Cushman & Wakefield Argentina

Category: En los medios

  • Distrito tecnológico: la hora de apostar

    Distrito tecnológico: la hora de apostar

    Con más de 60 mil metros cuadrados en construcción y valores de alquiler en continuo aumento, Parque Patricios demuestra ser una excelente oportunidad para desarrolladores e inversores.

    Los últimos diez años fueron testigos del cambio de fisonomía de uno de los barrios más emblemáticos de la Ciudad. Si bien en Argentina hay polos tecnológicos en ciudades como Tandil o Córdoba, el beneficio de estar a apenas 10 minutos en subte desde el Obelisco, es una situación inmejorable para las empresas.

    Parque Patricios fue dejando atrás galpones y depósitos, para dar lugar a modernos edificios de oficinas corporativas y antiguas plantas fabriles reconvertidas de acuerdo a las últimas tendencias de espacios de oficina. La mutación empezó en diciembre de 2008, cuando, a través de la Ley 2.972, el Gobierno porteño impulsó la creación del Distrito Tecnológico.

    Esta iniciativa, que también involucra al sector privado e instituciones educativas, tiene como objetivo fomentar la industria de las Tecnologías de la Información y las Comunicaciones (TICs), a través de incentivos impositivos. Con una superficie de 200 hectáreas, el distrito ya cuenta con más de 320 empresas que apostaron a la zona y accedieron a los beneficios.

    Indicadores del crecimiento

    Con una superficie de oficinas construidas que llega a más 100 mil metros cuadrados, el crecimiento queda más que confirmado. “El desarrollo de Parque Patricios como Distrito Tecnológico es hoy una realidad concreta, no solo por la cantidad y la calidad de empresas que se instalaron sino por la inversión que se realizó en infraestructura, transporte y seguridad.”, explica Rafael Valera, Broker Senior de Cushman & Wakefield. “Si bien el cambio de fisonomía es claramente visible, el barrio mantiene su carácter residencial y de esparcimiento con espacios verdes”, agrega Valera.

    “Los precios de incidencia son más razonables en comparación con otros submercados de la Ciudad, y los alquileres funcionan como un anzuelo: entre 20 y 24 dólares por metro cuadrado para oficinas corporativas”, detalla Maël Desse, Broker de Cushman & Wakefield.

    Los beneficios impositivos establecidos por la ley 2.972 son un gran atractivo para la radicación de empresas: “Los desarrolladores evalúan invertir en forma especulativa porque saben que las compañías tienen interés en instalar las sedes para sus oficinas con el fin de percibir los beneficios y hay pocos metros cuadrados construidos disponibles”, afirma Valera. “En esa línea, los desarrolladores que entraron al distrito cuando se creó, hoy vuelven a invertir, redoblando así su apuesta por este polo” concluye.

    En el Distrito Tecnológico se pueden encontrar oficinas clase A, edificios corporativos clase B y también antiguos edificios refuncionalizados. Estos últimos mantienen las fachadas y la arquitectura original, pero en su interior poseen mejoras tales como piso técnico, característico de edificios de alta gama. “Es importante destacar que aún quedan terrenos, galpones y antiguas fábricas para el desarrollo y la inversión.” recuerda Maël Desse.

    La llegada de las universidades terminó por conformar el cluster. “En Barcelona y en París observamos modelos similares donde conviven, en una misma zona, oficinas y universidades. Este encuentro entre distintos actores fomenta la creación de conocimiento y riqueza. Funciona como un coworking a cielo abierto”, cierra Valera.

    Beneficiarios y más beneficios

    Las empresas a las que se dirige la normativa son las que desarrollan actividades informáticas, de producción de hardware, telecomunicaciones, biotecnología, ingeniería, robótica y nanotecnología, entre otras del campo de las TICs. A estas, se les ofrecen exenciones impositivas sobre impuestos municipales por 10 años: pago de ingresos brutos, impuestos de sellos y pago de ABL. En la práctica, muchas empresas que no pertenecen 100% al rubro tecnológico se radicaron también en la zona y reciben los beneficios de estas exenciones para la porción de su actividad que aplica a las categorías definidas por la ley del distrito.

    Fuente: La Nación – Content Lab para Cushman & Wakefield

  • Demoliendo mitos I: las claves a la hora de invertir

    Demoliendo mitos I: las claves a la hora de invertir

    Un informe inédito, elaborado por Cushman & Wakefield, cuestiona diferentes mitos del mercado inmobiliario, que pueden impedir el óptimo funcionamiento de una inversión. El primero está relacionado con la rentabilidad de una oficina frente a un bono del Estado en dólares. ¿Qué hay que tener en cuenta para obtener el mayor beneficio?

    En mercados inestables como el argentino, reconocer cuál es la inversión más rentable en el tiempo es una tarea compleja. Así como para los individuos, el dólar y los inmuebles suelen competir en la disyuntiva de dónde invertir, para los grandes inversores, una de las preguntas que resuenan es: ¿invertir en ladrillos, específicamente en oficinas Clase A, es más seguro que comprar bonos en dólares?

    “La crisis es un entorno natural en la Argentina. Cuando se toma un bono, se sabe qué rentabilidad tiene y, al comprar una oficina, esto también se puede establecer. El sentido común indica que la oficina tiene más renta que el bono, sin tomar en cuenta los gastos e incertidumbres que implica: aunque en la rentabilidad nominal la oficina siempre supera al bono, esta se ve afectada por otros factores como los gastos de mantenimiento, la vacancia o los impuestos”, explica el Director General de Cushman & Wakefield Cono Sur, Herman Faigenbaum.

    Para comprobar o desmitificar aquella idea generalizada, José Viñas, Broker Senior de Cushman & Wakefield, comparó las rentabilidades de una oficina Clase A en Catalinas frente a los bonos Bonar 2017, entre los años 2007 y 2016. “El período estudiado presentó un contexto poco estable, con trabas y cambios tanto en lo macro como en lo micro. En el contexto mundial, se atravesó la crisis sub prime de Estados Unidos, que afectó a los bonos; mientras que en Argentina el cepo cambiario repercutió en la rentabilidad de las propiedades”, señala Viñas. En su investigación inédita, además, se contemplaron las erogaciones e impuestos que impactan sobre ambos activos para evaluar el rendimiento real neto.

    “Si analizamos los números reales, vemos que para quienes compraron en 2007 y vendieron en 2016, la inversión en oficinas fue mejor. Pero, quienes iniciaron la inversión en los años posteriores, manteniendo el año de salida, la inversión en bonos superó mayoritariamente a la rentabilidad de oficinas, para las que también se tuvo en cuenta vacancias que afectan dicha rentabilidad por los gastos generales”, advierte Viñas. Por eso, resulta necesario analizar diferentes variables a la hora de tomar la decisión de invertir. Otros temas importantes son las ventajas y los riesgos de cada inversión.

    ¿Qué hay que tener en cuenta?

    De acuerdo con lo investigado, cuando se piensa en apostar en determinado tipo de inversión, hay que evaluar tres cuestiones fundamentales:

    • La seguridad, es decir, la probabilidad de obtener la misma cantidad de dinero invertido originalmente;
    • La liquidez, relacionada con la habilidad del poseedor para convertirla en efectivo con rapidez;
    • El rendimiento, relacionado con el interés y la apreciación del valor.

    “No puede ignorarse el contexto en el que se realiza una inversión: cuál es el momento de entrada y de salida y cuál es la situación macroeconómica del país en el que se invierte, más allá de estar siempre bien asesorado. Los riesgos de la inversión deben ser analizados en detalle, especialmente en el caso de los desarrollos inmobiliarios, ya que hay que tener en cuenta los impuestos y la falta de liquidez del activo. Por otro lado, los inmuebles cuentan con la ventaja de proveer, simultáneamente, rentas corrientes y apreciación de largo plazo y se trata de un importante activo de diversificación, ya que sus retornos no están correlacionados con los activos financieros”, resalta Viñas.

    “La conclusión es que no hay un activo que, por sí mismo, rinda más que otro. Es necesaria una evaluación completa de la rentabilidad, que incluya no sólo el tipo de activo en el que se invierte, sino también el momento en el que esa inversión se realiza. Es decir, que hay que observar y estudiar el comportamiento de todos los elementos que componen la rentabilidad de un activo, antes de tomar una decisión”, concluye Faigenbaum.

     

    Fuente: La Nación – Content Lab para Cushman & Wakefield

  • Centros logísticos y depósitos: mayor oferta y calidad

    Centros logísticos y depósitos: mayor oferta y calidad

    Un informe reciente elaborado por Cushman & Wakefield revela que aumentaron las construcciones de espacios premium y la cantidad de m2 en toda el área metropolitana de Buenos Aires.

    La instalación de centros logísticos, y la planificación de parques industriales en general, son claves en la optimización del sistema productivo. En las últimas décadas, estos desarrollos experimentaron un crecimiento sin precedentes tanto por la cantidad de metros incorporados como por la calidad de sus superficies.

    Para explicar las principales tendencias de este mercado con dinámica propia, Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, elabora de forma semestral el Market Beat de Industria.

    Más superficie, mejor conectada

    Mapa de parques industriales e inmuebles logísticos, elaborado por Cushman & Wakefield.
    Mapa de parques industriales e inmuebles logísticos, elaborado por Cushman & Wakefield..

    Ya se están llevando adelante nuevas obras de infraestructura, tales como la extensión del Camino del Buen Ayre (que unirá el Oeste del GBA con La Plata sin entrar a Capital) y el Paseo del Bajo (que conectará la autopista Illia con la autopista Buenos Aires-La Plata), que optimizarán la conexión entre las distintas zonas del conurbano. Esto contribuirá al desarrollo de nuevas plazas logísticas y, como consecuencia, a una mejor distribución de los metros cuadrados, beneficiando tanto a desarrolladores y operadores logísticos como a habitantes de las zonas aledañas por el aumento del empleo y de la oferta de servicios que traería aparejados.

    “Los desarrolladores observan que la economía mejorará en el corto plazo. Esto se refleja en su apuesta por la construcción y en la existencia de proyectos en cartera”, cuenta la responsable de Investigación de Mercado en Cushman & Wakefield, Karina Longo. “Los desarrolladores se inclinan por el desarrollo de depósitos de calidad. El año pasado se inauguró el primer depósito con calificación LEED. En general, la calidad edilicia de los centros logísticos es muy buena, pero aún hay poca superficie”, agrega.

    En ese sentido, “el mercado tiene mucho potencial de crecimiento. Existe una necesidad real de tener espacios de almacenaje, y esto lo confirman los metros que se construyen año a año. Para principios de 2018, se estima que el mercado aumente su capacidad en un 35%”, destaca el Broker Senior de Cushman & Wakefield, Santiago Isern. “Se trata de un salto importante. Las empresas priorizan optimizar sus espacios, ya que en los depósitos antiguos se dificulta gestionar con eficiencia. Por el contrario, en un depósito logístico de clase A la gestión se hace más efectiva, rápida y con ahorro de costos”, sostiene.

    Los desarrolladores, atentos a las necesidades de las empresas


    Las empresas de consumo masivo marcan el ritmo de crecimiento. Sin embargo, las autopartistas y los laboratorios comienzan a tomar metros en los espacios logísticos. “Los laboratorios, por ejemplo, necesitan lugares con temperatura controlada por el tipo de productos que almacenan. Esto implica una mayor inversión en depósitos, ya que se requieren equipamientos especiales y esto se traduce en el aumento de los precios de alquiler”, aclara Isern.

    En cuanto a los precios, “el mercado de inmuebles en Buenos Aires y GBA siempre estuvo subofertado”, afirma Longo. Y agrega: “no es fácil encontrar superficies disponibles, por lo que todos los índices del mercado son saludables. Esto es porque la cantidad de metros, en comparación con otras ciudades y con la cantidad de habitantes sigue siendo baja”.

    Otro indicador importante que destacan los especialistas de Cushman & Wakefield es que un alto porcentaje de la superficie en construcción ya está pre alquilada. “Esto demuestra que el mercado construye en base a las necesidades de los clientes, con existencia de preacuerdos. De todos modos, esto no significa que el desarrollo no prevea una extensión de la capacidad y la superficie para poder alquilar a otras empresas”, detalla Isern. “Es un mercado concentrado, con cinco desarrolladores, que entendieron el crecimiento y están avanzando”, concluye Longo.

    Todos los centros logísticos, en un mapa interactivo

    Cushman & Wakefield elaboró un Mapa de Inmuebles industriales que reúne todos los centros logísticos y parques industriales de CABA y la Región Metropolitana de Buenos Aires. El material incluye realidad aumentada, lo que convierte en un documento constantemente actualizado.

     

    Fuente: La Nación – Content Lab para Cushman & Wakefield.

  • ¿Cómo es la oficina que motiva a los millennials?

    ¿Cómo es la oficina que motiva a los millennials?

    Plantas abiertas para interactuar con sus pares y espacios de trabajo adicionales para lograr concentración y privacidad: estas son algunas claves a la hora de proyectar una oficina para los más jóvenes.

    Tienen entre 20 y 35 años y su paradigma laboral es muy diferente al de generaciones anteriores. Se prevé que en el 2020 serán la mitad de la fuerza laboral a escala mundial y es por eso sus necesidades y demandas no son un tema menor. ¿Qué caracteriza a los millennials? ¿Qué mitos y prejuicios giran en torno a estos jóvenes? Conocerlos en profundidad es fundamental a la hora de planear los espacios laborales.

    Uno de los mitos acerca de esta generación es que no son leales a sus empleadores ¿Pero es tan así? “Si las empresas les proponen desafíos, novedades y oportunidades de crecimiento personal, alcanzan un alto grado de compromiso” afirma la Directora de Project Management de Cushman & Wakefield Cono Sur, Valeria Hecht, “la clave es ofrecer motivación, devolución sobre lo que realizan y reconocimiento”.

    Hecht agrega que son una generación colaborativa, ambiciosa y segura de sí misma. Por eso, desde el diseño de los espacios laborales es preciso contemplarlos como factor de cambio. El trabajo en equipo los motiva, pueden aprender de otras áreas y descubrir alternativas de crecimiento dentro de la empresa. La especialista cuenta que hay un gran porcentaje de compañías que está muy adaptado al ritmo y estilo de los millennials. Empresas que produjeron espacios colaborativos, nuevos y que liberaron por completo el espacio de sus plantas. La gran mayoría de las empresas están ávidas por sumarse a esta imagen joven e imponer esta nueva forma de trabajar.

    En ese sentido, las plantas abiertas permiten a los millennials:

    competir con sus pares como motivación personal.

    ver qué están haciendo sus compañeros, qué tan bien lo hacen y medir cuánto contribuyen a la compañía.

    interactuar con sus pares, adquirir habilidades y conocimientos nuevos.

    vislumbrar posibilidades de cambio y crecimiento dentro de la compañía.

    “El secreto de este tipo de proyectos es que cuando se generan plantas abiertas y espacios colaborativos se está generando un pequeño caos en el medio del ámbito de trabajo”, revela la especialista. “Hay que entender que, a lo largo del día, las actividades que se desarrollan requieren distintas calidades espaciales: abierta, semi abierta, cerrada, etc. Es decir, una parte del personal puede estar trabajando con clientes o en equipo, y otra puede necesitar un lugar para hacer un presupuesto de manera concentrada o tener una conversación privada. Entonces se requieren espacios que compensen el área de trabajo abierta”.

    En ese sentido, el Project Manager de Cushman & Wakefield Cono Sur, Juan Pablo Elola, agrega “si el ratio no es el adecuado, pueden surgir conflictos. Ahora, si podemos emplear la totalidad del espacio respetando los espacios comunes y, a la vez, los de mayor individualidad, entonces todas las actividades tendrán un lugar adecuado para desarrollarse”.

    Plantas abiertas: qué tener en cuenta

    Hoy en día, las tendencias en materia de espacios de trabajo son claras. Más que los metros cuadrados, las empresas buscan ubicación, movilidad, colaboración entre equipos y una mejor integración entre los espacios de trabajo.

    Sin embargo, a la hora de desarrollar plantas abiertas es necesario tener en cuenta una serie de variables. Una de ellas es lo que sucede con el nivel gerencial. “Algunas empresas se encuentran en una instancia intermedia donde los directores conservan el espacio privado y el resto, no”, advierte Hecht. A su vez, es importante la forma en que la empresa comunica estos cambios organizacionales. “Debe producirse una comunicación positiva y democrática que involucre todos los niveles corporativos, ya que justamente de ellos se trata”, observa Hecht.

    ¿Qué se busca ahora en la oficina? Más que el puesto en sí, “el foco se pone en los espacios colaborativos y de soporte. La ambientación también es clave para generar identidad. La idea es replicar lo hogareño a través de detalles y climas a los que muchas veces los jóvenes no pueden acceder: desde mesas de ping pong hasta una sala de música o juegos”, detalla Valeria.

    La tecnología también es fundamental. En todos lados y en todo momento. “La mayoría de las empresas trabajan con laptops: movimiento y conectividad son esenciales para trabajar. Es un cambio de límites y recursos” complementa Elola.

    Modelo para armar

    Tanto en la adaptación de edificios ya construidos como en los nuevos, la receta no es única. “Hay empresas que aplican el sistema de puestos no asignados (free sitting): te sentás, te logueás y estás en la red de la empresa. Y luego proporcionan la identidad corporativa con la gráfica, la señalética y los detalles de diseño” enumera Hecht.

    “Otra tendencia reciente, especialmente en las compañías con base en el exterior, es el impacto de la certificación LEED. Muchas lo requieren por el prestigio que otorga, pero también porque los parámetros que la rigen impactan en el bienestar de su gente: acceso a la iluminación natural, calidad del aire, verificación de la toxicidad de los materiales, gestión y eliminación de residuos” agrega Elola.

    Finalmente, muchas compañías aplican un modelo mixto, con sectores más tradicionales y áreas abiertas con nuevas tipologías espaciales. “La dinámica que aportan los millennials al espacio de trabajo es siempre positiva. Conservan el foco, entienden los pasos para cumplir objetivos y lo hacen todo con naturalidad. El desarrollo tecnológico generó un cambio de ritmo tan grande en el trabajo cotidiano, que el equipamiento y el espacio deben ahora adecuarse a este nuevo tempo. Las prioridades también cambiaron: estar a gusto, y sentir orgullo de tu lugar de trabajo, compartir el entusiasmo por lo que aprendés, por ejemplo, están entre las más importantes”, concluye Hecht.

    En síntesis

    Plantas tipo con flexibilidad de uso: los trazados admiten accesos y reconfiguraciones para adecuarse a los cambios de distribución sucesivos que la dinámica laboral exige en la actualidad.

    Construcción: se reducen los costos y se termina de definir las particiones según los requerimientos de cada grupo de trabajo. Se pone foco en la posibilidad de reconfiguración y la eficiencia del espacio, así como en la flexibilidad modular.

    Ingeniería y calidad: se busca tener un nivel de iluminación, acondicionamiento de aire y de aislación acústica óptimos. Se evalúan las dimensiones y la ubicación estratégica de las áreas comunes y de apoyo.

    Puestos reales de trabajo: se chequea en los primeros estadios del programa la ocupación promedio efectiva del puesto. Muchas veces se verifica que es menor a la asignada, dando lugar a la posibilidad de compartir puestos y reducir costos.

    Perspectivas sobre la cultura y los espacios de trabajo

    ¿De qué manera las nuevas realidades están impactando en la forma, el lugar y el espacio en los cuales las organizaciones despliegan su trabajo? ¿Cuáles son los desafíos a encarar? ¿Qué lugar tienen las expectativas y demandas de las nuevas generaciones? Cushman & Wakefield Cono Sur convocó a Joseph Brancato, Regional Managing Principal de Gensler; Paula Molinari,Directora del HR Program de la UTDT y Presidente de Whalecom; Herman Faigenbaum, Director del Programa de Real Estate Management de la UTDT y Director de Cushman & Wakefield Southern Cone; y Guillermo Willi, Chief People Officer de Globant y a partir de la charla elaborada se realizó la edición VII de “La visión de los líderes“.

    Cushman & Wakefield agradece a DECK-Co por prestar sus instalaciones para la realización del video.

    Fuente: La Nación – Content Lab para Cushman & Wakefield.

  • El impacto de la ley de energías renovables

    El impacto de la ley de energías renovables

    Ante la nueva normativa ¿Qué deben tener en cuenta los facility managers y las empresas? ¿Cuáles son los pasos para lograr la eficiencia energética?

    La utilización de energía renovable ya no es una cuestión lejana ni una posibilidad remota. A partir del 1 de enero de 2018 entrará en vigencia la Ley 27.191 que afectará a las empresas privadas, instituciones públicas y otros usuarios de energía que tengan un consumo mensual superior a los 300 KW. La primera exigencia es que el 8% de la energía que consumen provenga de fuentes de energía renovable y para 2025 ese porcentaje deberá llegar al 20%.

    “La intención de esta ley es que se libere al medio ambiente la menor cantidad de dióxido de carbono posible y bajar la contaminación, fomentando el uso de energías que no produzcan gases de efecto invernadero”, explica el Facility & Property Management Director de Cushman & Wakefield Cono Sur, Claudio Blum. Y agrega “los facilities managers deben advertir a sus clientes que controlen si están dentro de la normativa y cuáles son las opciones de compra de energía renovable”.

    Es importante comprender que, cuando hablamos de 300KW de potencia, esto hace referencia a la potencia media, es decir, el total de energía consumida en el año sobre 8760 horas. “Una estimación rápida es que la potencia media es aproximadamente la mitad de la registrada (por ejemplo, para un edificio de oficinas). Para lo cual, deberíamos considerar nuestro análisis a partir de un registro de consumo de unos 500 KW y/o una superficie de 5.000 m2” señala Blum. También es importante considerar que este valor se establece por CUIT y no por suministro, de modo que una empresa con varias sucursales y/o edificios debería considerar la suma de los consumos de los mismos.

    ¿Cómo adquirir energía renovable para cubrir el porcentaje establecido?

    Las empresas tienen varias opciones, a saber:

    – Autogenerar energía, invirtiendo en fuentes renovables

    – Comprar energía a la Compañía Administradora del Mercado Mayorista Eléctrico (CAMMESA)

    – Firmar contratos con privados que produzcan energía limpia

    Las energías renovables que pueden adquirirse son las que provienen de fuentes que utilizan recursos que no son de origen fósil, como la eólica, la solar fotovoltaica, la geotérmica y la biomasa, entre otras. Se estima que de la licitación de 1000 MW de energía renovable que realizó CAMMESA, el 60% de las ofertas corresponde a energía eólica y el 30% a energía solar fotovoltaica.

    “Las empresas o instituciones pueden ahorrar y optimizar el consumo de energía implementando medidas básicas como reducir el consumo de agua o apagar las luces a las 18 horas”, ejemplifica la Business Development Manager de Cushman & Wakefield Cono Sur, Ana Laura Rodríguez Lamaison.

    Pero, cuando las empresas no cumplan con la normativa, habrá multas equivalentes al costo de la energía generada con diésel importado por megavatio hora (unos 200USD), que se cobrarán sin previo aviso. “La normativa se encuentra aún en discusión por lo que es posible que se modifiquen algunos aspectos” aclara Lamaison “de todos modos, es conveniente que las empresas comiencen a evaluar las alternativas para alcanzar ese objetivo”.

    Fuente: La Nación – Content Lab para Cushman & Wakefield.

  • Oficinas: las zonas más buscadas y las de mejor proyección

    Oficinas: las zonas más buscadas y las de mejor proyección

    Las empresas y dueños de edificios de oficinas buscan tomar las decisiones en base a datos certeros y confiables. Cushman & Wakefield y Mercado Libre, realizaron el primer estudio que integra los datos de la oferta y la demanda en el mercado en un informe inédito.

    Trimestralmente Cushman & Wakefield, empresa global dedicada a los servicios inmobiliarios corporativos, realiza el informe MarketBeat en el cual releva la oferta del mercado de oficinas premium. Y hoy este análisis se ve potenciado gracias a la información sobre la demanda del mismo segmento en los clasificados Mercado Libre. “El mercado de oficinas es una muy buena forma de medir la actividad económica. Además se mueve a un ritmo lento pero, una vez que se movió, es difícil que cambie la tendencia”, explica el Director General de Cushman & Wakefield Cono Sur, Herman Faigenbaum. “Hay muy poca oferta, es un mercado con pocos edificios y pocos metros cuadrados. Para aquel que juega en este mercado es difícil encontrar lo justo. Poder juntar ambas informaciones es un valor agregado para todo el mercado”, agrega Faigenbaum.

    “Para nosotros es un doble desafío porque es la primera vez que hacemos un reporte de este tipo para oficinas en Argentina. Este es el comienzo de un recorrido” afirma el gerente Senior de Marketing de Mercado Libre Clasificados, Martín Rubino. Hoy en día, Mercado Libre es una plataforma que tiene un máximo histórico de 3,8 millones de anuncios publicados y más de 182 millones de usuarios registrados en toda la región.

    Es que, para ambas empresas, proveer información a sus clientes y al público en general es clave: “Invertimos mucho en nuestros equipos de investigación para generar contenidos con buena información del mercado. Poder revisar la oferta con nuevos criterios es una nueva forma de analizarla, ver cómo el potencial usuario y cliente la está mirando. Es el comienzo de un camino de ida y vuelta”, señala Faigenbaum.

    En ese sentido, Rubino coincide “nuestra misión con esto es agregarle valor a la industria, a los desarrolladores y a los usuarios al tomar una decisión más informada. Mercado Libre busca que se compre con información, a un valor justo. Este informe se alinea con nuestra misión de democratizar el comercio”.

    ¿Cuál fue la metodología del estudio?

    Para obtener los resultados se utilizó la base de Mercado Libre, en donde se filtraron las oficinas de más de 500 m² y se validaron con el precio de renta mínimo que tienen las oficinas en cada submercado. Estos resultados fueron comparados con los indicadores trimestrales que genera Cushman & Wakefield sobre el mercado de oficinas en Buenos Aires.

    Principales conclusiones

    La zona céntrica de la Ciudad de Buenos Aires (llamado Central Business District o CBD), acumula el 68% de la demanda. Dentro de esta área los submercados más demandados fueron Catalinas-Plaza Roma, el Corredor Av. 9 de Julio y Puerto Madero.

    La zona de Catalinas-Plaza Roma se posicionó como la más demandada por los usuarios de Mercado Libre durante el cuarto trimestre de 2016. En términos de metros cuadrados, esta zona concentró el 45% de la absorción neta anual. La segunda zona más visitada por los usuarios de Mercado Libre fue el Corredor 9 de Julio (17,8%).

    Dentro de la Ciudad de Buenos Aires, se observa el desplazamiento del mercado de oficinas desde el centro de la ciudad hacia la Zona Norte (NON CBD) ubicándose en el barrio de Belgrano.

    El análisis de la Zona Norte del Gran Buenos Aires indicó que los submercados más buscados fueron el Corredor Panamericana y el de Av. Libertador. Según las previsiones de crecimiento de cada submercado, la Zona Norte continuará liderando el desarrollo del mercado de oficinas Clase A, contribuyendo a la descentralización del mercado desde la zona CBD hacia el NON CBD.

    Fuente: La Nación – Content Lab para Cushman & Wakefield.

  • Oficinas premium: las empresas necesitan más m²

    Oficinas premium: las empresas necesitan más m²

    Elaborado por Cushman & Wakefield, el reporte Market Beat muestra que el mercado de oficinas en Buenos Aires está activo y, a pesar del complejo contexto económico actual, registra indicadores saludables.

    Market Beat

    Históricamente el mercado de oficinas Clase A de Buenos Aires presenta la particularidad de que está sub-ofertado. Y hace ya más de un año que nos encontramos con un escenario en el que la demanda tiene una absorción neta positiva; es decir, que las empresas están tomando metros.

    Esto empuja la vacancia a la baja presionando, a su vez, los precios de renta al alza, lo que deja un escaso margen de negociación para los inquilinos. Entonces, si bien los indicadores son positivos, se observa un mercado extremadamente sub-ofertado que va a necesitar crecer a corto plazo para poder abastecer la gran demanda de edificios de oficinas premium.

    Según el informe Market Beat, elaborado por Cushman & Wakefield, en 2016 la demanda fue de 71.800 m² (absorción neta) y, de mantenerse en el mismo nivel, para 2017 el mercado de oficinas tendría un déficit de superficie clase A.

    Aunque se prevé que durante este año se finalicen alrededor de 95.400 m² de superficies premium, sólo el 57% de la misma será oferta especulativa. “Si se mantiene la demanda, no va a haber espacio para sostenerla. Las compañías que proyectan que necesitarán espacios grandes en el corto plazo están firmando pre-alquileres para asegurarse los metros. Esto le da a los desarrolladores la ventaja de tener alquilado su edificio antes siquiera de tenerlo terminado”, dice Mercedes Pagliettini, Senior Broker de Cushman & Wakefield.

    “Si una empresa busca más de 3.000 m², todos juntos, en un solo edificio premium, hoy es sumamente difícil que los encuentre. Esto dificulta los grandes movimientos corporativos”, agrega José Viñas, Senior Broker de la misma compañía.

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    Más metros, mejores locaciones

    Por la dinámica del mercado también cambiaron las necesidades y las exigencias edilicias: se buscan plantas más amplias, que tengan en cuenta conceptos sustentables y que incorporen espacios que eleven el nivel de vida dentro de las oficinas. “Las grandes corporaciones exigen altos estándares de calidad en sus edificios, ya que hacen a su imagen y a lo que quieren mostrar de sí mismas, sobre todo de cara a los colaboradores. Los edificios Clase B se están volviendo obsoletos y si no reciben inversiones que mejoren sus características técnicas, es difícil que logren captar el interés de potenciales inquilinos”, alerta Pagliettini.

    “Los nuevos desarrollos cumplen con las certificaciones LEED, que indica el grado de sustentabilidad del edificio. Las grandes empresas están demandando que sus edificios cumplan con esta normativa en sus sedes en todo el mundo.”, detalla Viñas. Catalinas, Alem Plaza, Laminar, sieguen siendo clase A, pero los nuevos edificios presentan otras características desde su construcción. “Construcciones más ecológicas, sustentables y que apuntan a lograr el ahorro energético. Todo eso redunda de forma positiva en la gestión de los edificios: se optimiza la climatización y se aprovecha mejor la luz natural. Por otro lado, los techos verdes mitigan el impacto ambiental y hasta proporcionan un ambiente adicional de esparcimiento para los empleados”, sostiene Pagliettini.

    El panorama actual, con un nivel de superficie disponible que se acerca a su mínimo histórico, sumado a la alta fragmentación de la misma, presenta dificultades para las empresas que están buscando ampliar sus oficinas. “Los desarrolladores que se animen hoy a lanzarse con nuevos proyectos se encuentran ante un escenario sumamente favorable: la vacancia histórica de los últimos 17 años siempre fue mayor al 8% y hoy por hoy está llegando al 5%. Esto demuestra que el mercado está subofertado”, agrega Viñas.

    Para acceder al informe completo del Market Beat, descargá el PDF.

    Fuente: La Nación – Content Lab para Cushman & Wakefield.

  • Las empresas se trasladan a Zona Norte

    Las empresas se trasladan a Zona Norte

    En menos de tres décadas, la localización de los edificios corporativos migró desde el centro de la Ciudad de Buenos Aires hacia zonas que antes eran residenciales o fabriles. Un estudio de Cushman & Wakefield logró medir y cuantificar este desplazamiento de los m2 de oficinas Clase A.

    Clase A

    Históricamente la zona del micro y macro centro de la ciudad fue la ubicación preferida por las empresas más importantes de todos los segmentos. Sin embargo estar cerca del centro del poder político y financiero ya no es prioritario y muchas compañías trasladaron su casa matriz a Zona Norte.

    Ante este fenómeno, Cushman & Wakefield realizó un estudio matemático y geográfico en el cual aplicó el concepto de baricentro para analizarlo: tomó la latitud y longitud de cada edificio Clase A del inventario y lo ponderó por la superficie rentable. Con esta información, armó diferentes mapas en dónde se puede ver el punto baricentro en los años 1990, 2005, 2010 y 2015.

    Este informe demuestra que desde 1990 al 2016 la migración de las firmas hacia el Norte es contundente. Desde el pleno centro, subiendo por Libertador, hasta llegar a Saavedra y, más lejos aún, a la zona de San Isidro. “Y creemos que seguirá, en un futuro, hasta Bancalari y Acceso Norte, por la gran concentración de tierra disponible y la influencia de la gran cantidad de ejecutivos que viven en Tigre y sus alrededores” explica Hernán Castro, broker senior de Cushman & Wakefield.

    A la hora de entender por qué se dio este fenómeno Rafael Valera, también broker senior de Cushman & Wakefield, explica “En el corredor Norte surgieron las oportunidades por una confluencia de varias situaciones. Por un lado, las empresas quisieron tener oficinas fuera de Catalinas y Microcentro por el crecimiento del parque automotor y las consecuentes complicaciones de transporte. Además, en la década del ’90 hubo un fuerte desarrollo de la infraestructura vial de la Panamericana. Por último, en las zonas lindantes a la autopista existían predios de gran tamaño a valores muy competitivos”.

    La reactivación inmobiliaria, luego del parate de la crisis del 2001 y la vacancia en los alquileres corporativos, cambió el foco de las empresas a la hora de buscar m2. “En Zona Norte y específicamente en Panamericana, había lotes de tierra donde era posible construir grandes complejos de oficinas para brindarle a las empresas opciones que no existían en el centro y a precios inferiores. Por eso se consolidó este mercado que se destaca por sus grandes plantas y ha sido el que más creció en cuanto a metros construidos y también en los valores de locación”, agrega Castro.

    ¿Cuáles son las zonas más buscadas? “Los nodos principales tienen características marcadas. Se ubican donde hay puentes desde las autopistas, por la comunicación y la accesibilidad y en zonas cercanas a centros comerciales, como el DOT, Norcenter y Unicenter, que proveen servicios como patios de comida, supermercados o cocheras. También se prioriza el transporte público para que los empleados puedan desplazarse sin problemas. En algunos casos, las empresas migraron primero el back office y dejaron la casa central en Capital. Hoy la tendencia es mudar todo al norte, para estar todos en el mismo edificio e integrar a todo el personal”, enumera Valera.

    Más allá de los ladrillos

    El entorno laboral moderno no solo cambió en cuanto a la edificación. También lo hizo para ofrecer a los recursos humanos un mejor espacio laboral y mayor contacto con la naturaleza. “Estos edificios generalmente presentan grandes plantas que permiten generar espacios flexibles. Al ser de perímetro libre tienen también mejor sinergia con el ambiente que los rodea”, detalla Valera.

    “Las empresas tratan de dar más servicios in house a los empleados. Optimizan espacio y tratan de dar mejor calidad de vida con un layout que sea más amigable y colaborativo Se prioriza garantizar el acceso a luz natural para todos y minimizar los espacios cerrados, rompiendo esquemas de jerarquía que no ayudan a la colaboración”, explica Castro. “Además, estos edificios generan un impacto beneficioso en el área que los rodea, ya que alrededor crece el comercio, la seguridad y se provoca un derrame económico en el barrio”, agrega Valera.

    ¿Lo que se viene? “Los campus de oficinas, que ya crecen en otros mercados. Y sería muy natural que fuera en el corredor Panamericana, donde además se piensa en interacción con el medio ambiente, aprovechamiento del aire libre, espacios abiertos con Wi-Fi e interacción entre las distintas empresas”, cierra Castro.

    Para acceder al informe completo del Baricentro, descargá el PDF.

    FUENTE: La Nación – Content Lab para Cushman & Wakefield.

  • Mercado de capitales, la herramienta para hacer crecer el sector inmobiliario

    Mercado de capitales, la herramienta para hacer crecer el sector inmobiliario

    Desde el sector explican por qué es necesario que se sancionen nuevas normativas para que el rubro siga creciendo.

    Uno de los grandes motores del crecimiento de la economía es el sector inmobiliario. Mes a mes, el índice de la construcción es tomado como referencia para demostrar o no, el aumento en puestos de trabajo o en ventas de materiales. Sin embargo, pese a la importancia del área, Argentina sufre de un déficit en un punto clave: la financiación de estas inversiones a través de herramientas del mercado de capitales y del sistema financiero.

    “El Real Estate es muy dependiente de grandes aportes de capital. En el mundo, este dinero es aportado por instituciones financieras (vía préstamos de corto plazo para construcción o a largo plazo para compra) y también por instrumentos del mercado de capitales que permiten reunir una gran masa de dinero para invertir en proyectos”, explica Herman Faigenbaum, director general de Cushman & Wakefield Cono Sur.

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    Los instrumentos de mercado de capitales son los Fondos de Inversión, que en muchos países tienen reglas específicas para impulsar al mercado inmobiliario, como, por ejemplo, los REIT en Estados Unidos y las FIBRA en México. Estos fondos permiten a los individuos y a las grandes empresas adquirir una cartera diversificada de inmuebles. A su vez, posibilitan que todo el proceso esté gestionado por expertos en el área.

    “En Argentina hubo algunas experiencias positivas, como los Fideicomisos Financieros, con los cuales se financiaron grandes edificios. Tal es el caso de la Torre Bouchard. Por razones regulatorias y falta de incentivos, estas iniciativas ya no existen”, detalla Karina Longo, responsable del área de Research de Cushman & Wakefield.

    Afortunadamente la situación empieza a cambiar. Recientemente, la Superintendencia de Seguros de la Nación dictó una norma que facilita a las aseguradoras la inversión en Fondos Inmobiliarios. Esta normativa puede dar pie a que administradores de Fondos de Inversión puedan diseñar y ofrecer instrumentos para atraer inversores.

    “El potencial es enorme: la nueva norma facilita que las compañías de seguro inviertan den Fondos de Inversión cerrados, y y un cálculo inicial nos indica que los fondos disponibles para invertir exceden los USD 2.000 millones. Aun cuando sólo porcentaje de los mismos se dirija al sector inmobiliario, los fondos pueden tener gran impacto en el mercado”, señala Faigenbaum.

    En ese sentido, cree que “es de esperar que en Argentina se replique la experiencia de otros países, donde los Fondos son instrumentos para que los jugadores de mercado obtengan financiación y los individuos y las instituciones inviertan en proyectos. Los fondos están diversificados en varios activos y luego distribuyen la renta entre los cuotapartistas”.

    Recientemente, en el país se tuvo una primera experiencia en Fondos derivada de la Ley de sinceramiento. Esta permitió la inversión en Fondos Comunes de Inversión Cerrados (FCIC) para proyectos inmobiliarios, los que se podían evaluar según:

    Tipo de tasa: podía ser fija (fondos de deuda) o variable (fondos de equity)

    Cantidad de desarrolladores empleados: uni o multidesarrollador

    Tipo de proyecto: venta o renta

    Por la forma en que está armado el esquema de los FCIC, estos favorecen la inversión en proyectos de ventas y facilitan que el Fondo le preste al desarrollador a tasa fija. “Los fondos de inversión del sinceramiento se transformaron en instrumentos que financian a un desarrollador en particular; la garantía son los proyectos que él está aportando”, aclara Longo. Éste es un buen primer paso, pero resulta insuficiente si se quiere apuntar a un mayor crecimiento del mercado del Real Estate.

    “Mirando hacia adelante, lo que el mercado está esperando es que se sancione una Ley de Mercado de Capitales que incluya herramientas que favorezcan una mayor inversión en el sector. Un FCI permite a cualquier individuo canalizar su apetito por invertir en ladrillos con un instrumento diversificado, orientado a cierto tipo de producto, y gestionado por expertos. Esta es una buena alternativa frente a otras como el dólar y el plazo fijo”, explica Faigenbaum.

    Y concluye: “el Real Estate tiene un perfil de ingresos que es único en comparación con otros instrumentos: permite retornos regulares positivos en pesos y apreciación a largo plazo en dólares. Gana quien invierte, gana el desarrollador y, en definitiva, se motoriza un sector clave de la economía real. Por eso es tan necesaria una nueva normativa”.

    Fuente: La Nación – Content Lab para Cushman & Wakefield.

  • Espacios de trabajo: cuatro tendencias que dominan el mercado

    Espacios de trabajo: cuatro tendencias que dominan el mercado

    No son los metros cuadrados: las empresas buscan ubicación, movilidad, colaboración entre equipos y una mejor integración entre los espacios de trabajo.

    De las antiguas plantas de oficinas, llenas de pequeños despachos, a los grandes espacios que favorecen la interacción: la forma de organizar los lugares de trabajo está evolucionando. Con las nuevas tendencias también se incorporan áreas de entretenimiento para amenizar la jornada laboral y la posibilidad de hacer home office.

    El trabajo empieza a ser visto como una experiencia y las empresas deben dar respuesta a partir de sus espacios propios, afirma la gerente de Project Management de Cushman & Wakefield Cono Sur, Valeria Hecht. En este contexto de cambio, la empresa líder de servicios inmobiliarios, Cushman & Wakefield, realizó un informe en que señala las principales tendencias que predominan en el mundo de los inmuebles corporativos.

    Ubicación, ubicación, ubicación

    “El lugar donde se instalan las oficinas es clave. Se buscan zonas con espacios más amplios, que puedan contener edificios diseñados para mejorar la experiencia de habitabilidad de los empleados”, afirma José Viñas, broker de Cushman & Wakefield.

    Los cambios en las ciudades como Buenos Aires, donde ya no se encuentran grandes terrenos desocupados, generan una búsqueda de nuevas áreas, que no estén tan relacionadas con el centro de la ciudad y con la imagen institucional del edificio. El centro ya no es el principal lugar elegido por las empresas.

    “Hoy se construyen inmuebles diferentes, que contemplan la relación con la naturaleza y el entorno. El edificio ya no representa al constructor ni a la empresa, sino a la comunidad que lo habita y sus actividades. Así, por ejemplo, el Distrito Tecnológico de Parque Patricios, la zona de Saavedra y los corredores Libertador y Panamericana, que incluyen parte de CABA y Zona Norte de Provincia se transformaron en nuevos puntos de desarrollo inmobiliario”, agrega Viñas.

    Del transporte a la movilidad

    Antes se pensaba que la oficina tenía que estar ubicada en un lugar con buen acceso a los medios de transporte; el razonamiento era simple: basados en el paradigma de que todo el trabajo se hacía en la oficina, las personas se trasladaban de la casa a la empresa y viceversa. Este paradigma, en gran parte basado en el modelo de las industrias, cambió y el concepto de transporte fue reemplazado por el de movilidad. Esto pone en valor la interacción entre la vida cotidiana de los trabajadores y su actividad laboral.

    La ciudad permite movilizarse entre los diferentes lugares que generan valor para la persona: la oficina, la casa y también la escuela de los chicos, los lugares de reunión, las actividades de la vida personal, etc. Esto implica el uso de otros medios de transporte tales como la bicicleta, la peatonalización de las calles, el trasporte público y los centros de transferencia, lo que condiciona la ubicación de las oficinas y la actividad que en estas se desarrolla. Este tema es clave para los desarrolladores, que deben pensar en espacios de uso múltiple y ofrecer edificios que sean atractivos para esta modalidad.

    Hacia un modelo colaborativo

    Como modelo de trabajo, la colaboración es cada vez más relevante e impacta en la organización del espacio laboral de distintas maneras. Por un lado, a través de la generación de lugares internos donde las personas puedan colaborar entre sí, lo que modifica inevitablemente la configuración del espacio, que ahora tiende menos a lo individual y más a lo grupal. Por otra parte, en organizaciones dispersas geográficamente, se incorpora la tecnología, y se diseñan espacios para realizar videoconferencias que facilitan la comunicación remota entre los empleados.

    Equilibrio entre concentración e interacción

    Sin dudas, el trabajo colaborativo en espacios amplios necesita complementarse, por momentos, de un espacio que también permita la abstracción y la creación individual sin distracciones. Las herramientas y tecnologías que crean espacios que fomentan la interacción constante y, al mismo tiempo, satisfacen las necesidades individuales de los empleados, son fundamentales.

    En relación con el funcionamiento del modelo colaborativo en las oficinas y la reacción de los empleados frente a los cambios en los espacios de trabajo, algunos informes señalan que, a partir de la implementación de los espacios abiertos, los trabajadores se habían quedado con poco espacio de focus, de atención a una sola cosa.

    Por eso, se empezó a promover un equilibrio: que la innovación siga teniendo un lugar preponderante, de la mano de la colaboración, pero que, al mismo tiempo, haya espacios para que las personas puede enfocarse sin interrupciones desde el exterior. “Una solución es reemplazar las salas de reunión grandes por varias más pequeñas, para generar espacios alternativos. No se limita el espacio abierto, sino que se brinda un lugar específico para que los empleados se puedan focalizar”, reflexiona Hecht. Por eso, es clave el balance de los metros cuadrados: menos para trabajo individual y más para espacios de soporte. No se reduce la superficie total, pero sí aumenta la productiva.

    Puede descargar el informe completo realizado por Cushman & Wakefield hacé clic aquí.

    Ilustraciones del libro “Turbulencia generacional” de Paula Molinari. Ilustración de Klinko.

    FUENTE: La Nación – Content Lab para Cushman & Wakefield.