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El escenario del mercado de oficinas está atravesando un momento de profundos cambios producto de la irrupción del coronavirus. La distancia social, el trabajo remoto y las nuevas normas sanitarias para prevenir el contagio de la enfermedad obligaron no solo a repensar el futuro sino que, en muchos casos, modificó el presente, trayendo consigo desde reducción de metros cuadrados hasta un cambio de paradigma. 

En este contexto, las certezas sobre el futuro del negocio se desvanecen. De todas formas, surgen nuevos proyectos. Esta semana, la desarrolladora Raghsa anunció la construcción de un edificio corporativo de alta gama que demandará US$55 millones en su construcción, monto al que hay que sumarle el valor de la tierra. El desarrollo, ubicado en Nuñez -en la manzana lindera a la recientemente torre inaugurada Centro Empresarial del Libertador- tendrá 50.000 m2 totales de los cuales 23.000 serán rentables, además de 284 cocheras y un edificio anexo para estacionamiento con 163 más. Otra de las nuevas obras corporativas en danza es Nomada, el edificio que se construirá en Santa Fe y Juan B. Justo. Una apuesta que impulsará a “Palermo” al sector de oficinas clase A.

Los anuncios de nuevos emprendimientos fueron una sorpresa para el mercado en el que se esperan algunas de las transformaciones. Mercedes Pagliettini, broker senior de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, explica que entre los cambios, “tanto en el espacio de trabajo como en las áreas públicas de los edificios primarán rigurosas medidas de distanciamiento social, cuidados e higiene que modificarán el día a día”.

Los brokers inmobiliarios del mercado corporativo insisten en que no quieren hablar de un nuevo mercado y que, este sector es un termómetro de la economía argentina. Es decir, no pueden escapar a la crisis, lo que, tal vez explica porque desde 2018, el mercado de oficinas porteño viene mostrando un incremento de la tasa de vacancia. “Esta tendencia se profundizó aún más con la llegada de la cuarentena y la superficie vacía promedió el 11,18%, lo que representa un incremento del 1,6% en comparación con el primer trimestre del año. La oferta de metros en alquiler creció un 17% en relación con el trimestre anterior representando unos 204.366 m². El 48% de esta superficie se encuentra distribuida entre el submercado de Puerto Madero con 56.369 m² y el Norte del Gran Buenos Aires con 42.061 m²”, detalla Juan Manuel Farola, Gerente división oficinas de Colliers International.

La disminución en la absorción de metros cuadrados es otro de los temas de la agenda actual. Nicolás Ferrero, experto en costos de CBRE, reconoce que la irrupción del home office como modalidad de trabajo le posibilitó a muchas empresas reducir sus instalaciones existentes. “La nueva coyuntura permite comenzar a definir un nuevo paradigma de oficinas. Es allí donde ingresa el modelo de trabajo híbrido, donde parte de la tarea se realiza en el hogar y otra, en la oficina. Esto, sin dudas, se traducirá en una reducción de metros cuadrados”, explica el especialista. En la misma línea, Pablo Papadópulos, gerente de la División Oficinas de L.J. Ramos, comenta que “las empresas que ocupan mayor superficie han comenzado a analizar el mercado para tomar decisiones dentro de algunos meses. Esto se resolverá según la evolución, la apertura pospandemia y los costos de mudanza”.

El achicamiento del mercado trasciende a los casos de las empresas que se achican en espacio físico por el potencial del home office. “Hay algunas empresas que directamente decidieron cerrar sus oficinas o consolidar varios sites en una sola ubicación”, comenta Pagliettini, de Cushman.

Pero como en toda crisis, también se generan oportunidades. Esto significa que hay empresas que se preparan para aprovechar la mayor oferta de espacios y la flexibilidad a la hora de negociar para poder dar un paso adelante y crecer en su plan de desarrollo comercial. “Algo que, indudablemente, no hubiesen podido hacer en el contexto prepandemia”, aclara Pagliettini.

Matías Celasco Correa, research manager de CBRE adelanta que cuando la economía vuelva a reactivarse habrá empresas que mudarán sus oficinas A/B hacia complejos A+. “Esto deriva del mínimo diferencial que se puede encontrar entre las rentas “performing” de Clase A/B y la caída de los “asking” price en la clase A+”, justifica.

Las negociaciones

Algunos especialistas sostienen que, en la actualidad, las renegociaciones de los contratos de los alquileres son más flexibles y que, tanto propietarios como inquilinos, buscan puntos de acuerdo. “Cuando hablamos de renegociaciones hay que resaltar que, en general, los propietarios se han mostrado empáticos ante esta situación. Por ejemplo, observamos en estas últimas semanas que muchos locatarios son más flexibles con aquellas industrias que se han visto más perjudicadas; en particular, el turismo”, dice Pagliettini.

En números concretos, Papadópulos habla de renegociaciones de quitas en los valores de los alquileres de entre 10 y 25 por ciento por plazos de entre dos y tres meses. De cara a futuro, con la retracción de la demanda de alquiler se espera una baja de al menos 10% en los precios de alquiler y, en lo referente a los valores de venta, dependerá de la necesidad de los vendedores.

Fernando Novoa Uriarte, socio y director de Transaction Management de Newmark Knight Frank, plantea una mirada diferente y hace una diferenciación con las oficinas clase A. “Los mejores edificios del mercado tienen un piso y los propietarios -por el momento- no están dispuestos a perforarlo, entendiendo que este escenario es algo coyuntural de corto plazo y que el stock de oficinas clase A de Buenos Aires es un mercado reducido. Igual, hay que aclarar que hay submercados que se defienden mejor que otros como Catalinas o corredor Norte de la ciudad de Buenos Aires”, comenta.

En los tiempos prepandemia, las empresas reconocían a las áreas comunes y de esparcimiento (así como los amenities de los edificios) como puntos fuertes y claves a la hora de decidir dónde instalar sus oficinas. Hoy, en cambio, el valor agregado se medirá por la posibilidad de brindarle a sus empleados locaciones espaciosas en ubicaciones próximas a sus hogares. Por eso, las oficinas satélites serán claves en la estrategia de descentralización de las empresas. Se trata de espacios complementarios de menor categoría que las corporativas. Es decir, “no son triple A sino oficinas clase B: en general, plantas de más de 500 m2 con muy buena conectividad, abiertas, con una densidad cómoda y buena accesibilidad. En definitiva, son espacios que les insumirán a las empresas menores costos del que tienen actualmente”, explica Mariana Stange, asesora del mercado corporativo inmobiliario. Para la especialista, la situación cambió con la pandemia porque si antes el distanciamiento normal era de entre seis y ocho metros cuadrados por persona en el área de trabajo ahora ya se está hablando de entre 12 y 16 metros cuadrados. “En números, la nueva realidad obligaría a las empresas a duplicar sus superficies a un costo de oficinas triple A. Por eso, lo que están haciendo es tener en cuenta que una parte de sus empleados quedará en home office, otra va a una oficina satélite a un costo de alquiler que rondará entre los US$15 y los US$20 por metro cuadrado -y ya no, los US$28 o US$35 que exigía una oficina triple A-. Igual, muchas van a conservar la oficina central, pero armando puestos más espaciados”, señala.

Otro de los efectos que dejará la pandemia en el mercado corporativo será la migración de las empresas. Es decir, muchas firmas, que hoy ocupan oficinas de clase A, buscarán reubicarse en escenarios más económicos, como pueden ser algunos barrios de la ciudad de Buenos Aires. “Los inmuebles que recibirán esta migración serán los que estén en buen estado de mantenimiento, aptos en la prestación de servicios y que tengan un bajo nivel de gastos”, detalla Papadópulos y agrega que solo unos pocos edificios serán favorecidos por el movimiento de empresas. “Entre los que ganarán metros, están los que alojan firmas tecnológicas y las compañías que prestan servicios al exterior; mientras que las consultoras y las empresas vinculadas con el petróleo buscarán reducir costos”.

Qué pasará con los precios de los alquileres merece un análisis aparte. Al término del segundo trimestre del año los valores de alquileres de las oficinas triple A o A+ -según el último informe de la firma Colliers International- disminuyeron levemente, alcanzando un promedio de US$25,29; es decir, un 3,9 por ciento menos que el primer trimestre del año. “Una de las zonas más afectadas por la caída de precios fue Catalinas. Allí el promedio del metro cuadrado en alquiler disminuyó US$3, ubicándose actualmente en US$30,19. La contracara del sector la mostró Plaza Roma, donde el m2 aumentó casi US$1 por metro cuadrado alcanzando un promedio de US$30,23”, sostiene Farola.

En la oferta clase B, los valores promedio de los alquileres son notablemente más bajos. “Se sitúan en alrededor de los US$16 por metro cuadrado”, detalla Manrique Mom, responsable de la división Oficinas del grupo Adrián Mercado.

Respecto a las zonas, Celasco Correa adelanta que no cree que existan sectores que vayan a ganar cotización sino, más bien, en el mejor de los casos, experimentarán menor impacto. Entre las áreas de la ciudad más perjudicadas por la cuarentena se destacan las del centro porteño, el micro y el macrocentro por contar con edificios más viejos y con menor mantenimiento que los que se encuentran en los ejes principales. “Las oficinas B que, en su mayoría se encuentra en esta zona, los valores se han reducido entre un 20% y un 40% en promedio”, dice Mom y anticipa cambios, reformas y reconversiones. “Muchos edificios clase B en el centro serán reciclados y adaptados en viviendas de calidad y multiuso para nuevas generaciones que requieren vivir cerca del trabajo”, adelanta el broker. Sobre el tema, Novoa Uriarte agrega que la Panamericana y Puerto Madero son otros de los polos impactados por la ” nueva normalidad”.

Fuente: La Nación

Las corporaciones incorporarán mayor cantidad de espacios pero más pequeños y modificarán las tecnologías actuales. Los costos para los segmentos básicos y medios van desde los USD732,40 a los USD1.491,50 el metro cuadrado.

La necesidad de establecer medidas preventivas para garantizar un espacio de trabajo seguro, demandará una reconfiguración de las locaciones para el momento en que las empresas decidan retomar las actividades presenciales en las oficinas.

En ese contexto, compañías de diferentes rubros y tamaños ya están elaborando un presupuesto para encarar la reconversión.

CBRE, compañía global especializada en real estate corporativo, elaboró una guía de costos que contempla los precios de acondicionamiento de los futuros espacios corporativos. Los costos cubiertos incluyen honorarios, construcción interiorista, instalaciones, mudanzas, mobiliario y diseños.

En Buenos Aires, se observa una ligera caída en los precios para las opciones de diseño y equipamiento básico y medio: los costos van desde USD732,40 a los USD1.491,50 el metro cuadrado. En el caso de las oficinas premium, los valores han ido creciendo en los últimos años ya que estos clientes se inclinan por las últimas tendencias y mobiliario de alta gama. El promedio aquí alcanza los USD2.592 por metro cuadrado.

En el contexto actual de aislamiento, el efecto Covid-19 sobre los precios aún no es mensurable, pero, en cuanto finalice este período, se espera un severo aumento con ajuste por inflación, indica en CBRE.

“El mayor impacto de esta situación sobre los proyectos es, obviamente, el retraso de más de casi 150 días. En el mediano plazo se anticipa que la reactivación de la construcción será más lenta, hasta que los proyectos puedan recuperar toda su capacidad operacional, con procesos de ingreso más exhaustivos para las personas y un menor número de trabajadores en el lugar al mismo tiempo. Sin embargo, no se han observado efectos de la pandemia sobre los procesos de diseño gracias a que las empresas han adoptado rápidamente la metodología remota”, asegura la compañía.

Con respecto a los cambios que se darán en el uso de la tecnología, destacan que en el corto plazo los teléfonos clásicos y los controles de acceso a través de huellas dactilares serán sustituidos por otros métodos que impliquen un menor contacto. “Por otro lado, y a mediano plazo, las empresas están evaluando implementar soluciones de reserva de estaciones de trabajo y salas remotas”, afirma Ana González Ferrero, directora de Project Management CBRE.

A raíz de este contexto, se ha visto una tendencia entre las empresas a reducir sus instalaciones existentes, pasando a un modelo de trabajo híbrido de la oficina en casa y la oficina empresarial, que permitiría una reducción de metros cuadrados. “Sumado a esto, es posible que si se produce una devaluación del peso argentino (teniendo en cuenta que los costos de construcción se cotizan en pesos y los presupuestos de proyectos en dólares), se genere una oportunidad para hacer mejoras de capital que las empresas puedan querer aprovechar en el corto plazo”, afirma Nicolás Ferrero, Cost Expert CBRE.

Adecuación

En ese contexto, la empresa Cushman & Wakefield, elaboró el programa 2 Metros en la Oficina (2MO), para adaptar de la manera más práctica y económica posible el interior de los lugares de trabajo a los nuevos requerimientos, con medidas ya probadas en Estados Unidos, Australia y diversos países europeos.

“El factor principal de esta adecuación es preservar la distancia social, señalada por los expertos de manera unánime como primordial a la hora de evitar la circulación del virus. La propuesta es intervenir en tres áreas: puestos de trabajo, layout (configuración general de la planta) y reglas claras. Creemos que la clave está en cambiar los patrones de conducta a través de un diseño inteligente; realizar cambios incrementales en el espacio de trabajo, y ofrecer una solución sustentable y customizable” indicó Valeria Hecht, Gerente del área de Project Management de la compañía.

Fuente: BAE Negocios

Las estrategias del mercado corporativo para adaptarse a la crisis del Covid-19. Precios y niveles de vacancia por zonas.

El confinamiento social obligatorio implica una serie de trabas para el funcionamiento del mercado de oficinas. Según la fase, hubo periodos en los que las mudanzas no estaban habilitadas; las inmobiliarias, cerradas y las visitas a propiedades, suspendidas. A esto hay que sumarle las consecuencias de la crisis económicas sobre cada empresa en particular, que provoca que algunas estén en peligro de extinción y otras con necesidades de relocalizarse en un espacio más reducido.

En opinión de José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, “en el contexto actual se presentaron nuevas incógnitas en el mercado para los propietarios e inquilinos. Debido al impacto que la pandemia tuvo en los negocios de cada empresa, los inquilinos todavía están evaluando su magnitud en sus propios negocios. Este análisis los puede llevar a definir nuevos requerimientos inmobiliarios en el corto y largo plazo. Los propietarios, a su vez, están teniendo que tomar decisiones en la relación con sus inquilinos mientras las oficinas no están ocupadas. Por su parte, a largo plazo deberán decidir cómo reaccionar a los potenciales requerimientos de los ocupantes de sus edificios”.

En su relevamiento del segundo trimestre de 2020, la firma identificó una demanda que “se mantuvo en pausa y a la espera de las futuras medidas políticas y económicas”. Según los especialistas, predominan las renovaciones y renegociaciones con una sólida actitud de las partes de acercar posiciones. “Si existe una dificultad financiera en los inquilinos, los propietarios suelen ser empáticos y priorizar la relación más allá del plazo de alquiler actual”, aseguran.

Esto es particularmente notable en las oficinas categoría B y B Plus, en donde las operaciones se están concretando, en muchos casos, en moneda local. Manrique Mom, Responsable de la División Oficinas de Adrián Mercado, explica: Se está observando un nuevo fenómeno en las oficinas B; estamos haciendo cierres en pesos. Esto es incipiente y sucede especialmente en oficinas de profesionales, pequeñas empresas de servicios en zonas como Microcentro, Avenida Belgrano y Congreso”.

El inventario total del mercado de oficinas clase B de Buenos Aires es de 1.450.495 m2, mientras que la superficie en construcción y en proyecto alcanza los 98.800 m2, indica el reporte de C&W, el cual además, identifica valores estables con respecto al trimestre anterior. “Con respecto al precio promedio de alquiler pedido, este se mantiene alrededor de los US$ 20,4 mensuales por metro cuadrado, con valores levemente superiores en la zona no céntrica. El submercado de Libertador GBA se mantiene con el precio más alto desde 2019, en US$ 22,6; y Corredor Dardo Rocha registra el valor más bajo, en US$ 16,8”, puntualizó Juan Querol, broker de la firma. En tanto, según los registros de Adrián Mercado, el valor promedio publicado en CABA se ubica entre 14 y 16 dólares el metro cuadrado; mientras que el de cierre está entre 10 y 12 dólares el m2.

En cuanto al espacio disponible en la categoría B, “la vacancia es algo más alta en la zona no céntrica -con 7,9%- que en la zona céntrica -con 7,6%-. La nómina desubmercados con mayor vacancia la encabeza Puerto Madero, con 14%; seguido por Libertador GBA, que registra 12,2%. En el otro extremo, las vacancias más bajas se presentan en Corredor Dardo Rocha, con 2,7%; y Centro Sur, con 3,9%”, indicó Daniela Zutovsky, analista de Investigación de Mercado de C&W.

Oficinas premium

La vacancia del mercado de oficinas clase A de Buenos Aires cerró el segundo trimestre en 9%, experimentando un incremento de 15,3% respecto del período anterior. Siguiendo la tendencia del primer trimestre, los submercados con mayor vacancia fueron Libertador CABA (27,6%), Puerto Madero (13,1%) y Nodo Panamericana-General Paz (11,3%). Asimismo el área céntrica concentra el 55,6% del total de superficie vacante.

Sobre el precio promedio de alquiler, Lucas Desalvo, research manager de C&W, sostiene que se mantuvo prácticamente sin cambios, “ubicándose en US$ 30,3 el m2, sin reflejar todavía ningún impacto derivado de la situación mundial a raíz de la pandemia”. El promedio de la zona céntrica fue 8,3% superior al de la zona no céntrica.

De Salvo hace una aclaración. “Nosotros -en realidad todas las compañías de este tipo- hacemos análisis sobre los valores pedidos (o asking price) y, en este sentido, todavía no se ven movimientos en los precios de publicación, por lo que siguen bastante estables”.

Para el analista, aún es demasiado pronto para evaluar el impacto de la pandemia en la tendencia de precios de cierre. Entre otras cosas, hay que tomar en cuenta la situación del rubro al que pertenecen las empresas que están renegociando sus contratos. “No es lo mismo una de turismo que una de tecnología”, sintetiza.

Fuente: Clarin

La experiencia internacional para hacer más segura la vuelta al trabajo en oficinas ya se aplica en la Argentina. Detalles de la estategia de las empresas de trabajo colaborativo.

Hace tres meses, en el mundo comenzó un experimento masivo sobre cómo será la vuelta al trabajo en el contexto de la nueva normalidad. La apuesta es rescatar el sistema de oficinas centrales que podría poner en peligro el distanciamiento social necesarios hoy en día.

Como las curvas de contagio deCOVID-19 empezaron a aplanarse en muchos países, ya se han reabierto espacios de oficinas con distintos métodos de prevención. Desde mayo pasado, la consultora inmobiliaria Cushman & Wakefield asegura que ayudó a casi mil organizaciones con más de un millón de empleados a volver al trabajo en China.

En la consultora aseguran que, si bien el trabajo remoto “ha demostrado ser sorprendentemente efectivo para muchos”, las encuestas muestran que los empleados extrañan la interacción cara a cara.

Entre las principales medidas que se tomaron figuran el distanciamiento profesional, la limpieza e higiene y lo que se ha dado en llamar: la señalización conductual. Justamente, los expertos internacionales coinciden en que la clave está en poner más énfasis en el movimiento de los oficinistas en el lugar de trabajo.

La firma de alquiler de espacios compartidos, analizó la experiencia recabada en China, donde cuenta con más de 100 edificios, y la usó de referencia para aplicar lo aprendido en los otros 38 países en los que tiene presencia.

En Asia, las oficinas fueron equipadas con sistemas de HVAC (Heating, Ventilation and Air Conditioning), un método de climatización que garantiza temperatura, humedad y aire puro. “El objetivo es que el aire fluya constantemente e incluso ayude a eliminar las impurezas, permitiendo brindar un entorno de seguridad”, explican.

WeWork, la firma que ofrece espacios de trabajo colaborativo para empresas emergentes y de servicios en todo el mundo, está generando una transformación de los espacios de trabajo para un regreso seguro a la “nueva normalidad”. La empresa internacional implementó un conjunto de medidas y acciones para crear ambientes seguros y limpios en todas sus sedes, inclusive en la Argentina.

En el caso de las oficinas de Argentina, La firma reforzó la sanitización con rutinas de limpieza en áreas de alto tránsito y utilizando los sistemas de climatización en horarios extendidos para proveer aire más fresco y limpio.

Por otro lado, se rediseñó la distribución de salas de reuniones y áreas comunes para mantener una distancia sana, además de proveer de gel antibacterial. Pero la clave es la señalización pensada estratégicamente para mantener la higiene personal y de los espacios.

Sandeep Mathrani, CEO de WeWork, comentó que la firma está ocupada en aggiornar su modelo de ofertas flexibles para atraer a grandes clientes con visión a largo plazo. Su nuevo objetivo es ofrecer contratos por el que las empresas no tengan que sufrir las desventajas de un modelo de arrendamiento fijo durante décadas.

“En lugar de la clásica sede a la que todo el mundo tiene que ir, cada trabajador podrá ir a la oficina que tenga más cerca de su casa. Esto posibilitará que las compañías con muchos empleados puedan derivarlos a diversas oficinas en función, incluso, del barrio en el que vivan”, explicó el directivo.

Para el directivo, este sistema permitirá que se mantenga el teletrabajo desde casa y posibilitará que los empleados asistan a algunas dependencias cercanas cuando lo necesiten. Modelos como el de WeWork reducirían tiempos en transporte y riesgos de contagio.

Los expertos ven un futuro en el que el personal todavía vaya a las oficinas centrales para fines específicos o en días seleccionados, pero en el que se combinen esas visitas con el trabajo en otros lugares.

La investigadora Global Workplace Analytics asegura que hasta el 30 por ciento de las personas continuarán trabajando desde casa varios días a la semana después de la pandemia. En el mundo, muchas estrategias de vuelta al trabajo han incluido disposiciones para que las empresas dividan a su personal en dos equipos que asistan a las oficinas alternadamente. Este comportamiento podría mantenerse en el futuro.

A su vez, las empresas posiblemente tengan que desarrollar sistemas para administrar el lugar que ocupan las personas, dónde están, a qué hora, cuándo deben estar juntas y cuándo deben estar separadas. Esta idea de administración del movimiento se reflejará en todos los aspectos de las futuras oficina.

El concepto Six Feet Office, por caso, implementado en la sede de Cushman & Wakefield en Amsterdam muestra que, además de la creación de más espacio, resultó fundamental el uso de nuevos lenguajes gráficos que sirvan para orientar y distanciar a las personas se mueven a través de ese espacio adicional.

WeWork también se ha propuesto crear nuevas señales de comportamiento y orientación como parte de su estrategia de reocupación. Creen que darle a las personas señales simples sobre dónde deben caminar, pararse y sentarse ayudará a que los usuarios se sientan seguros y reducirá la ansiedad de poner en peligro a los demás..

Al mismo tiempo, Cushman & Wakefield incluyó un uso mayor de la tecnología de sensores que rastrean dónde se congrega el personal. Esto podría usarse para alertar a las personas cuando los niveles de proximidad sean demasiado altos. Hasta ahora, estos dispositivos se usaron para compensar la subutilización del espacio pero se cree que podrían ser de mucha utilidad en la nueva normalidad.

Fuente: Clarín