Nuestro equipo de Investigación de Mercado presenta el informe de oficinas clase B de Buenos aires para el segundo trimestre de 2022.
La tendencia alcista del índice de vacancia en el mercado de oficinas clase B, llegó al 11,3%, experimentando un incremento de 26% en comparación con el mismo trimestre del año anterior.
El precio promedio de alquiler pedido es de US$ 16,2 mensuales por metro cuadrado, representando una caída interanual del 7 %.
Presentamos el informe regular para el mercado de oficinas clase A, realizado por el equipo de Market Research de Cushman & Wakefield.
En este trimestre, se evidencia un mayor dinamismo entre submercados, generando una alta volatilidad interna. Sin embargo, la vacancia alcanzó el 15,9 %, subiendo solo unos 0,4 % conr respeto al periodo anterior. Una estabilidad que también podemos ver en el precio de alquiler pedido, donde el promedio llegó hasta los 24,2 USD/m².
Conocé nuestro análisis sobre estos datos, descargando el informe completo más abajo.
Los metros alquilados en el primer semestre marcaron un récord que no se veía desde hace cinco años. La zona Norte sigue siendo la más demandada.
Mientras la economia creció a un ritmo del 5,8% en los primeros cuatro meses del año, según las últimas estadísticas oficiales, el mercado de inmuebles logísticos acompañó esa tendencia y sigue recuperándose. De a poco, las empresas van demandando más superficie y eso hizo que, en el primer semestre del año, la tasa vacancia de estos inmuebles disminuyera a un dígito. Así lo indica un reciente informe de Cushman & Wakefield, una empresa global de servicios inmobiliarios corporativos.
En ese lapso, la tasa de lugares disponibles para ser ocupados, descendió de 12,7 % a 9,4 %, en promedio. La mayor contratación de espacios se dio por parte de empresas de consumo masivo, en su mayoría compuesta por supermercados que ocuparon grandes superficies de depósitos en el Triángulo de San Eduardo. Este submercado, ubicado en la franja de Panamericana hacia el Norte, se muestra nuevamente como la zona más demandada para establecer operaciones logísticas de cara al mercado local y al Mercosur. En esta zona se dio el mayor descenso en la vacancia: pasó de 9,8 % a 3 %.
Respecto de la evolución del mercado, los analistas de Cushman explican que “se activaron proyectos de construcción por unos 61.000 m². frente a una demanda de 160.134 m² que se dio en los primeros seis meses del año. Con lo cual, esta situación va a llevar la tasa de vacancia aún a niveles mas bajos como también a un consecuente aumento en los precios” .
En este sentido, el alquiler mensual de los espacios logísticos, llega a US$ 5,4 el m², apenas un 4 % por encima en la comparación semestral. Sin embargo, la gran absorción producida sacó del mercado a una porción importante de centros logísticos premium, por lo cual el valor pedido responde, en su mayoría, a depósitos clase A. En depósitos premium (A+), el valor puede oscilar entre 6 y 7 US$ el m².
De acuerdo con este relevamiento, la absorción semestral cerró de forma positiva con 150.134 m², como resultado de los 160.134 m² contratados y 10.000 m² desocupados, registro que no se observaba desde el año 2017, cuando el mercado se encontraba en plena expansión.
A diferencia de los últimos semestres, toda la superficie absorbida se dio por la entrada de empresas que contrataron espacios y no por la entrega de depósitos “Built to suit” es decir que se construye para un cliente específico, como se venía acostumbrando. Dentro de las áreas más demandadas, Zona Norte sigue mostrándose como el área principal del mercado con 56 % de metros ocupados, seguido por Zona Sur con un 24 % y Zona Oeste con el 20 %.
Según explican los especialistas, los indicadores que más inciden en los ajustes de los contratos son la variación del dólar oficial, el índice de la Cámara Argentina de Construcción y el índice CEDOL/UTN, que mide el comportamiento del costo logístico sin transporte. Estas tres variables, en el semestre quedaron por debajo de la inflación.
Fuente: Clarin
La zona norte sigue siendo el submercado más demandado para alquiler
El mercado inmobiliario logístico continúa mostrando una sólida y sostenida recuperación, producto de una fuerte demanda de superficie que hizo bajar la tasa de vacancia a un dígito, según el nuevo Market Beat Industrial elaborado por Cushman & Wakefield.
Según el relevamiento, los metros alquilados en el primer semestre marcaron un récord que no se veía desde hace cinco años, y la zona norte sigue siendo el submercado más demandado.
La absorción semestral cerró de forma positiva con 150.134 metros cuadrados, como resultado de los 160.134 m² contratados y 10.000 m² desocupados, registro que no se observaba desde 2017 cuando el mercado se encontraba en plena expansión.
A diferencia de los últimos semestres, toda la superficie absorbida se dio por la entrada de empresas que contrataron espacios y no por la entrega de depósitos Built to suit (a medida) como se venía viendo. “La mayor contratación de espacios se dio por parte de empresas de consumo masivo, en su mayoría supermercados que ocuparon grandes superficies de depósitos en el Triángulo San Eduardo, submercado que se muestra nuevamente como la zona más demandada para establecer operaciones logísticas de cara al mercado local y al Mercosur”, señaló Santiago Isern, broker senior del área industrial de Cushman & Wakefield.
Lucas Desalvo, gerente de Investigación de mercado de la compañía, dijo que “la zona norte sigue mostrándose como el área principal del mercado con 56% de metros ocupados, seguido por zona sur con un 24% y zona oeste con el 20%”. Y agregó: “En cuanto a la tasa de vacancia, descendió de 12,7% a 9,4% al cabo del primer semestre del año. Dentro de este fenómeno, el mayor descenso se dio en el Triángulo de San Eduardo, donde la tasa pasó de 9,8% a 3%”.
El precio promedio de alquiler mensual llega a US$5,4/m², lo que representa un 4% por encima en la comparación semestral.
Respecto de la evolución del mercado, se activaron proyectos de construcción llegando a 61.000 m², pero pese a esto, se percibe como una producción acotada en relación con los 160.134 m² demandados en los primeros seis meses del año, situación que conllevará a una baja aún mayor en la tasa de vacancia y un consecuente incremento en el precio pedido.
Durante el primer semestre ingresaron al mercado 79.000 m², y aún hay 61.026 m² en construcción, de los cuales el 41% es bajo el formato Built to suit, es decir que se construye para un cliente específico, mientras que el 59% restante corresponde a construcciones especulativas, lo que muestra un equilibrio de cara a futuro en función a la vacancia que las mismas podrían generar en sus ingresos.
A su vez, el 87% de las construcciones en curso se ubican en Zona Norte, submercado con menor tasa de vacancia. En cuanto a la superficie potencial, hay 696.629 m² proyectados, entre los cuales el 61% se ubica también en Zona Norte. “Pese a la importante baja en la tasa de vacancia, aún es lenta la reactivación de proyectos para satisfacer la demanda anual de depósitos”, concluyó el estudio.
Fuente: La Nación.
Nuestro equipo de Investigación de Mercado cerró los datos del primer semestre del 2022 para el mercado de inmuebles logísticos de Buenos Aires. Los centros logísticos continúan con una fuerte demanda de superficie, lo que hizo bajar la tasa de vacancia a un dígito, pasando de 12,7% a 9,4%. Dentro de este fenómeno, el mayor descenso se dio en Triángulo de San Eduardo, donde la tasa pasó de 9,8% a 3,0%. Ante la creciente demanda, los precios continúan la tendencia al alza. Así, el precio promedio de alquiler mensual cerró en USD 5,4/m², lo que representa un 4 % por encima en la comparación semestral.
Nuestro director, Herman Faigenbaum compartió un panel con Eduardo Bastitta, CEO de Plaza Logística, en un evento organizado por Reporte Inmobiliario en el MALBA.
Durante la charla, Herman y Eduardo hablaron acerca de los cambios que se cristalizaron a partir de la pandemia, para todos los actores del mercado, y de las tendencias que se vienen a futuro para los distintos tipos de inmuebles comerciales.
Durante las décadas de los 80, 90 y 2000 los edificios de oficinas céntricos eran el activo estrella, seguido por los shoppings centers. Hoy, son tipologías que están en discusión y no se sabe qué pasará en los próximos años con ellos, mientras que los inmuebles industriales empiezan a estar en el centro de la atención.
¿Cuáles son las oportunidades que se abren en este contexto?
Así como los locales de retail están cambiando para ofrecer una experiencia de compra más interesante para el cliente, Eduardo Bastitta aseguró que las oficinas también se están transformado para ser lugares de experiencias, que se están empezando a pensar y poner en marcha planes para que las empresas, por ejemplo, algunas tecnológicas, desarrollen urbanizaciones para sus empleados.
Hoy se necesita cambiar la forma de ver el problema y buscar soluciones más abarcativas que no solo tengan en cuenta el espacio de trabajo, sino que también consideren el espacio habitacional, de encuentro, el espacio público; algo así como un distrito. En ese sentido, por ejemplo un proyecto de viviendas puede convertirse en un mercado de renta corporativa.
En el mercado inmobiliario logístico también van surgiendo nuevas oportunidades a medida que se va consolidando ya que también abre nuevas posibilidades. Es el caso por ejemplo de depósitos de última milla, que requieren espacios más chicos, ubicados en zonas urbanas para desarrollar los servicios de micro fullfilment, y cross docking.
Para finalizar, Herman y Eduardo coincidieron en que siempre se puede ver la parte positiva, de la oportunidad y que es muy importante consultar con especialistas para poder identificar todas las variables para poder tomar las mejores decisiones.
Fuente: Cushman & Wakefield.
Con las dificultades propias de este tiempo en que todos los mercados se reconfiguran, Sudamérica ofrece atractivos para los inversores institucionales.
Nuestro informe “Capital Markets, Sudamérica 2021” releva los datos clave sobre inversiones inmobiliarias de las principales capitales de América de Sur del último año con foco en oficinas corporativas y centros logísticos. Además, refiere a las tendencias de inversión en nuestra región.
Te invitamos a descargar el informe completo disponible en inglés.
Con las dificultades propias de este tiempo en que todos los mercados se reconfiguran, Sudamérica ofrece atractivos para los inversores institucionales.
Las consecuencias de la pandemia de Covid 19 primero, y más recientemente los efectos de la guerra que se desarrolla en Ucrania, no han favorecido por cierto las grandes inversiones en ningún lugar del mundo. En medio de los ajustes de las políticas monetarias, el temor a la recesión y a la suba de las tasas de interés, el sector inmobiliario lógicamente no es ajeno a esta realidad. Sudamérica, sin embargo, es una región subfinanciada en términos de inversiones, y en cuanto las condiciones político-económicas se estabilicen, estos capitales volverán a tenerla en su mira. En ese sentido, se espera que los inversores sigan aumentando sus colocaciones en inmuebles comerciales en la región como una buena alternativa ajustada al riesgo, en un contexto de alta inflación, con foco en estrategias core, activos resilientes y mercados primarios.
Uno de los sectores con mayor crecimiento y proyección en estos últimos años fue el mercado de inmuebles industriales y logísticos. La baja en la tasa de vacancia promedio en la región sumada a una tendencia al alza en los precios de alquiler, lo posicionaron como objetivo primario para la inversión.
Aunque la dinámica de los mercados en términos de ventas de activos de inversión ha sido históricamente baja, el buen comportamiento de la logística durante la pandemia sumado al alejamiento de los activos de oficina y retail han aumentado los volúmenes de inversión en este sector.
Los modelos de transacciones de activos entre inversores o desarrolladores inmobiliarios y usuarios corporativos más utilizados fueron build-to-suit (para desarrollar con ocupación garantizada) y sale & leaseback (para obtener capital sin mudarse).
En cada país van apareciendo, de todos modos, ciertas oportunidades determinadas por la coyuntura local y orientadas, según el caso, a las diferentes estrategias de inversión.
Para la estrategia de tipo “Core”, vemos oportunidades en los mercados de Lima, São Paulo y Río de Janeiro para los segmentos de oficinas y retail, a las que se agrega Santiago para inmuebles de multifamily y logísticos.
En “Value Add”, Lima y Bogotá son algunos de los mercados que presentan las mejores oportunidades en logística, mientras que en oficinas y retail se suman Santiago y São Paulo. Se agrega también en este caso el sector residencial, donde se destacan Santiago, São Paulo, Lima y algunas ciudades colombianas.
Finalmente, dentro de una estrategia de inversión de tipo “Opportunistic”, Bogotá y Lima ofrecen buenas oportunidades en oficinas, en tanto que Brasil es el mercado más atractivo en retail e industrial, y aparecen como activos alternativos los data centers en São Paulo, Bogotá y Santiago, y, potencialmente Uruguay y Argentina.
A propósito del mercado argentino, las restricciones cambiarias, que son un obstáculo para el normal desenvolvimiento de los negocios, transformaron a los inmuebles comerciales en instrumentos para la preservación de capital, especialmente para empresas multinacionales que generan gran volumen de pesos en un contexto de alta inflación y no pueden extraerlos del país. Esta particularidad funciona como motor de una importante cantidad de transacciones que se concretan actualmente, tanto en edificios o pisos de oficinas como en inmuebles logísticos.
Más allá de las particularidades de cada país, la conclusión general es que, si bien los fenómenos globales que atravesamos frenaron naturalmente las decisiones durante un tiempo, las oportunidades en Sudamérica existen y son atractivas para los inversores institucionales que estén dispuestos a apostar a una región donde aún queda mucho por crecer y desarrollar.
Fuente: ÁMBITO
El mismo se llevó a cabo el 8 y 9 de junio en el Golden Center. Allí, Santiago Isern, nuestro broker senior del área industrial y Lucas Desalvo, nuestro gerente de Investigación de mercado, brindaron una charla sobre la actualidad del mercado inmobiliario logístico e industrial de Argentina y un panorama regional para conocer la situación de los diferentes países de Sudamérica.
Lucas y Santiago empezaron su charla explicando las características principales de los centros logísticos Premium, entre las que se encuentran la altura de más de 12 metros, distancias de 50 metros entre las distintas naves, playas de maniobras cubiertas en un 40%, un dock de carga y descarga cada 1.000 m2, sistema de incendios, control de acceso, grupo electrógeno y servicios varios.
Asimismo, comentaron que la sustentabilidad y el cuidado del medio ambiente es otra cualidad que actualmente está tomando mucha relevancia para las empresas ocupantes que están buscando depósitos para instalar sus operaciones. Por ese motivo, los desarrolladores que están construyendo nuevos centros lo están empezando a implementar cada vez más ya que además se están viendo reducciones en los costos de mantenimiento.
Luego mostraron el “Sistema de radios”, que es nuestra nueva forma de ver el mercado, que viene a complementar el tradicional análisis por submercados, desarrollado para brindar a los clientes una mirada más amplia y profunda acerca de las distintas oportunidades que pueden existir para satisfacer su requerimiento puntual.
Ya en la última parte de la charla, ante un público muy interesado, nuestros especialistas mostraron los datos actuales del mercado inmobiliario logístico de Buenos Aires y destacaron que hay muy pocos metros disponibles para alquilar: por ejemplo, si una empresa necesita entre 10.000 y 15.000 m2, hay muy pocas opciones para elegir y que recién para mediados o fines de 2023 van a entrar nuevos metros al mercado. Ante esta situación de tan baja oferta, comentaron que ven posible y una muy buena oportunidad de negocio, la reconversión de locales dentro de shopping centers, edificios de oficinas, o locales comerciales a la calle, en espacios de almacenamiento y distribución como ya se está haciendo en Estados Unidos. Y reforzaron la idea de que los inmuebles logísticos son el activo inmobiliario que tiene más retorno, pero aún es una opción poco conocida.
Para finalizar compartieron algunos datos de los mercados de inmuebles logísticos de Sao Paulo, Santiago de Chile, Bogotá y Lima donde se pudo ver que en las principales ciudades de la región se repite la baja vacancia actual y la tendencia al descenso y los precios empezando a recuperarse con tendencia al alza. Definitivamente es un mercado que está en plena expansión y con muy buenas proyecciones.
Fuente: Cushman & Wakefield
En un contexto en el que muchos países alcanzaron una situación similar a la de antes del comienzo de la pandemia y como continuidad del reporte “El futuro de los espacios de trabajo” (2020), lanzamos un informe exclusivo sobre las tres nuevas realidades que determinan las estrategias del espacio de trabajo híbrido. En este documento, analizamos cada una de esas realidades y sus consecuencias para las empresas y mostramos los casos de seis compañías diferentes ante el trabajo híbrido: una perspectiva sobre el pensamiento y la experimentación en tiempo real en un momento en que ninguna solución única se adapta a todas las organizaciones.