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Los metros alquilados en el primer semestre marcaron un récord que no se veía desde hace cinco años. La zona Norte sigue siendo la más demandada.

Mientras la economia creció a un ritmo del 5,8% en los primeros cuatro meses del año, según las últimas estadísticas oficiales, el mercado de inmuebles logísticos acompañó esa tendencia y sigue recuperándose. De a poco, las empresas van demandando más superficie y eso hizo que, en el primer semestre del año, la tasa vacancia de estos inmuebles disminuyera a un dígito. Así lo indica un reciente informe de Cushman & Wakefield, una empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

En ese lapso, la tasa de lugares disponibles para ser ocupados, descendió de 12,7 % a 9,4 %, en promedio. La mayor contratación de espacios se dio por parte de empresas de consumo masivo, en su mayoría compuesta por supermercados que ocuparon grandes superficies de depósitos en el Triángulo de San Eduardo. Este submercado, ubicado en la franja de Panamericana hacia el Norte, se muestra nuevamente como la zona más demandada para establecer operaciones logísticas de cara al mercado local y al Mercosur. En esta zona se dio el mayor descenso en la vacancia: pasó de 9,8 % a 3 %.

Respecto de la evolución del mercado, los analistas de Cushman explican que “se activaron proyectos de construcción por unos 61.000 m². frente a una demanda de 160.134 m² que se dio en los primeros seis meses del año. Con lo cual, esta situación va a llevar la tasa de vacancia aún a niveles mas bajos como también a un consecuente aumento en los precios” .

En este sentido, el alquiler mensual de los espacios logísticos, llega a US$ 5,4 el m², apenas un 4 % por encima en la comparación semestral. Sin embargo, la gran absorción producida sacó del mercado a una porción importante de centros logísticos premium, por lo cual el valor pedido responde, en su mayoría, a depósitos clase A. En depósitos premium (A+), el valor puede oscilar entre 6 y 7 US$ el m².

De acuerdo con este relevamiento, la absorción semestral cerró de forma positiva con 150.134 m², como resultado de los 160.134 m² contratados y 10.000 m² desocupados, registro que no se observaba desde el año 2017, cuando el mercado se encontraba en plena expansión.

A diferencia de los últimos semestres, toda la superficie absorbida se dio por la entrada de empresas que contrataron espacios y no por la entrega de depósitos “Built to suit” es decir que se construye para un cliente específico, como se venía acostumbrando. Dentro de las áreas más demandadas, Zona Norte sigue mostrándose como el área principal del mercado con 56 % de metros ocupados, seguido por Zona Sur con un 24 % y Zona Oeste con el 20 %.

Según explican los especialistas, los indicadores que más inciden en los ajustes de los contratos son la variación del dólar oficial, el índice de la Cámara Argentina de Construcción y el índice CEDOL/UTN, que mide el comportamiento del costo logístico sin transporte. Estas tres variables, en el semestre quedaron por debajo de la inflación.

Fuente: Clarin

La zona norte sigue siendo el submercado más demandado para alquiler

El mercado inmobiliario logístico continúa mostrando una sólida y sostenida recuperación, producto de una fuerte demanda de superficie que hizo bajar la tasa de vacancia a un dígito, según el nuevo Market Beat Industrial elaborado por Cushman & Wakefield.

Según el relevamiento, los metros alquilados en el primer semestre marcaron un récord que no se veía desde hace cinco años, y la zona norte sigue siendo el submercado más demandado.

La absorción semestral cerró de forma positiva con 150.134 metros cuadrados, como resultado de los 160.134 m² contratados y 10.000 m² desocupados, registro que no se observaba desde 2017 cuando el mercado se encontraba en plena expansión.

A diferencia de los últimos semestres, toda la superficie absorbida se dio por la entrada de empresas que contrataron espacios y no por la entrega de depósitos Built to suit (a medida) como se venía viendo. “La mayor contratación de espacios se dio por parte de empresas de consumo masivo, en su mayoría supermercados que ocuparon grandes superficies de depósitos en el Triángulo San Eduardo, submercado que se muestra nuevamente como la zona más demandada para establecer operaciones logísticas de cara al mercado local y al Mercosur”, señaló Santiago Isern, broker senior del área industrial de Cushman & Wakefield.

Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado de la compañía, dijo que “la zona norte sigue mostrándose como el área principal del mercado con 56% de metros ocupados, seguido por zona sur con un 24% y zona oeste con el 20%”. Y agregó: “En cuanto a la tasa de vacancia, descendió de 12,7% a 9,4% al cabo del primer semestre del año. Dentro de este fenómeno, el mayor descenso se dio en el Triángulo de San Eduardo, donde la tasa pasó de 9,8% a 3%”.

El precio promedio de alquiler mensual llega a US$5,4/m², lo que representa un 4% por encima en la comparación semestral.

Respecto de la evolución del mercado, se activaron proyectos de construcción llegando a 61.000 m², pero pese a esto, se percibe como una producción acotada en relación con los 160.134 m² demandados en los primeros seis meses del año, situación que conllevará a una baja aún mayor en la tasa de vacancia y un consecuente incremento en el precio pedido.

Durante el primer semestre ingresaron al mercado 79.000 m², y aún hay 61.026 m² en construcción, de los cuales el 41% es bajo el formato Built to suit, es decir que se construye para un cliente específico, mientras que el 59% restante corresponde a construcciones especulativas, lo que muestra un equilibrio de cara a futuro en función a la vacancia que las mismas podrían generar en sus ingresos.

A su vez, el 87% de las construcciones en curso se ubican en Zona Norte, submercado con menor tasa de vacancia. En cuanto a la superficie potencial, hay 696.629 m² proyectados, entre los cuales el 61% se ubica también en Zona Norte. “Pese a la importante baja en la tasa de vacancia, aún es lenta la reactivación de proyectos para satisfacer la demanda anual de depósitos”, concluyó el estudio.

Fuente: La Nación.

Gracias al concepto de radios y la plataforma interactiva de Cushman & Wakefield las empresas cuentan con la información más precisa y detallada del mercado.

Solo los datos más precisos sobre el mercado logístico pueden ayudar, en estos tiempos, a tomar las mejores decisiones a la hora de elegir un depósito para instalarse. Cuál es el nivel de vacancia, precio promedio y qué alternativas hay próximas a los diversos sistemas de transporte son variables fundamentales. Y más si esos datos se pueden desagregar en la Ciudad de Buenos Aires y los cuatro “anillos” que la rodean.

Cushman & Wakefield viene trabajando desde hace ya un tiempo con un “sistema de radios” que permite obtener datos segmentados por última milla (1º radio, de 0 a 15 km), Gran conurbano (2º radio, de 15 a 30 km), Sector logístico industrial (3º radio, de 30 a 45 km) y Agroindustria y potencial portuario (4º radio, de 45 a 60 km). Y lo presenta a través de una plataforma interactiva, a la cual le van sumando variables como el crecimiento del tejido urbano o el sistema de transporte de carga, por ejemplo.

Gracias a esta forma de ordenar la información, sus reportes trimestrales ofrecen el panorama más completo y preciso del mercado logístico. “El año comienza con optimismo debido a la tendencia a la baja en la tasa de vacancia y la apreciación del precio pedido. Ambos acontecimientos están enmarcados por un contexto de crecimiento en la demanda de superficie, en gran parte por la expansión de operaciones y la evolución del e-commerce”, señalan en el último de ellos.

El sistema de radios, una visión integral del mercado

“Durante el período de pandemia identificamos que había una gran absorción de metros cuadrados y que se produjeron principalmente en el primer anillo o en las cercanías de la Capital Federal. Eso nos llevó a entender los submercados de una nueva manera: no por punto geográfico sino por radios o cercanías a la Ciudad de Buenos Aires”, explica Santiago Isern, Bróker Industrial de Cushman & Wakefield. “Con períodos consecutivos de vacancia en franco descenso y pocos metros en construcción, vemos al sistema de radios como una herramienta necesaria para analizar el mercado de manera integrada, entendiendo así que opciones en el norte, en el sur o en el oeste pueden servir como solución a distintos requerimientos sin importar tanto el punto geográfico sino la cercanía”, agrega.

Uno de los principales datos que revela el último informe y que marca la importancia de analizar al mercado a través del sistema de radios, es que el radio de última milla es el primero en quebrar la vacancia de dos dígitos. Su descenso a 8,9% representa la baja más importante desde el período de prepandemia. A su vez, en los primeros dos anillos no se registran proyectos en construcción, motivo por el cual se prevé que la vacancia siga con la tendencia a la baja y a la espera de que desarrolladores e inversores apuesten a la zona.

A través de la nueva plataforma interactiva de Cushman & Wakefield, se puede visualizar por ejemplo que en el área metropolitana de la Ciudad de Buenos Aires y el Gran Buenos Aires, es decir en los primeros 30 km del sistema de radios, se aglomera el 78 % de la población de la región y que por su territorio pasan diversas rutas provinciales, líneas de trenes y de otros medios de transportes que permiten la conexión con el centro de la ciudad. En este contexto, los radios actúan como placas de superficie con distintos perfiles de uso dentro de la cadena logística, adoptando cada uno un rol diferente en función a su ubicación estratégica.

¿Dónde se ubican los diferentes tipos de depósitos y la población?

La mayoría de los grandes depósitos, por ejemplo, se ubican en la franja del kilómetro 30 al 45. La superficie de estas propiedades tiene en promedio 30.000 m², por lo que allí se encuentra la mayor cantidad de metros cuadrados del mercado. Mientras que, en el último tramo del circuito logístico de entregas, conocido como “última milla”, están los depósitos más pequeños, ubicados en posiciones favorables para operaciones de e-commerce.

Una de las nuevas variables sumadas a este sistema es la de Desarrollo Urbano. “Ahora las empresas pueden ver claramente cómo fue creciendo la superficie construida y la población en las distintas franjas de Buenos Aires para poder tomar mejores decisiones. Desde 1986 la superficie aumentó un 73% y las franjas que más desarrollo tuvieron fueron las que van del kilómetro 30 al 45, que mostró un 96 % de incremento, y la del kilómetro 15 al 30, que creció un 70 %. Esta expansión de la mancha urbana se registró en las proximidades de las redes de autopistas y tendidos ferroviarios y en nuevos desarrollos privados”, indica Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

En cuanto a la evolución de los valores, Desalvo afirma que “el inicio del año se vio marcado por una recomposición en el precio pedido, que ahora llega a USD5,4/m² y que había alcanzado un piso histórico de USD5,0/m² a mitad de 2021″. Y con respecto a los desarrollos, concluye que el ingreso al mercado del Centro Logístico Tres de Febrero, ya con un 54% de superficie prealquilada, “fortalece al submercado Oeste y muestra las oportunidades que tiene la zona a nivel logístico”.

Fuente: La Nación.