Luego de varios periodos de crecimiento, se alcanzó un punto de inflexión: la estabilidad del tipo de cambio oficial y la suba sostenida del índice de inflación provocaron una retracción en el precio pedido que, medido en pesos a valores constantes, ha acumulado una suba de sólo 10 % desde 2014.
Por su parte el mercado residencial experimenta una recomposición en el precio pedido con una consecuente recuperación en la tasa de retorno anual, con un 3,4% que se acerca en este trimestre a la tasa de retorno de oficinas.
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Mercado de Oficinas | Clase B – 3° trimestre 2022
Las oficinas Clase B en Buenos Aires presentaron una absorción neta de -7.007 m2, lo que marca que en este trimestre no hubo alquiler de metros, sólo se liberaron. Esto muestra una clara búsqueda de un salto de calidad de la demanda, lo que en el mercado se denomina “Fly-to-quality”Se pudo observar a su vez un aumento de la vacancia, que actualmente se encuentra en 11,8 % y el precio promedio pedido es de 16,1 USD/m2/mes.
La cantidad de metros cuadrados de edificios Clase B en construcción es de 126.667.
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Market Beat de Oficinas | 3° trimestre 2022
El nuevo informe de oficinas clase A de Buenos Aires destaca que, durante el tercer trimestre del año se incrementó la demanda de alquiler y se mantuvo el interés en la compra de estos inmuebles como resguardo de valor. Por primera vez, desde 2020, se registró una absorción neta de 9.592 m². El mayor movimiento de mercado Clase A se percibió nuevamente en el área “Non-CBD” (no céntrica), donde 7.732 m² de oficinas fueron ocupados y solamente 395 m² desocupados.
