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Inversiones inmobiliarias: ¿qué se espera del Real Estate este año?

Directivos de Crowdium y Cushman & Wakefield analizan el mercado inmobiliario actual. En esta nota, las oportunidades de inversión.

En medio de una economía incierta y una sociedad en constante cambio, el mercado inmobiliario se presenta como una alternativa atractiva, tanto para las empresas como para las personas que encuentran en él la posibilidad de generar valor.

En un encuentro moderado por Belén Fernández, José Ignacio Viñas, director general de Real Estate Comercial para Argentina y Uruguay de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, y Damián Lopo, CEO de Crowdium, plataforma de crowdfunding inmobiliario, conversaron sobre las nuevas oportunidades que presenta el mercado, las rentabilidades del sector y sus desafíos.

En cuanto al mercado de las oficinas, según Viñas éste se fue transformando desde la pandemia y los precios han sufrido un cambio importante en los últimos tiempos.

“El mercado de alquiler siempre en lo que es oficina clase A, se manejó a dólar oficial por lo cual hoy está muy económico, lo que beneficia a los inquilinos al pagar pero perjudica a los propietarios. Hoy las rentabilidades para los propietarios bajaron muchísimo al estar los precios de compra-venta establecidos en dólares a un tipo de cambio MEP o “contado con liqui”, y las rentas o los alquileres a un tipo de cambio BNA. La brecha es mucho más grande y la rentabilidad bajó. Actualmente las oficinas están entre el 3% y 4% de rentabilidad. Históricamente estaban en el doble, alrededor del 7% u 8%”, puntualizó.

A pesar de esto hay empresas que hoy están apostando a la compra de metros cuadrados para canalizar el sobrante de pesos y diversificar sus inversiones.

En ese sentido, adelantó que las perspectivas para este año son positivas en lo que respecta a los alquileres: “Se está viendo una tendencia a volver a ocupar las oficinas porque las empresas se dan cuenta de que tener un espacio de trabajo en el que los equipos puedan compartir e intercambiar ideas más ágilmente es una ventaja competitiva. A su vez se están empezando a liberar metros de edificios más viejos y ocupar en edificios Premium a precios muy convenientes. En el mercado este movimiento se llama Fly to Quality, (salto de calidad) y actualmente muchas empresas lo están haciendo con el objetivo de mejorar la calidad y la ubicación de las oficinas, al mismo tiempo que lo utilizan como parte de sus estrategias de retención y atracción de talentos”.

En el caso del sector residencial, Lopo remarcó la dificultad que presenta el contexto local: “La rentabilidad en Argentina en el sector residencial nunca fue muy buena. Los alquileres en Argentina son y fueron baratos y si bien ahora van a estar aumentando, toda la suba que acompaña al dólar neutraliza la suba que puedas tener, con lo cual los propietarios no suelen apostar a la rentabilidad del alquiler sino a la revalorización. Invertir en metros cuadrados en una ciudad siempre es un buen negocio pero no así el alquiler“.

En este escenario destacó la oportunidad que presenta el crowdfunding inmobiliario: “El crowdfunding tiene un sinnúmero de ventajas a mi forma de verlo y por eso hace 7 años que lo hacemos: la primera es que le das la oportunidad a la gente a entrar al mercado inmobiliario”.

Así el crowdfunding se traduce en una herramienta de inclusión financiera en un contexto inflacionario y de gran incertidumbre económica, brindándole a gran porcentaje de la población la oportunidad de invertir en metros cuadrados con retorno de rentabilidad en dólares y la posibilidad de invertir desde pequeños montos.

“Por primera vez en bastantes años tenés una inflación en dólares relevante del 8% o 9%, lo que afecta los ahorros de manera sensible en caso de no invertirlos”, agregó.

Consultado por el crecimiento de los centros logísticos luego de la pandemia, Viñas señaló que hoy se presentan como una gran oportunidad para el inversor: “Los centros logísticos, dentro del mercado de inmuebles corporativos, fueron los que más demanda tuvieron en la pandemia y la siguen teniendo, principalmente por el crecimiento sostenido del e-commerce. Hoy la oferta de disponibilidad en Buenos Aires está tendiendo a cero y cuesta mucho conseguirlos debido a la demanda que hay”.

Este fenómeno genera un consecuente aumento en los precios de alquiler y de venta y se presenta como un negocio más seguro. “Hoy el corredor Pilar-Escobar y Triángulo San Eduardo son unas de las zonas más demandadas”.

En esa línea agregó: “Hay algunos emprendimientos nuevos para construir centros logísticos. Hay empresas que están desarrollando más metros en su misma propiedad y hay otras que directamente están construyendo en terrenos nuevos”.

En cuanto a la repercusión del contexto local y su incidencia en el Real Estate, Lopo remarcó dos segmentos que se encuentran en alta demanda dentro del mercado residencial: uno es el destinado a proyectos de Airbnb, un sector muy activo por las rentabilidades que genera y hoy ampliamente discutido. El segundo sector es el de la vivienda corporativa que volvió con fuerza, especialmente en la región de Vaca Muerta, debido principalmente a la construcción del gasoducto y los valores del petróleo.

El crecimiento de la población y las necesidades de las compañías que se instalaron en la zona generaron una gran demanda de residencias y servicios para sus trabajadores. En una zona en la que por día cruzan el pueblo alrededor de 25000 personas que viajan desde la ciudad de Neuquén con traslados de casi 2 horas de ida y de vuelta, el desarrollo inmobiliario se presenta como una necesidad y una oportunidad única.

Por último, destacaron las nuevas tendencias en el mercado residencial. El auge de los barrios privados verdes continúa siendo una tendencia después de la pandemia ya que cada vez más personas optan por vivir en casas, rodeadas de espacios verdes. Puntualmente Lopo destacó el proyecto Estancia-Villa María, un desarrollo de 656 hectáreas ubicado en Canning que se volvió cada vez más popular entre los compradores de propiedades.

“Nosotros somos parte desde hace muchos años de Estancia-Villa María que es el desarrollo más importante de la Zona Sur. El desarrollo cuenta con 1.250 lotes, una cancha de golf de 18 hoyos, 5 canchas de polo, 8 canchas de tenis y una arboleda de 75 hectáreas. Invertir en un lugar como Estancia-Villa María puede ser muy rentable a largo plazo”, concluyó.

Fuente: Cronista

09/05/2023
Los inmuebles logísticos tuvieron su lugar en Expo Construir

En el marco de este evento que se llevó a cabo en el hotel Hilton de Buenos Aires, nuestro bróker Lucas Desalvo moderó un panel en el que distintos especialistas del sector hablaron sobre las claves para aprovechar la demanda cada vez más grande del mercado.

Los referentes que invitamos a participar en este panel fueron: Gisela Greco, gerente comercial del Grupo Logístico Andreani y directora de la comisión de Logística en CACE (Cámara Argentina de Comercio Electrónico); Claudio Fiszman, director comercial de Grupo Bautec y Adolfo Curi, CEO de Grupo Posadas.

Lucas Desalvo fue el encargado de hacer una introducción sobre el mercado de inmuebles logísticos mostrando algunos datos de nuestros últimos informes. Empezó comentando que es un mercado mayormente de renta en el que actualmente hay un stock de 2.4 millones de metros cuadrados de depósitos clase A. “Es un mercado que históricamente fue ´poco sexy´ y nunca se le prestó mucha atención, pero fue, es y será un mercado muy atractivo para invertir, que da más rentabilidad que las oficinas y los departamentos, pero requieren una inversión mayor; por eso varias empresas con excedente de pesos están comprando metros.

Hoy la vacancia está en 4,5%, una de las más bajas a nivel histórico y eso provoca que los precios de alquiler vayan subiendo. Actualmente el precio promedio está entre 7 y 8 USD/m2”, y explica que los contratos se pagan en pesos a dólar BNA. Por otro lado comentó que el promedio de absorción anual es de 120.000 m2 y actualmente hay 175.000 m2 en construcción.

Luego del panorama general que mostró Lucas, Gisela Greco compartió algunos datos del último informe de CACE donde se comparaban las compras online pre y post pandemia.

En 2019 había 18 millones de usuarios/ compradores online y en 2023 ya son 22 millones de compradores. La frecuencia actual de compra promedio es de una vez por mes.

El universo de compradores aumentó junto a sus exigencias con respecto a los tiempos de entrega que requieren procesos logísticos más ágiles y productivos.

Estas cifras sirvieron para mostrar la relación directa que existe entre el crecimiento del e-commerce y el aumento en la demanda de espacios de almacenamiento y distribución y su complejización. “Desde Andreani, estamos viendo que muchas empresas necesitan salir a contratar más metros en otros depósitos. Las Pymes y los emprendedores también aumentaron sus operaciones y empiezan a demandar más espacio de almacenamiento. Ahí está surgiendo una oportunidad para desarrollar depósitos compartidos, colaborativos con espacios más chicos” comentó Greco.

Desde otro punto de vista, Claudio Fizsman, director comercial de Bautec, empresa constructora especializada en inmuebles logísticos e industriales, apoyó estos datos y destacó que, actualmente tienen entre 15 y 20 obras en simultáneo, lo que suma alrededor de 100.000 m2. “Se despertó la demanda, estamos en un pico de construcción. El mercado está muy movido. Esto es algo que suele pasar en años electorales” aseguró Claudio.

Para finalizar, Adolfo Curi, CEO de Grupo Posadas, empresa que desde hace 25 años desarrolla este tipo de inmuebles, a gran escala, también aportó algunos datos que van en línea con lo que dijeron los demás participantes del panel.

“Después del segundo semestre, la vacancia va a estar en cero. Los depósitos que tenemos en construcción ya están pre-alquilados y son todos centros multiclientes. Las empresas que están tomando metros son mayormente de servicios de logística y también hay algunas industrias”

Con respecto a nuevos desarrollos, Curi comentó que tienen compradas desde hace muchos años algunas tierras a 20 km de la ciudad para abastecer a la última milla y que están esperando algunos permisos para poder empezar a construir nuevos depósitos para poder abastecer la demanda de espacios que ya se está generando.

Sin dudas, hay que estar atentos al mercado de inmuebles logísticos, ya que abre muchas oportunidades para los distintos actores del sector y tiene grandes perspectivas de crecimiento.

09/05/2023
La actualidad del mercado de oficinas en Buenos Aires | Entrevista a José Ignacio Viñas

Entrevista a José Ignacio Viñas en el programa Pablo y a la Bolsa, de Pablo Wende. Desde su nuevo rol como Director General, José Ignacio habla del mercado de oficinas en la actualidad: los movimientos, los cambios que produjo la pandemia, la vacancia, la importancia de la interacción en un espacio compartido, el éxodo de microcentro, las nuevas zonas y los nuevos desarrollos.

Mirá la entrevista completa:

02/05/2023
Celebramos el Día Mundial de la Seguridad y la Salud en el Trabajo

Celebramos el Día Mundial de la Seguridad y la Salud en el Trabajo

Como cada 28 de abril desde su declaración en 2003 por parte de la Organización Internacional del Trabajo (OIT), celebramos el Día Mundial de la Seguridad y la Salud en el Trabajo. Esta fecha, que recuerda a los 28 trabajadores que en 1987 perdieron la vida durante un accidente ocurrido en una construcción en Bridgeport (Connecticut, Estados Unidos), tiene el objetivo de fomentar la prevención de los accidentes laborales y de las enfermedades profesionales.

En junio de 2022, la Conferencia Internacional del Trabajo (CIT) decidió incluir entre los principios y derechos fundamentales en el trabajo de la OIT un “entorno de trabajo seguro y saludable”.

Durante la jornada de hoy, la OIT celebra esa decisión reuniendo a expertos y autoridades para debatir sobre las implicancias que tiene para el mundo del trabajo y sobre las formas de aplicar en la práctica este derecho en el mundo laboral. A través de este enlace, es posible seguir el debate en vivo.

Una cultura de la seguridad

A través de normas internacionales y de acuerdos entre gobiernos, empleadores y trabajadores, se promueve el diálogo social como una herramienta clave para construir una cultura preventiva de seguridad y salud en el trabajo. El desafío de construir esta cultura y de mantenerla implica respetar el derecho a un entorno laboral seguro y saludable en todos los niveles. De esta manera, desde un enfoque integrador, se busca implementar mecanismos de prevención de todos los riesgos y peligros ocupacionales, incluidos los físicos, los biológicos, los químicos, los ergonómicos y los psicosociales, entre otros.

Con este objetivo y en el marco de esta conmemoración, en Cushman & Wakefield Argentina llevamos a cabo, durante todo el mes, una serie de capacitaciones (teóricas y prácticas) en primeros auxilios y RCP (reanimación cardiopulmonar) que incluyeron a los equipos que trabajan en nuestra sede central. Se trató de una actividad sin precedentes, ya que, hasta este momento, dichas capacitaciones solo eran impartidas a los equipos que desarrollan sus actividades en las sedes comerciales y operativas de nuestros clientes, en el marco de otras capacitaciones sobre aspectos que afectan la salud y ayudan a prevenir riesgos. De esta manera, todos nuestros colaboradores se encuentran en condiciones de brindar su asistencia a una persona en situación de emergencia o riesgo de vida.

Con esta iniciativa, reafirmamos nuestro compromiso con el bienestar de todos los colaboradores de la compañía y de toda la sociedad, por el impacto positivo de este tipo de acciones en nuestras comunidades.

Testimonios de nuestros colaboradores

“Preparación y conocimiento en lo que tenemos que hacer en casos de emergencia frente a situaciones complejas respecto a la salud, algo tan importante como saber hacer RCP, puede salvarle la vida a una persona.”

Ezequiel Smurra – Asistente de Investigación de Mercado

“Estas capacitaciones nos brindaron habilidades y conocimientos que nos unen como equipo, para cuidar algo tan importante como la salud de todos.”

Fernando De Pasquale – Analista de Marketing y Comunicación

“Esta capacitación es importante para tener herramientas que aporten al cuidado de la salud y al equipo de trabajo, pudiendo aplicarse también en el entorno personal.”

María Celia Parro – Portfolio Manager

Autores

Facundo López Sardá
Coordinador de Seguridad e Higiene en el Trabajo

Ornella Mandino
Responsable de Recursos Humanos

28/04/2023
Nuevo director general de servicios comerciales

Nuevo director general de servicios comerciales

Desde el 1 de abril, nuestra oficina en Argentina tiene un nuevo Director. José Ignacio Viñas es el director general de real estate comercial para Argentina & Uruguay (Managing Director CRE).

En esta nueva función José Ignacio seguirá liderando el área de Brokerage y además será el máximo responsable y referente de las áreas de Project Management, Valuaciones, Property Management y Market Research de Argentina y Uruguay.

“En los últimos años profundizamos el trabajo interdisciplinario entre las áreas de negocios. Uno de mis objetivos es potenciar a las personas y los equipos para superarnos cada día y continuar trabajando cerca de nuestros clientes. Con este espíritu de excelencia que nos caracteriza seguiremos acompañándolos en todas sus necesidades inmobiliarias” comentó Viñas.

José Ignacio es Licenciado en Administración de Empresas de la UBA, Corredor Inmobiliario de la UTN y posee un MBA de la Universidad Torcuato Di Tella. Tiene más de 20 años de experiencia en el rubro de real estate comercial. Ingresó al área de brokerage de Cushman & Wakefield en el 2010 y en el 2018 asumió la responsabilidad de director. Durante el último año acompañó a todas las áreas de negocio promoviendo la innovación en la estrategia comercial de la compañía.

Esta designación es parte de una reestructuración en nuestro organigrama regional de Cushman & Wakefield en la que Herman Faigenbaum, asumió como CEO de Sudamérica y tiene a su cargo la dirección general de la operación de todos los países de la región.

Conocé el equipo completo acá.

En los medios

26/04/2023
Estuvimos presentes en el evento Encuentro de Protagonistas

El evento estuvo organizado por Todo Logística y se llevó a cabo en el auditorio de la UCA en Puerto Madero, en un ambiente muy cálido y con mucho networking.

En un panel denominado “Presente y futuro del mercado de inmuebles logísticos en Argentina y Uruguay” moderado por Fabio Contino, director de Webpicking, nuestro bróker industrial Santiago Isern participó como speaker, junto a Adolfo Curi, CEO de Grupo Posadas; Pablo Vivot, secretario del Consejo Inmobiliario Argentino Logístico Industrial (CIALI) y Andrés Pugliese, socio director de Alto Panorama de Uruguay.

Todos los participantes del panel coincidieron en que estamos viviendo un momento importante para el mercado de inmuebles logísticos, tanto en Argentina como en Uruguay y que también se vislumbran buenas señales de cara al futuro.

En ese sentido, Santiago mostró algunos datos actuales acerca de la vacancia y los precios de los depósitos en distintas zonas de Buenos Aires. Destacó que la superficie disponible en los centros logísticos Premium es cada vez menor, llegando a un solo dígito, y que eso está produciendo un alza en los precios de alquiler, que ya rondan entre los 6 y 8 dólares BNA. También explicaron que hay escasez de terrenos con buena ubicación que está provocando un aumento en los valores de la tierra en las que podrían iniciarse nuevos desarrollos.

Consultados acerca de las oportunidades del sector, tanto Adolfo Curi como Santiago comentaron que es el momento ideal para que, aquellas empresas que necesiten grandes espacios de almacenamiento, se vuelquen a construcciones Built to suit, hechas a medida de sus requerimientos a precios más convenientes que los que se están ofreciendo actualmente. Andrés Pugliese comentó que en Uruguay ya se están instalando empresas argentinas en construcciones Built to suit para dar servicio de logística a empresas uruguayas.

Los especialistas aseguraron que las posibilidades de expansión del mercado en Argentina están dadas para crecer en un 100% ya que tenemos muy pocos metros en relación a los demás países de la región. “Deberíamos tener 5 o 6 millones de metros de depósitos. Si la Argentina mejora en la macroeconomía no va a haber cantidad de desarrolladores para abastecer la demanda” manifestó Curi.

Con respecto a los desafíos que se presentan, Santiago mencionó que a algunas empresas aún les cuesta animarse a instalarse en zonas que aún presentando muy buenas conexiones y ubicación todavía no están tan consolidadas, como la zona oeste, pero que con la finalización del Camino del Buen Ayre cree que se va a terminar de afianzar como polo

Para finalizar, Santiago mencionó que hay un déficit de depósitos urbanos, de última milla, de alta calidad, no solo en la ciudad de Buenos Aires, sino que también sucede en los grandes centros urbanos del interior del país y alentó a mirar con confianza al sector y seguir apostando porque es “escandalosamente” la mejor alternativa de inversión inmobiliaria, no solo acá, sino en muchos países del mundo.

25/04/2023
Oficinas premium: Catalinas y Libertador CABA son las zonas más elegidas por las empresas

El mercado de oficinas mantuvo una tendencia positiva durante el primer trimestre del año en el que se ocuparon más metros de los que se liberaron. Catalinas fue el submercado que más se alquiló.

Por tercer periodo consecutivo, el mercado de oficinas corporativas clase A continúa mostrando signos de recuperación y la absorción neta sigue registrando valores positivos, según nuestro último informe Market Beat.

La absorción neta, que es la diferencia entre los metros liberados y tomados, cerró en 6.121 m² al 31 de marzo. Pese a ser menor a la del último trimestre de 2022, comportamiento esperado dada la poca actividad durante los primeros dos meses del año, es un indicador de que continúa la recuperación del sector. La leve disminución de la vacancia respecto al cierre del año anterior, ubicándose en 14% también apoya esa visión del mercado.

“Estamos acompañando a muchas empresas que están aprovechando algunas oportunidades para hacer Fly to quality y mudarse a edificios premium con el objetivo de mejorar la calidad y la ubicación de las oficinas que ocupan, y utilizar esto como parte de sus estrategias de retención y atracción de talentos. Estos movimientos se están dando principalmente en el submercado Catalinas-Plaza Roma donde en el primer trimestre se alquilaron 5.920 m². Por otro lado, el corredor Libertador CABA también está captando la atención de muchas empresas que ya están cerrando contratos de alquiler en edificios que aún no se han entregado y es la zona que mantiene los precios más altos. Mientras que el precio promedio pedido es de 23,53 USD BNA/m²/mes, en el corredor Libertador CABA el precio pedido es de 29,9 USD BNA/m²/mes” aseguró José Ignacio Viñas, nuestro director general de real estate comercial para Argentina & Uruguay.

Palermo un nuevo submercado que se suma al mapa de oficinas

Por su parte, Carolina Wundes, nuestra coordinadora de Investigación de mercado “este trimestre, incorporamos al análisis, el submercado Palermo, que se va perfilando como un nuevo polo de oficinas en el que se encuentran ubicados tanto edificios clase A como clase B y que presenta muchos proyectos en construcción. La vacancia promedio del segmento clase B, actualmente se encuentra en 12% y el precio pedido promedio es de 16,11 USD/m² BNA” agregó Wundes

En cuanto al panorama futuro, el mercado de oficinas se mantiene con 243.718 m² en construcción por sexto trimestre consecutivo, pero al incorporar el submercado Palermo, la cifra se eleva a 329.469 m². El mercado está concentrándose en terminar proyectos ya comenzados y no pautar nuevos, por lo cual la cifra de proyectos de edificios corporativos por el momento continúa estanca. Si bien el indicador de absorción y el de vacancia muestran una tendencia a la demanda y recuperación, aún hay remanente de oferta producto de la crisis pandémica. Por esta razón, la superficie establecida hasta 2026 sigue siendo de 729.095 m².

Fuente: Cushman & Wakefield

25/04/2023
Catalinas: submercado de destino para fly to quality
CATALINAS:
submercado de destino para fly to quality.

Desde hace casi cien años, la zona que hoy conocemos como Catalinas fue el centro de las miradas de arquitectos y urbanistas que imaginaron, proyectaron o planificaron un área de negocios de cara al Río de la Plata. Las propuestas de loteo y construcción presentadas a lo largo de este siglo reflejaron dos ideas contrapuestas: la creación de un distrito aislado o de un área integrada al resto de la ciudad.

En la década del 70, las torres Carlos Pellegrini (conocida por albergar a la Unión Industrial Argentina), Conurban y Catalinas Norte fundaron el submercado corporativo, al que se incorporaron, en los años 80, el edificio de IBM y la Torre Madero.

En la segunda ola de construcción, a partir de mediados de los años 90, se sumaron los edificios Catalinas Plaza, Alem Plaza, Laminar Plaza y Bank Boston. Y en la tercera, en la última década, se construyeron las torres Catalinas Norte (BBVA), Banco Macro y Catalinas (IRSA).

La zona que abarcan estas emblemáticas edificaciones de oficinas combinadas con espacios verdes está delimitada por la Avenida Antártica Argentina, la calle San Martín y la calle Corrientes.

En Cushman & Wakefield, monitoreamos el comportamiento de esta y otras zonas, con el objetivo de aportar información relevante para la toma de decisiones de propietarios, inquilinos y desarrolladores. Actualmente, nuestros datos indican que el submercado conformado por Catalinas y Plaza Roma cuenta con 606.395 m² de oficinas. La mayoría de ellas (351.005 m²) son clase A (premium) y el resto (255.390 m²), clase B. En estos segmentos, el precio pedido promedio del metro cuadrado por mes alcanza los 29,7 y los 17,7 dólares respectivamente, mientras que la vacancia es del 13,8 % y del 13,2 % respectivamente.

La ubicación estratégica de esta superficie motiva a empresas de distintos rubros (sobre todo de servicios financieros, consultoras y compañías tecnológicas) a instalarse en la zona por su cercanía y fácil acceso al centro porteño y al Aeropuerto Internacional de Ezeiza. Además de una completa red de transporte público y privado que la rodea, existe una oferta hotelera de negocios difícil de encontrar en otras áreas de la ciudad. La infraestructura de Catalinas también la convierte en un submercado con características difíciles de replicar en otras zonas: hay una amplia oferta gastronómica y de entretenimiento, que generan un ambiente atractivo para el trabajo y los negocios, sin descuidar los espacios culturales y de ocio.

Actualmente, la superficie disponible en Catalinas representa una oportunidad especialmente para aquellas empresas que estén pensando en dar un salto de calidad (fly to quality), por varios motivos. En primer lugar, la situación del mercado: si bien la demanda está comenzando a ser sostenida y la tasa de vacancia está mostrando señales que hacen prever un cambio en la tendencia alcista, los valores de alquiler se encuentran en su piso histórico, por lo que es el momento más propicio para realizar una relocación a un edificio de alta categoría como los que existen en este submercado.

En segundo lugar, las empresas que se encuentren en un edificio antiguo (de clase B o C), tienen la posibilidad de optimizar la tecnología de sus espacios, con un consiguiente ahorro en los costos de consumo y mantenimiento de su operación. Las propiedades corporativas premium cuentan, por ejemplo, con equipos de refrigeración de última generación que tienen un consumo energético menor que el de sus predecesores, lo que favorece además el cuidado del ambiente. También existe un diferencial en los sistemas de protección de incendios y de seguridad en general, y en la posibilidad de generación propia de energía. Además, la escala de este tipo de edificios tiene un peso importante en la reducción de costos de expensas por metro cuadrado.

En tercer lugar, en un contexto de crisis de retención de talentos, un espacio atractivo para los colaboradores es fundamental para elevar las tasas de ocupación y presencialidad y contribuir a la disminución de la rotación de personal.

Encuestas realizadas por los equipos de Recursos Humanos de diversas compañías confirman que, sobre todo a partir de la pandemia, los empleados ponderan no solo las condiciones y el clima laboral, sino que son ineludibles otros factores como la accesibilidad al lugar de trabajo, la disponibilidad de transporte público y privado para llegar a la oficina y la oferta de servicios gastronómicos y de entretenimiento en la zona. Tanto los beneficios de una ubicación estratégica como la oferta de comodidades dentro del edificio son variables que aumentan el compromiso por parte de los empleados.
Catalinas como opción para el salto de calidad

En el caso de las torres de Catalinas, el diseño y la amplitud de los espacios garantizan un confort alineado con las tendencias globales: amplias plantas libres con excelente iluminación natural, adecuados niveles de iluminación en el plano de trabajo y aire acondicionado sectorizado, entre otras características valoradas por los trabajadores.

¿Por qué Catalinas es una oportunidad para dar el salto de calidad?

Por la situación del mercado

Por los edificios premium que hay en la zona

Por el contexto de crisis de retención de talentos

En cuanto al futuro de la zona, actualmente hay 44.225 m² en construcción y 236.401 m² en proyecto de acá a 2028. Sin duda, quedaron atrás los proyectos que imaginaban a Catalinas como una isla: se trata del área de negocios más integrada a la ciudad y una de las mejores oportunidades para empresas que busquen crecer.
Autores

Rafael Valera
Broker Senior
rafael.valera@sa.cushwake.com

Hernan Castro
Broker Senior
hernan.castro@sa.cushwake.com

Carolina Wundes
Coordinadora de Investigación de Mercado
carolina.wundes@sa.cushwake.com
14/04/2023
El mercado inmobiliario logístico de Sudamérica, con la menor vacancia a nivel histórico

La mayor parte de las grandes ciudades de la región muestra esta tendencia, en medio de una etapa de alta demanda.

El mercado de inmuebles logísticos atraviesa uno de sus momentos de mayor demanda en la región, mostrando las tasas de vacancia más bajas a nivel histórico. Tres ciudades rompieron récords: Buenos Aires con 4,5%, Bogotá con 2%, y Santiago, con disponibilidad nula desde hace ya seis semestres. Así lo indica nuestro informe regional del mercado de inmuebles logísticos para el segundo semestre de 2022.

“Dada la escasa oferta existente y el mayor riesgo debido a la inflación en los precios de los materiales de construcción, y con el objetivo de evitar el incremento en la vacancia o iniciar la construcción de espacios que no necesariamente se ocuparán en el corto plazo, notamos que se ha intensificado la puesta en marcha en la región de desarrollos ‘build to suit’ o a la medida, y hay menos proyectos especulativos”, señaló Carolina Wundes, nuestra coordinadora de Investigación de mercado.

En la región se observa una vacancia promedio aproximada de 6,69%. En 2022, la demanda total de superficie logística fue de 1.134.974 m². São Paulo, Santiago y Buenos Aires destacan por presentar los indicadores de absorción neta más altos: 429.381 m², 291.483 m² y 272.487 m², respectivamente.

En las ciudades analizadas de Brasil, la vacancia aumentó en un promedio de 12% respecto del semestre anterior: São Paulo cerró el año con 8% y Rio de Janeiro con 17% aproximadamente. La disponibilidad en Bogotá llegó a 39.404 m² entre sus cinco corredores, aproximadamente 60% menor que la del semestre pasado, lo que representó niveles de vacancia de 1,98%. En Buenos Aires, la absorción neta semestral cerró con un valor positivo de 102.353 m². La tasa de vacancia disminuyó de 9,4% a 5,7% entre semestres.

En Lima, en cambio, la vacancia tuvo una tendencia creciente, principalmente debido al dinamismo del mercado, donde constantemente se están ampliando espacios en centros consolidados. De este modo pasó de 3,66% al cierre del primer semestre a 8,64% al final del 2022. La absorción acumulada neta cerró el año 2022 en 291.483 m² en Santiago, el doble respecto del mismo período del año anterior. La vacancia se mantiene cercana a cero.

Inventario y movimiento portuario

En cuanto al crecimiento del inventario de centros logísticos entre el primer y el segundo semestre de 2022, el aumento promedio en la región fue de 3,69%. Se destacan Lima, con 7,76%, y Santiago, con 5,18%.

São Paulo y Rio de Janeiro aparecen como las ciudades con los mayores ratios de superficie de centros logísticos por cada mil habitantes, con un promedio de 420 m². A continuación, Santiago y Bogotá presentan un promedio de 254 m² y, finalmente, Buenos Aires y Lima, con un promedio de 157 m².

En cuanto a las tasas de transferencia de los distintos puertos de la región, Cartagena de Indias y Santos sobresalen como los más relevantes, ya que suman el 50% del total de la carga movilizada en el primer semestre del 2022. Debido a su ubicación estratégica, Cartagena de Indias se ha consolidado como un importante puerto logístico y de transbordo internacional especializado en el comercio de contenedores.

Los puertos con mayor movimiento por país son: Santos y Rio de Janeiro en Brasil, San Antonio en Chile, Buenos Aires en Argentina, Cartagena en Colombia y Callao en Perú.

Precios

Al cierre del semestre, el precio promedio de renta en los países de la región fue de 5,44 USD/m², 8% más que el registrado en 2021 (5,02 USD/m²). Tanto en São Paulo como en Santiago, se evidenciaron los incrementos semestrales más significativos en este indicador con 12% y 16%, respectivamente.

El precio promedio de renta pedido en Bogotá, para el mercado de bodegas, cerró el segundo semestre en USD 4,02/m², 3% menos en la comparación interanual. En São Paulo, el precio de arriendo pedido mostró un incremento de 12% en el semestre, alcanzando los USD 5,47/m².

En Buenos Aires, el valor de renta promedio llegó a USD 5,7/m², 5,8% por encima en la comparación semestral. En depósitos premium (A+), el valor puede llegar hasta USD 8,5/m². En Lima, el precio de renta pedido cerró en USD 5,55/m², 13% abajo del semestre anterior, mientras que en Santiago se registró un incremento de 16% y el cierre fue en USD 6,84/m².

Rentabiliad

Los cap rates de la región continúan este semestre con una tendencia general al alza, ocasionado principalmente por el costo del dinero. La prima de las tasas de financiamiento ha presentado un aumento debido a un ajuste temporal de la política monetaria global.

El mercado de renta se aprecia sano en general. En São Paulo, Rio de Janeiro, Bogotá y Santiago se observan vacancias bajas debido a la alta demanda de espacios logísticos, pero esto no es suficiente para generar un descenso de los cap rates. Lima muestra un aumento mayor en esta cifra, ya que crece el riesgo debido al contexto político y social en que se encuentra el país.

El caso excepcional es Argentina, donde el mercado se caracteriza por ser bimonetario, pero debido a que las transacciones mayormente son locales con la finalidad de resguardo de pesos, la situación muestra una compresión en el cap rate, que llega al 4,5%. De no existir el tipo de cambio desdoblado, la tasa de capitalización periódica rondaría el 7%.

El futuro

En todos los países existe una fuerte demanda de superficies. No obstante, la velocidad de producción es dispareja.

En São Paulo, Santiago y Bogotá son similares los niveles de producción de superficies y de absorción, con un equilibrio entre la oferta y la demanda.

En Rio de Janeiro y Lima, la producción excede en un 80 % promedio a la absorción, lo que incrementa los indicadores de vacancia. En Buenos Aires, la demanda aventaja a la producción de nuevos centros logísticos generando una disminución importante de la vacancia y el aumento de los precios de arriendo.

En cuanto a las superficies en construcción, São Paulo, Bogotá y Santiago se mantienen como ciudades muy activas en desarrollo, con una superficie en construcción de 541.177, 535.706 m² y 379.046 m² respectivamente, excediendo al menos el doble la demanda del año 2022.

Fuente: Cushman & Wakefield

28/03/2023
Oficinas en Sudamérica: En un panorama regional dispar, Argentina transita entre la recuperación y la incertidumbre

La caída de la vacancia y una absorción neta positiva son síntomas alentadores, aunque las inversiones a largo plazo aún no fluyen como en otras economías más estables.

Tal como se preveía en el período anterior, la tendencia promedio general del mercado de oficinas clase A en Sudamérica es que el índice de vacancia está mostrando signos de recuperación y revirtiendo su tendencia al alza en la mayoría de las grandes ciudades. Con la crisis del Covid-19 casi terminada, las empresas de toda la región dejaron de desocupar espacios. Así lo indican los datos relevados en el informe sobre el mercado regional de oficinas premium para el segundo semestre de 2022 elaborado por el Departamento de Investigación de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.

De acuerdo a la información disponible, se espera que en el futuro inmediato, debido a una mayor estabilidad en las decisiones que toman las empresas, habrá mejores condiciones para un retorno paulatino a los espacios de trabajo, lo cual debería afectar de manera positiva, disminuyendo aún más la vacancia.

El crecimiento del mercado es un tanto dispar, principalmente debido a la incertidumbre actual sobre el entorno de negocios. “Las inversiones de largo plazo están ganando terreno y el tamaño del mercado está creciendo, principalmente en las economías más estables como Chile y Colombia, a diferencia de otros territorios como Argentina o Perú”, indicó Carolina Wundes, Market Research Coordinator de Cushman & Wakefield.

Vacancia y absorción

En Buenos Aires el mercado experimentó cierta recuperación y cerró el año 2022 con una vacancia del 14,5 % en el mercado de oficinas corporativas, lo que representa una caída interanual del -6,6 %. Además, marcó una absorción neta positiva de 23.835 m² para el último semestre, registrando de este modo el primer período con un indicador positivo desde la crisis pandémica.

En Río de Janeiro, en tanto, los resultados positivos de absorción neta en el semestre llevaron a una caída en la tasa de vacancia, que cerró en 30,92 %, el valor más bajo desde comienzos de 2016. En São Paulo, la alta absorción neta observada en el último trimestre del año, sumada a la entrega de nuevos inventarios, también llevó a una caída de la tasa de vacancia, que cerró en 20,81 %, el valor más bajo desde fines de 2020.

En cuanto a Santiago, 2022 concluyó con una vacancia del 10,82 %, es decir, una superficie disponible de 185.947 m2, un 23 % más respecto al cierre de 2021. La variación interanual de la vacancia muestra una reducción significativa, en comparación con una variación interanual del 47 % entre 2020 y 2021.

En Bogotá, el mercado de Oficinas Clase A cerró el año con un 10 % menos de espacios disponibles respecto del mismo período de 2021, reflejo del interés por oficinas con especificaciones de alto estándar y ubicaciones estratégicas.

El retorno progresivo a los espacios de trabajo en Lima a lo largo de 2022 ha resultado en una tendencia a la baja en el espacio disponible para oficinas. En este período, la tasa de vacancia cayó un 11,7 % respecto del mismo período de 2021, cerrando en 20,1 %, lo que muestra una recuperación sostenida del mercado.

Los precios en cada mercado

Si se observa la región en su conjunto, se puede percibir una tendencia general a la baja en el precio pedido promedio del mercado de oficinas. Si bien algunas ciudades muestran esta caída de manera más acentuada, mucho tiene que ver con la brecha entre el precio de cierre y el precio pedido, que ha continuado ampliándose.

El precio promedio total de arrendamiento de oficinas clase A en Buenos Aires fue de 23,71 USD/m², expresado en dólares BNA, lo que pronunció la tendencia a la baja, con una variación de -4 %, respecto del mismo período del año anterior. El precio de renta de Río de Janeiro ha disminuido en la comparación interanual, al cerrar 2022 con un precio de renta promedio de 15,55 USD/m². En São Paulo, el mercado clase A y A+ CBD registró una ligera baja y culminó el período en 18,13 USD/m², lo que demuestra que el indicador de disponibilidad no está afectando los valores.

En el caso de Santiago, si bien se ve una subida en dólares, debido al cambio en moneda local, se invierte la situación, llevando los arriendos a la baja, la cual va de la mano con los saludables indicadores de vacancia y absorción neta. Se espera entonces que el valor de renta pedido aumente. Bogotá presenta una situación similar, pero con una caída aún mayor en el precio de renta de 21 % interanual, cerrando en 15,5 USD/m². Lima es la única ciudad que se mantiene casi constante en el precio de renta en la comparativa con el mismo período del año anterior, cerrando en 15,9 USD/m².

Lo que viene

Si bien el mercado atraviesa un proceso de recuperación y la “nueva normalidad” crea una oferta homogénea, lo que hace que las empresas reconfiguren sus posiciones y necesidades, aún hay cierta incertidumbre sobre el futuro del mercado de oficinas. Además, los escenarios políticos y económicos afectan la producción de cada ciudad.

En Buenos Aires, la superficie que se está construyendo actualmente es de 243.718 m². La mayor parte de esta superficie ya debería haber sido entregada, pero las fechas de finalización fueron aplazadas.

Rio de Janeiro no presenta nuevas entregas desde 2018, y no hay previsión para los próximos períodos, lo que contribuirá a la reducción de la tasa de vacancia. Con 1,1 millón de m² construidos desde 2015, en São Paulo solamente se entregaron 6000 m² de nuevo inventario durante el último semestre de 2022, único período del año que presentó ingresos.

Santiago cuenta con 171.840 m² en construcción, de los cuales 51.072 m² serán entregados en 2023. Esta área es similar a la entregada durante 2022, que sumó 47.910 m².

En Bogotá, para el primer semestre de 2023 se espera completar el 26 % del inventario que actualmente se encuentra en construcción. Por otro lado, es importante destacar que, dentro del stock de proyectos sobre plano, existen algunos que no tienen fecha de inicio de obra.

Lima cuenta actualmente con 67.960 m² en construcción, cuyas fechas de entrega aún son inciertas. Es importante destacar que, dentro del stock de proyectos sobre plano, existen algunos que tampoco tienen fecha de inicio de construcción confirmada.

Fuente: Cushman & Wakefield

28/03/2023