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El mercado inmobiliario logístico de Sudamérica, con la menor vacancia a nivel histórico
La mayor parte de las grandes ciudades de la región muestra esta tendencia, en medio de una etapa de alta demanda.El mercado de inmuebles logísticos atraviesa uno de sus momentos de mayor demanda en la región, mostrando las tasas de vacancia más bajas a nivel histórico. Tres ciudades rompieron récords: Buenos Aires con 4,5%, Bogotá con 2%, y Santiago, con disponibilidad nula desde hace ya seis semestres. Así lo indica nuestro informe regional del mercado de inmuebles logísticos para el segundo semestre de 2022.
“Dada la escasa oferta existente y el mayor riesgo debido a la inflación en los precios de los materiales de construcción, y con el objetivo de evitar el incremento en la vacancia o iniciar la construcción de espacios que no necesariamente se ocuparán en el corto plazo, notamos que se ha intensificado la puesta en marcha en la región de desarrollos ‘build to suit’ o a la medida, y hay menos proyectos especulativos”, señaló Carolina Wundes, nuestra coordinadora de Investigación de mercado.
En la región se observa una vacancia promedio aproximada de 6,69%. En 2022, la demanda total de superficie logística fue de 1.134.974 m². São Paulo, Santiago y Buenos Aires destacan por presentar los indicadores de absorción neta más altos: 429.381 m², 291.483 m² y 272.487 m², respectivamente.
En las ciudades analizadas de Brasil, la vacancia aumentó en un promedio de 12% respecto del semestre anterior: São Paulo cerró el año con 8% y Rio de Janeiro con 17% aproximadamente. La disponibilidad en Bogotá llegó a 39.404 m² entre sus cinco corredores, aproximadamente 60% menor que la del semestre pasado, lo que representó niveles de vacancia de 1,98%. En Buenos Aires, la absorción neta semestral cerró con un valor positivo de 102.353 m². La tasa de vacancia disminuyó de 9,4% a 5,7% entre semestres.
En Lima, en cambio, la vacancia tuvo una tendencia creciente, principalmente debido al dinamismo del mercado, donde constantemente se están ampliando espacios en centros consolidados. De este modo pasó de 3,66% al cierre del primer semestre a 8,64% al final del 2022. La absorción acumulada neta cerró el año 2022 en 291.483 m² en Santiago, el doble respecto del mismo período del año anterior. La vacancia se mantiene cercana a cero.
Inventario y movimiento portuario
En cuanto al crecimiento del inventario de centros logísticos entre el primer y el segundo semestre de 2022, el aumento promedio en la región fue de 3,69%. Se destacan Lima, con 7,76%, y Santiago, con 5,18%.
São Paulo y Rio de Janeiro aparecen como las ciudades con los mayores ratios de superficie de centros logísticos por cada mil habitantes, con un promedio de 420 m². A continuación, Santiago y Bogotá presentan un promedio de 254 m² y, finalmente, Buenos Aires y Lima, con un promedio de 157 m².
En cuanto a las tasas de transferencia de los distintos puertos de la región, Cartagena de Indias y Santos sobresalen como los más relevantes, ya que suman el 50% del total de la carga movilizada en el primer semestre del 2022. Debido a su ubicación estratégica, Cartagena de Indias se ha consolidado como un importante puerto logístico y de transbordo internacional especializado en el comercio de contenedores.
Los puertos con mayor movimiento por país son: Santos y Rio de Janeiro en Brasil, San Antonio en Chile, Buenos Aires en Argentina, Cartagena en Colombia y Callao en Perú.
Precios
Al cierre del semestre, el precio promedio de renta en los países de la región fue de 5,44 USD/m², 8% más que el registrado en 2021 (5,02 USD/m²). Tanto en São Paulo como en Santiago, se evidenciaron los incrementos semestrales más significativos en este indicador con 12% y 16%, respectivamente.
El precio promedio de renta pedido en Bogotá, para el mercado de bodegas, cerró el segundo semestre en USD 4,02/m², 3% menos en la comparación interanual. En São Paulo, el precio de arriendo pedido mostró un incremento de 12% en el semestre, alcanzando los USD 5,47/m².
En Buenos Aires, el valor de renta promedio llegó a USD 5,7/m², 5,8% por encima en la comparación semestral. En depósitos premium (A+), el valor puede llegar hasta USD 8,5/m². En Lima, el precio de renta pedido cerró en USD 5,55/m², 13% abajo del semestre anterior, mientras que en Santiago se registró un incremento de 16% y el cierre fue en USD 6,84/m².
Rentabiliad
Los cap rates de la región continúan este semestre con una tendencia general al alza, ocasionado principalmente por el costo del dinero. La prima de las tasas de financiamiento ha presentado un aumento debido a un ajuste temporal de la política monetaria global.
El mercado de renta se aprecia sano en general. En São Paulo, Rio de Janeiro, Bogotá y Santiago se observan vacancias bajas debido a la alta demanda de espacios logísticos, pero esto no es suficiente para generar un descenso de los cap rates. Lima muestra un aumento mayor en esta cifra, ya que crece el riesgo debido al contexto político y social en que se encuentra el país.
El caso excepcional es Argentina, donde el mercado se caracteriza por ser bimonetario, pero debido a que las transacciones mayormente son locales con la finalidad de resguardo de pesos, la situación muestra una compresión en el cap rate, que llega al 4,5%. De no existir el tipo de cambio desdoblado, la tasa de capitalización periódica rondaría el 7%.
El futuro
En todos los países existe una fuerte demanda de superficies. No obstante, la velocidad de producción es dispareja.
En São Paulo, Santiago y Bogotá son similares los niveles de producción de superficies y de absorción, con un equilibrio entre la oferta y la demanda.
En Rio de Janeiro y Lima, la producción excede en un 80 % promedio a la absorción, lo que incrementa los indicadores de vacancia. En Buenos Aires, la demanda aventaja a la producción de nuevos centros logísticos generando una disminución importante de la vacancia y el aumento de los precios de arriendo.
En cuanto a las superficies en construcción, São Paulo, Bogotá y Santiago se mantienen como ciudades muy activas en desarrollo, con una superficie en construcción de 541.177, 535.706 m² y 379.046 m² respectivamente, excediendo al menos el doble la demanda del año 2022.
Fuente: Cushman & Wakefield
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Market Beat Sudamerica Logístico | 2° semestre 2022
El mercado de inmuebles logísticos atraviesa uno de sus momentos de mayor demanda en la región, mostrando las tasas de vacancia más bajas a nivel histórico. Tres ciudades rompieron récords: Buenos Aires con 4,5%, Bogotá con 2%, y Santiago, con disponibilidad nula desde hace ya seis semestres.Al cierre del semestre, el precio promedio de renta en los países de la región fue de 5,44 USD/m², 8% más que el registrado en 2021 (5,02 USD/m²).
En Buenos Aires, el valor de renta promedio llegó a USD 5,7/m², 5,8% por encima en la comparación semestral. En depósitos premium (A+), el valor puede llegar hasta USD 8,5/m².
“Dada la escasa oferta existente y el mayor riesgo debido a la inflación en los precios de los materiales de construcción, y con el objetivo de evitar el incremento en la vacancia o iniciar la construcción de espacios que no necesariamente se ocuparán en el corto plazo, notamos que se ha intensificado la puesta en marcha en la región de desarrollos ‘build to suit’ o a la medida, y hay menos proyectos especulativos”, señaló Carolina Wundes, nuestra coordinadora de Investigación de mercado.
Conocé más sobre la actualidad y el futuro del mercado logístico en la región.
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Market Beat de Industrias | Buenos Aires 2° semestre 2022
Nuestro equipo de Investigación de Mercado cerró los datos del segundo semestre del 2022 para el mercado de inmuebles logísticos de Buenos Aires.
El mercado presenta uno de sus momentos de mayor demanda, con una de las tasas de vacancia más bajas a nivel histórico ubicándose en 4,5 %. Dentro de este fenómeno, uno de los mayores descensos se dio en el Triángulo de San Eduardo, donde pasó de 3,0 % a 1,5 %.
Respecto del precio promedio de alquiler mensual, el presente informe señala que la superficie disponible de Clase A llega a USD BNA 5,7/m², apenas un 5.8 % por encima en la comparación semestral. En depósitos premium (A+), el valor puede llegar hasta los USD BNA 8.5/m².
Durante el segundo semestre del año no se percibieron ingresos al mercado. Como consecuencia de la alta demanda se comenzaron a construir varios proyectos, sumando 174.726 m², la mayoría de los cuales se emplazan en Zona Norte, submercado que posee una de las menores vacancias del mercado.
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Panorama de Inmuebles Logísticos | Buenos Aires T3 2022
Las superficies disponibles actualmente en el mercado oscilan entre 3.000 y 7.000 m², con casi nulas alternativas mayores a 10.000 m².
Por la baja sostenida de espacios disponibles para alquilar, los desarrolladores del sector activaron la construcción de nuevas obras por aproximadamente 130.000 m², que sumada a la superficie que ya estaba en construcción, alcanza actualmente los 175.000 m² que ingresarán en su mayoría durante el próximo año. Es importante destacar que el 20 % de la superficie ingresará al mercado pre-alquilada y que las grandes operaciones van a continuar con la modalidad BTS (Built to suit).
Ante dicha situación, el precio pedido promedio llegó a USD 5,5/m² con una leve tendencia alcista. Sin embargo, la disponibilidad que queda tiene un perfil clase A. En depósitos premium (Clase A+), prácticamente no hay disponibilidad y los valores ofrecidos llegaron a USD 8,0/m ².
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Market Beat Sudamerica Logístico | Buenos Aires 1° semestre 2022
Conocé nuestro primer informe regional de inmuebles logísticos que realiza nuestro equipo de Investigación de Mercado de Sudamérica.
Los precios de alquiler pedidos de los centros logísticos en el primer semestre 2022 llegan a niveles históricos debido al fuerte crecimiento en la demanda en toda Sudamérica, evidenciado por el indicador de absorción neta. Este aumento ha acentuado el interés de los inversores en adquirir este tipo de activo. Sin embargo, esto no se refleja en un aumento de los precios de venta debido a varios factores. Entre ellos se puede mencionar el aumento de las tasas de financiamiento y la incertidumbre sobre la estabilidad de los flujos de renta en el mediano plazo.
En el marco de un crecimiento promedio del 6,4 % en el inventario de centros logísticos durante este semestre, Bogotá, Santiago y Río de Janeiro son las ciudades con mayor ratio de superficie de centros logísticos por habitante, con alrededor de 243 m2 por cada mil habitantes cada una. Les siguen São Paulo con 233, Buenos Aires con 170 y Lima con 133.
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Market Beat de Industrias | Buenos Aires 1° semestre 2022
Nuestro equipo de Investigación de Mercado cerró los datos del primer semestre del 2022 para el mercado de inmuebles logísticos de Buenos Aires. Los centros logísticos continúan con una fuerte demanda de superficie, lo que hizo bajar la tasa de vacancia a un dígito, pasando de 12,7% a 9,4%. Dentro de este fenómeno, el mayor descenso se dio en Triángulo de San Eduardo, donde la tasa pasó de 9,8% a 3,0%. Ante la creciente demanda, los precios continúan la tendencia al alza. Así, el precio promedio de alquiler mensual cerró en USD 5,4/m², lo que representa un 4 % por encima en la comparación semestral. -
Capital Markets | América del Sur – 2021
Con las dificultades propias de este tiempo en que todos los mercados se reconfiguran, Sudamérica ofrece atractivos para los inversores institucionales.
Nuestro informe “Capital Markets, Sudamérica 2021” releva los datos clave sobre inversiones inmobiliarias de las principales capitales de América de Sur del último año con foco en oficinas corporativas y centros logísticos. Además, refiere a las tendencias de inversión en nuestra región.
Te invitamos a descargar el informe completo disponible en inglés.
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Participamos en Management Logístico, uno de los eventos más importantes del sector
El mismo se llevó a cabo el 8 y 9 de junio en el Golden Center. Allí, Santiago Isern, nuestro broker senior del área industrial y Lucas Desalvo, nuestro gerente de Investigación de mercado, brindaron una charla sobre la actualidad del mercado inmobiliario logístico e industrial de Argentina y un panorama regional para conocer la situación de los diferentes países de Sudamérica.
Lucas y Santiago empezaron su charla explicando las características principales de los centros logísticos Premium, entre las que se encuentran la altura de más de 12 metros, distancias de 50 metros entre las distintas naves, playas de maniobras cubiertas en un 40%, un dock de carga y descarga cada 1.000 m2, sistema de incendios, control de acceso, grupo electrógeno y servicios varios.
Asimismo, comentaron que la sustentabilidad y el cuidado del medio ambiente es otra cualidad que actualmente está tomando mucha relevancia para las empresas ocupantes que están buscando depósitos para instalar sus operaciones. Por ese motivo, los desarrolladores que están construyendo nuevos centros lo están empezando a implementar cada vez más ya que además se están viendo reducciones en los costos de mantenimiento.
Luego mostraron el “Sistema de radios”, que es nuestra nueva forma de ver el mercado, que viene a complementar el tradicional análisis por submercados, desarrollado para brindar a los clientes una mirada más amplia y profunda acerca de las distintas oportunidades que pueden existir para satisfacer su requerimiento puntual.
Ya en la última parte de la charla, ante un público muy interesado, nuestros especialistas mostraron los datos actuales del mercado inmobiliario logístico de Buenos Aires y destacaron que hay muy pocos metros disponibles para alquilar: por ejemplo, si una empresa necesita entre 10.000 y 15.000 m2, hay muy pocas opciones para elegir y que recién para mediados o fines de 2023 van a entrar nuevos metros al mercado. Ante esta situación de tan baja oferta, comentaron que ven posible y una muy buena oportunidad de negocio, la reconversión de locales dentro de shopping centers, edificios de oficinas, o locales comerciales a la calle, en espacios de almacenamiento y distribución como ya se está haciendo en Estados Unidos. Y reforzaron la idea de que los inmuebles logísticos son el activo inmobiliario que tiene más retorno, pero aún es una opción poco conocida.
Para finalizar compartieron algunos datos de los mercados de inmuebles logísticos de Sao Paulo, Santiago de Chile, Bogotá y Lima donde se pudo ver que en las principales ciudades de la región se repite la baja vacancia actual y la tendencia al descenso y los precios empezando a recuperarse con tendencia al alza. Definitivamente es un mercado que está en plena expansión y con muy buenas proyecciones.
Fuente: Cushman & Wakefield
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Depósitos y centros logísticos premium: proyectan vacancia cero para fin de año.
Es la tendencia que se afianza con las empresas expandiendo operaciones y tomando más metros mientras la superficie en construcción es escasa.
El primer trimestre de 2022 marcó un comienzo de año con buenas perspectivas debido a la tendencia a la baja en la tasa de vacancia que se espera que continúe así durante el resto del año, acercándose a la vacancia estructural del mercado que se ubica entre un 7 y 8% . Así lo indica el último informe Panorama de Inmuebles Logísticos.
En un contexto de crecimiento en la demanda de superficie por la expansión de operaciones y la evolución del e-commerce, se produjeron estos últimos meses varios movimientos y búsquedas en el mercado. Un ejemplo claro es el rubro supermercadista que se está ampliando y haciendo fly to quality, al cambiar sus depósitos propios por espacios alquilados de mayor categoría.
Por otra parte, el informe destaca como principal hito del trimestre la entrada al mercado de dos proyectos, siendo el Centro Logístico Tres de Febrero el de mayor jerarquía, con el 54 % de superficie pre-alquilada. Si no se considerase el ingreso de los nuevos centros, la vacancia hubiese bajado a 11,8 %, es decir 1,2 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior. En este contexto, la absorción neta del período fue de 58.300 m2.
“Teniendo en cuenta que la superficie en construcción asciende a 31.000 m², una cifra que queda baja para un sector que tiende a contratar un promedio de 110.000 m² por año, y la demora que suele tener este tipo de proyectos, estimamos que, con este ritmo de operaciones, para fin de año, la vacancia va a ser cercana a cero, y esta situación se mantendría por largo tiempo” puntualizó Santiago Isern, nuestro Broker senior del área industrial y agregó: “la mayor parte de la superficie en obra se encuentra en el radio que va entre los 30 a 45 km. En los primeros radios, la tierra es escasa y está cara para desarrollar”.
Vacancia y precio por radios
“Mientras la vacancia promedio fue de 13% en el período, el radio de última milla (0 a 15 km) es el primero en perforar el piso de los dos dígitos, descendiendo a 8,9 %, hito que representa la baja de vacancia más importante desde el período de pre-pandemia (año 2019). En tanto, el radio que ostenta el mayor precio de alquiler pedido es el denominado Gran Conurbano (15 a 30 km) con USD 5,9/m2 contra un promedio de USD 5,4/m2” manifestó Lucas Desalvo, nuestro Gerente de Investigación de mercado.
Compraventas en el sector logístico
Asimismo, es importante mencionar que, desde fines de 2021, se concretaron algunas operaciones de compra venta dentro del mercado por 72 millones de dólares, en los que se transaccionaron 105.000 m2. Por primera vez hubo empresas multinacionales que hicieron inversiones en inmuebles logísticos con renta para capitalizar pesos acumulados y se están viendo intenciones de otras empresas de adquirir también este tipo de activos.
Fuente: Cushman & Wakefield
El año comenzó mostrando la misma tendencia de alta ocupación de espacios logísticos que se había dado a lo largo de todo 2022. El precio del alquiler pedido experimentó también un incremento.