Cushman & Wakefield Argentina

Tag: Noticias

  • Logística: los cinco grandes desafíos para el real estate

    Logística: los cinco grandes desafíos para el real estate

    Las novedades inesperadas que llegaron en estos meses plantean nuevos retos para un sector que necesita acompañar los cambios en la manera de comercializar y consumir productos.

    A medida que el mundo se va adaptando a la vida durante la pandemia, se acelera notoriamente la adopción de innovaciones en las cadenas de suministro. Los cambios que en otro contexto podrían haber tardado muchos años, hoy se dan en pocos meses o incluso en semanas.

    “Esto nos permite analizar y hacer proyecciones sobre la situación de los inmuebles logísticos y, para las empresas, es una oportunidad de encontrar o mejorar soluciones de negocio y de real estate a largo plazo, que generen mayor productividad y eficiencia, y optimicen el servicio al cliente”, indicó Santiago Isern, nuestro Broker Industrial Senior.

    En virtud de la situación actual, identificamos cinco tendencias que ya están impactando en el sector logístico y los desafíos que cada una de ellas representa:

    1. Ventas online: mientras que el circuito de venta tradicional puede involucrar sólo un depósito entre la fábrica o la aduana y el local comercial, en la venta online los productos pueden pasar por centros de almacenamiento, centros de distribución, depósitos urbanos de última milla y puntos de retiro. Será conveniente entonces diversificar las tipologías de edificios logísticos y adaptar sus superficies según la cercanía a los centros urbanos y a los consumidores a los que dan servicio.
    2. Gestión de inventarios: el incremento de las ventas online a raíz de la pandemia plantea preguntas y desafíos en este punto. Los minoristas y fabricantes ya contemplan cambios a largo plazo para evitar interrupciones en las cadenas de aprovisionamiento. Facilitar la mayor reducción posible de los inventarios a partir de una adecuada ubicación de los activos inmuebles permitirá minimizar costos y disminuir la superficie de los espacios de almacenamiento, sobre todo en el caso de los negocios cuya gestión de inventario es “just in time”.
    3. Robótica y contactless. El Covid-19 puede actuar como un acelerador en la incorporación de tecnología en los depósitos, entre otras cosas para limitar el contacto entre los miembros del equipo. En Argentina, ya se pueden observar varias experiencias de uso de robótica para afrontar una complejidad creciente relacionada con el volumen y con el manejo de las mercaderías. Es necesario hallar el producto inmobiliario adecuado para cada necesidad tecnológica, previendo los cambios que ocurrirán en los próximos años.
    4. Data centers. La pandemia genera una sobredemanda de muchas aplicaciones online, lo cual deriva en el incremento sostenido y de largo plazo del espacio requerido en la nube. En consecuencia, hay una mayor demanda de data centers, que se potenciará aún más con la introducción de la infraestructura para 5G. La Argentina cuenta todavía con pocos data centers, pero los principales players del mercado están proyectando inversiones significativas en la región. Acompañar las inversiones desde la selección de los terrenos y facilitar las negociaciones con las autoridades nacionales y provinciales para la obtención de beneficios serán aspectos clave en esta etapa.
    5. Almacenamiento en frío. En los últimos años, los depósitos con almacenamiento en frío fueron incrementando cada vez más su presencia dentro del inventario. Por el Covid-19 aumentó la venta online de alimentos y de medicamentos, lo que generó un cuello de botella por la necesidad de depósitos con estas características a nivel global y local. Aquí el desafío es encontrar la oportunidad de expandir el espacio actual, o nuevas formas de modernizar las instalaciones, para hacer más adaptables las cadenas de suministro. Los costos de construcción son más elevados que los depósitos en seco, pero también lo son los precios de alquiler, lo cual los convierte en una inversión atractiva.

    Fuente: Cushman & Wakefield

  • Oficinas clase B: el mercado comenzó a activarse y bajó la vacancia

    Oficinas clase B: el mercado comenzó a activarse y bajó la vacancia

    En el tercer trimestre del año, bajó levemente la vacancia y se registraron movimientos positivos tras el período de mayor quietud.

    El mercado de oficinas clase B de Buenos Aires continúo en el tercer trimestre con un leve descenso en la vacancia, que llegó de este modo al 7%. Según nuestro último informe de este segmento un año atrás la vacancia estaba en 8%.

    La superficie alquilada durante este período fue de 14.625 m2. “Si bien refleja un descenso de 31,1% en comparación con el tercer trimestre de 2019, fue el mejor resultado en lo que va del año y mostró movimientos positivos en un mercado que empezó a activarse luego de unos primeros seis meses con pocas transacciones debido a las políticas restrictivas por el aislamiento social preventivo y obligatorio”, destacó nuestro Broker Juan Querol.

    ¿Dónde se encuentra la mayor cantidad de superficie disponible?

    “A diferencia de lo que ocurría en el trimestre anterior, esta vez la vacancia fue un tanto más elevada en el CBD (zona céntrica), con un 7,2%, que en el NON CBD (zona no céntrica), con un 6,5%. Puerto Madero cuenta con casi 29.000 m2 libres, en tanto que Microcentro y 9 de Julio superan los 15.000 m2. En el otro extremo, los submercados que presentan menor disponibilidad son Corredor Dardo Rocha con 1473 m2 y Libertador CABA con 3533 m2”, detalló Daniela Zutovsky, nuestra analista de Investigación de Mercado.

    El precio promedio de alquiler pedido es de US$ 20,1 mensuales por metro cuadrado. El submercado de Libertador GBA se mantiene como el de valor más alto desde el 2019, ahora en US$ 22,7, y Corredor Dardo Rocha registra el valor más bajo en US$ 16,9.

    El inventario total del mercado de oficinas clase B de Buenos Aires de 1.520.659 m2, mientras que la superficie en construcción y en proyecto alcanza los 98.800 m2.

    Fuente: Cushman & Wakefield

    ACCEDÉ AL INFORME COMPLETO
  • En pandemia, se alquilaron la mitad de los depósitos Clase A de última milla disponibles

    En pandemia, se alquilaron la mitad de los depósitos Clase A de última milla disponibles

    Los depósitos ubicados más cerca de la ciudad, pasaron de una vacancia de 22,2% antes de la pandemia al 10,5% al cierre del tercer trimestre,  siendo hoy el radio con menor vacancia y donde se llega a pagar el valor locativo más alto del mercado, con cifras que rondan entre 6 y 7,5 u$s/ m2 mensuales

    En estos últimos meses, hacer compras online y recibir el producto en casa se ha convertido en una actividad casi habitual para muchos argentinos. Esta tendencia ya iba en aumento, pero aceleró abruptamente un proceso que hubiese tardado años, en cuestión de meses.  Según datos de un estudio elaborado por CACE, durante el primer semestre del año, las transacciones por e-commerce crecieron un 106% con respecto al año anterior y un 8% de los argentinos compraron online por primera vez durante la cuarentena.

    Pero ¿qué es lo que realmente activamos al pulsar “comprar”? Esta simple acción moviliza a una industria entera que descompone una gran carga comercial en un pequeño paquete que llega a los destinos en pocas horas. Para que esto suceda de forma exitosa, es fundamental contar con una cadena de distribución que se origina con el producto, el cual puede llegar vía puerto, aeropuerto o mediante la fabricación local o regional, el que a su vez debe ser almacenado en centros logísticos. Esta situación impulsó al sector de inmuebles logísticos a adaptarse de manera rápida a las tendencias globales de distribución y también logró atraer más atención del mercado y de inversores.

    Recientemente, realizamos un nuevo informe para conocer a qué rubros pertenecen las empresas que ocupan los centros logísticos, cuántos metros cuadrados hay, cómo se distribuyen en cada una de las zonas y cómo es su conectividad con el centro de la ciudad.

    En esta ocasión, además de examinar el mercado por zonas (Norte, Oeste y Sur), se llevó a cabo un novedoso análisis a partir de un esquema de radios basado en la distancia respecto del centro geográfico de la Ciudad de Buenos Aires para saber si existe una relación entre los centros logísticos propios de empresas y de renta y la distancia que tienen respecto del centro geográfico de la CABA.

    Análisis según esquema de radios

    El informe muestra que en el caso de los centros propios, la mayoría de los ocupantes son de retail y de consumo masivo, y se ubican en los primeros 30 km respecto de los centros urbanos. En cuanto a los de renta, la mayoría está en el radio que va del kilómetro 30 al 45 y en gran parte están destinados a cubrir operaciones logísticas en la primera instancia del circuito de distribución.

    Por otra parte, la gran mayoría de los depósitos XXL (con superficies promedio de 30.000 m2) se encuentran en la franja del kilómetro 30 al 45, es por eso que allí se encuentra la mayor cantidad de metros cuadrados del mercado, mostrando una relación de cara a la operación inicial con la dación de carga por parte de fábrica del sector y la vinculación con el Mercosur.

    “En el tramo final antes de entrar a la <de última milla> (expresión que alude al último tramo del circuito logístico de entregas y va del kilómetro 0 al 15), encontramos que, de los 606.000 m2 relevados, 520.000 m2, es decir el 86 %, se ubican en el submercado Sur. Esta tendencia a elegir el submercado sureño tiene que ver con que se encuentra a menos de 15 km de la mayor parte del Área Metropolitana de Buenos Aires, con una posición ideal para operaciones de e-commerce, señala Lucas Desalvo, nuestro Gerente de Investigación de Mercado.

    El análisis basado en este esquema sirvió también para demostrar con datos el impacto real del e-commerce durante la pandemia. El primer radio de 15 km pasó de una vacancia de 22,2% antes de la pandemia al 10,5% al cierre del tercer trimestre. Esto indica que dentro del mercado de renta se tomaron en estos meses casi la mitad de m2 disponibles, siendo hoy el radio con menor vacancia y donde se llega a pagar el valor locativo más alto del mercado, con cifras que rondan entre 6 y 7,5 u$s/ m2 mensuales.

    De este modo, la vacancia resulta significativamente menor que el promedio de 18,3% que presenta el mercado en general según los datos de Cushman & Wakefield para el tercer trimestre del año. La superficie disponible actual es de 406.000 m2, de los cuales 259.000 corresponden a Zona Norte, 142.000 a Zona Sur y 5000 a Zona Oeste. Un dato importante: la disponibilidad promedio oscila en torno a los 12.000 m2, por lo cual la posibilidad de alojar a grandes operaciones sigue siendo compleja pese a la vacancia, continuando con el esquema de built to suit como una alternativa viable para los grandes players.

    Análisis por submercado

    Si se toma el tradicional análisis por submercados, la Zona Norte continúa siendo la de mayor peso, con un 56% de la superficie de centros lógisticos clase A. Zona Norte es el sector más consolidado. Sus características de accesibilidad, seguridad y ubicación logística hacen que sea la zona líder.

    Los principales ocupantes en este submercado (52%) son los operadores logísticos que simplifican sus operaciones por la conexión directa que tienen con el resto del Mercosur.

    El submercado Oeste es al momento el menos consolidado, y concentra apenas el 8% del total. El 82% de su superficie está ocupado por empresas de retail. La disponibilidad de tierra, los buenos accesos, y los precios altamente competitivos, son las ventajas que ofrece, motivo por lo cual están por construirse 70.000 m2 nuevos de depósitos clase A.

    “Finalmente, la Zona Sur, con un 36% de participación, muestra un crecimiento exponencial en los últimos años y acoge principalmente al segmento de operadores logísticos y e-commerce, que ocupan un 47% de la superficie de este submercado. En ese sentido, fueron fundamentales el crecimiento de las ventas electrónicas y la necesidad de las empresas de tener su operación logística lo más cerca posible de la última milla para hacer más corto el tiempo de entrega del producto al consumidor final”, indica Santiago Isern, nuestro Broker Senior Industrial.

    Fuente: Cushman & Wakefield

  • Oficinas clase A: subió la vacancia al 10.8% pero hay más movimiento en el mercado

    Oficinas clase A: subió la vacancia al 10.8% pero hay más movimiento en el mercado

    Luego de un primer semestre severamente afectado por las medidas de prevención en torno a la pandemia, las empresas incrementaron las consultas, aunque la vacancia volvió a crecer.

    El tercer trimestre del 2020 comenzó a reflejar mayores movimientos y consultas por parte de las empresas, tras un primer semestre que transcurrió afectado por las restricciones a la circulación y el cierre temporal de la mayoría de las oficinas. La vacancia cerró en 10,8%, marcando un incremento del 20% en comparación con el trimestre anterior. Así lo indica nuestro  último informe MarketBeat.

    La mayor superficie disponible de oficinas premium se encuentra en los submercados de Catalinas-Plaza Roma (30.316m2), Puerto Madero (28.204 m2) y Corredor Panamericana (27.489 m2). Del relevamiento completo surge que el CBD (zona céntrica)  concentró el 61,1% del total de la superficie disponible.

    “Gran parte de las consultas realizadas fueron en la zona NON CBD (zona no céntrica), mayormente en el Corredor Libertador. Las principales herramientas por parte de los propietarios para combatir la vacancia fueron la flexibilidad en el precio de cierre y la mejora en las condiciones de entrega, que ayudaron a reducir el costo de instalación de las empresas”, señaló Hernán Castro,  nuestro Broker Senior.

    La absorción del trimestre llegó a un total de -23.829 m2, lo cual representó una mayor oferta de espacios vacantes y, principalmente, la liberación de superficie por parte de una de las empresas más importantes de coworking. Si bien esto afectará la vacancia en los próximos trimestres, genera un aspecto positivo, ya que el mercado tiene a su disposición superficie en edificios como Torre Odeón, ubicado en el Microcentro. “Esta nueva oferta les da la posibilidad a las empresas de ocupar gran superficie en uno de los submercados con mejor oferta de transporte público y beneficios edilicios de un clase A Premium”, destacó Lucas Desalvo, nuestro Gerente de Investigación de Mercado.

    En cuanto a los valores, el precio promedio de alquiler para los mercados premium como Catalinas-Plaza Roma y Retiro-Plaza San Martín se mantiene con estabilidad en u$s 30/m2. Sin embargo el precio pedido para el total de los submercados sufrió una baja trimestral del 3% descendiendo a  27,5 USD/m2, una cifra impactada por la situación global de la pandemia y la mayor oferta en el mercado, tanto en nuevas disponibilidades como en las que se mantienen desde hace más de 12 meses. El CBD registró un promedio 8% superior al NON CBD, en tanto que los submercados de Libertador CABA y Catalinas-Plaza Roma se mantuvieron como los más caros desde el comienzo del año.

    El panorama futuro indica que la superficie actual en construcción incrementaría un 15,9% el inventario de oficinas clase A. Para fines de este año podrían llegar a ingresar 90.000 m2 y más de 100.000 m2 en el 2021, debido a la reactivación en la industria de la construcción durante el tercer trimestre.

    La superficie en proyecto se mantiene estable en 641.695 m2. Los mayores crecimientos sucederían en los submercados de Zona Dot (+96,8%), Catalinas-Plaza Roma (+74,76%) y Corredor Panamericana (+47,7%).

    Fuente: Cushman & Wakefield

    ACCEDÉ AL INFORME COMPLETO
  • Mercado de oficinas de Buenos Aires: vacancia baja y precio de alquiler más alto de Sudamérica

    Mercado de oficinas de Buenos Aires: vacancia baja y precio de alquiler más alto de Sudamérica

    Según el informe regional de oficinas del primer semestre de 2020 elaborado por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, el mercado de oficinas de Buenos Aires mantiene una baja vacancia a pesar de la pandemia. Una tendencia que se opone a la realidad de altos precios que presenta la capital argentina.

    En cuanto a la vacancia, la delantera la lleva Río de Janeiro con 33,4%. En Buenos Aires cerró en  9%, con un incremento trimestral del 15,3%. “La primera mitad del 2020 en nuestro país estuvo afectada, casi en su totalidad, por la restricción a la circulación y el cierre temporal de la mayoría de las oficinas. Aún falta un tiempo para ver la reacción del mercado frente a la crisis”, explicó Daniela Zutovsky, analista de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

    En Lima no hubo cambios significativos y la vacancia fue de 14,7%, mientras la superficie disponible decreció 1% comparado con el primer trimestre del año. Bogotá experimentó un moderado aumento en la superficie disponible, y la vacancia cerró en 9%. En San Pablo, con un mercado estable, llegó a 18,2% en junio. A su vez en Santiago, donde la incertidumbre y la menor actividad del mercado en general afectaron el negocio, se registra el número más bajo, 4,7%.

    La absorción neta más elevada en los primeros seis meses de este 2020 la ostenta San Pablo con 58.534 m2. Buenos Aires, donde la demanda se mantuvo en pausa y a la espera de las futuras medidas políticas y económicas, ocupó el segundo lugar con 24.678 m2. Los 22.722 m2 de Bogotá la colocan en el tercer escalón, en tanto que cierran la lista Lima (16.919 m2), Río de Janeiro (7266 m2) y Santiago (1034 m2).

    Precios en el mercado de oficinas de Buenos Aires

    De esta manera, el precio de la renta de oficinas premium medido en dólares oficiales en Buenos Aires, que actualmente es de USD 28 m2/mes,  sigue siendo el más elevado de América del Sur.

    A bastante distancia le siguen en orden descendente Santiago de Chile con USD 21,2 m2/mes , Río de Janeiro con USD 17,7 m2/mes, Bogotá con USD 17,5 m2/mes, San Pablo con USD 17,1 m2/mes  y Lima con USD 16,4 m2/mes. Es importante tener en cuenta también que en Buenos Aires, las condiciones de entrega de las oficinas Clase A son mucho más completas que en otros países, proveyendo cielorraso suspendido, iluminación, piso técnico y aire acondicionado, entre otras cosas.

    “El precio promedio pedido de alquiler de oficinas Premium en Buenos Aires se ha mantenido estable desde el comienzo del año. Hasta el momento, la situación mundial provocada por la pandemia,  no ha tenido un impacto visible, en los  valores pedidos debido principalmente a la escasa demanda”  detalló José Viñas, Director de Brokerage de la compañía.

    La capital argentina, con un ratio de 68 metros cuadrados de oficinas por cada 1.000 habitantes, se mantiene en el último puesto en relación a las demás ciudades latinoamericanas. A Buenos Aires le siguen Lima con 152, Santiago con 209, Bogotá con 222, Río de Janeiro con 233 y en el puesto más alto San Pablo con 263.

    Si se pone la mira en lo que viene, la superficie actual en construcción en Buenos Aires incrementaría en 15,9% el inventario de oficinas clase A. Los 100.000 m2 esperados para este año podrían sufrir demoras debido a la inactividad en la industria que, al final del primer semestre, continuaba sin autorización por parte del gobierno. Por otra parte, la superficie en proyecto se mantiene estable en 645.695 m2 y es la mayor en la región, seguida por San Pablo y Bogotá.

    De acuerdo con el informe, si bien el mercado de oficinas de Buenos Aires todavía está sub ofertado, se ha observado que cuando los nuevos edificios son inaugurados se obtienen resultados positivos, ya que son arrendados en un gran porcentaje durante el proceso de construcción.

    Fuente: Prensa Real Estate

  • Los lugares de trabajo serán un “Ecosistema” entre lo físico y lo virtual

    Los lugares de trabajo serán un “Ecosistema” entre lo físico y lo virtual

    Una encuesta realizada a alrededor de 50.000 personas en todo el mundo (*) determinó que ha cambiado el paradigma que define el lugar de trabajo que evoluciona hacia una red de lugares físicos y virtuales que combina oficina, casa y otros escenarios, creando un ecosistema que proporciona flexibilidad para fomentar la cultura, la productividad y el bienestar.

    El estudio que llevamos a cabo, asegura que las experiencias vividas antes y durante la pandemia generada por el Covid-19, dejaron algunas lecciones y proyecciones importantes:

    -Se puede ser productivo desde cualquier lugar. La tecnología ha permitido ver la máxima expresión de la colaboración productiva de los equipos. No importa que estén en casa, los empleados han conseguido mantener una alta concentración.

    -La flexibilidad laboral se impone. El 73% de los encuestados cree que su empresa debería usar esta opción y permitir variedad de lugares para interactuar. Además, el 90% siente que hay más confianza para que trabajen de forma remota.

    -Las oficinas serán parte del nuevo ecosistema. El lugar de trabajo incluirá varias ubicaciones y experiencias que fomentarán la cultura, la productividad y el bienestar.  “Las oficinas tendrán un nuevo propósito, y seguirán evolucionando hacia las nuevas necesidades, para convertirse en el lugar ideal para fortalecer la conexión cultural, el aprendizaje, el vínculo con clientes y colegas, la creatividad y la innovación” destacó Herman Faigenbaum, nuestro Director General.

    Los desafíos del mañana, entre la cultura y la adaptación según las generaciones

    El trabajo remoto ha traído desafíos importantes para los empleados. La encuesta que realizamos evidenció dos muy significativos para el presente y futuro de los espacios laborales. El primero es que el trabajo remoto ha afectado la capacidad de las personas para conectarse entre sí a un nivel personal.

    Solo un poco más de la mitad de los encuestados se siente conectado con sus compañeros, lo que afecta negativamente el vínculo con la cultura empresarial. Ya no están cara a cara para interactuar y crear conexión y aunque siguen experimentando orgullo por trabajar en sus empresas, es difícil mantener ese sentido de pertenencia a la cultura organizacional que se nutre y vive en persona.

    El segundo desafío tiene que ver con la forma en que las distintas generaciones enfrentan y prefieren el futuro de sus trabajos. La colaboración se ha dado, pero ha limitado las oportunidades de aprendizaje y tutoría informal y el estudio resalta que para las generaciones jóvenes, ha resultado más difícil trabajar desde casa.

    El 70% de los Millennials (nacidos entre 1982-1994 aproximadamente) y la Generación Z (nacidos entre 1995 y 2010), manifiestan que les resulta difícil hacerlo, ya que no hay un tiempo fuera del espacio de trabajo, tampoco un corte real entre lo personal y laboral ni una separación natural propia entre el principio y final del día de trabajo, afectando negativamente el bienestar mental y físico. ¿Y qué pasa con los baby-boomers? Este grupo nacido entre 1946 y 1964 por el contrario, evidencia porcentajes más bajos de dificultad al trabajo desde casa.

    Otro aspecto interesante del estudio tiene que ver con el tiempo dedicado a las actividades fuera del trabajo. Allí, se evidenció que los Millennials tienen menos cortes de trabajo.

    Además, todas las generaciones experimentan un problema en común al trabajar desde casa y es el déficit en la conexión. Y mientras que para la Generación Z resulta ser una dificultad el tener un lugar de trabajo inadecuado, para los Millennials y la Generación X lo es también el rol de asistencia y cuidado que deben combinar con sus deberes laborales.

    “Las empresas se encuentran ante un crucial momento de decisión y este estudio les provee herramientas para desarrollar estrategias innovadoras que combinen el trabajo de oficina y el remoto adaptados siempre a la realidad de cada empresa, pero también teniendo en cuenta que cada grupo generacional merecerá un estudio y condiciones distintas para los nuevos retos”, concluye el estudio.

    (*) El estudio fue realizado a través de su herramienta exclusiva Experience per Square FootTM (Experiencia por pie cuadrado, o XSF por sus siglas en inglés), analizando datos de más de 50.000 encuestados en los cinco continentes antes y durante el Covid-19.

    Fuente: Cushman & Wakefield

    ACCEDÉ AL INFORME COMPLETO
  • Oficinas clase B: en plena cuarentena hubo pocas operaciones y movimientos en el mercado

    Oficinas clase B: en plena cuarentena hubo pocas operaciones y movimientos en el mercado

    Durante el segundo trimestre del año, en plena cuarentena, la vacancia del mercado de oficinas clase B se mantuvo bastante estable, con una mínima baja registrada con respecto al trimestre anterior  llegando al 7,7%

    Según nuestro último informe del mercado de oficinas clase B, en esta situación que atraviesa el país,  se alquilaron 3.185 m2. Sin embargo, la absorción total neta fue baja, pero negativa (-1.950 m2) como resultado de una mayor oferta de espacio disponible que de espacio alquilado. Esta cifra, es consecuencia de las políticas actuales que impiden las actividades de la construcción y mudanzas.

    “Al analizar por zonas, la vacancia es algo más alta en el NON CBD (zona no céntrica)  con 7,9% que en el CBD (zona céntrica) con 7,6% .  La nómina de submercados con mayor vacancia la encabeza Puerto Madero con 14%, seguido por Libertador GBA, que registra 12,2%. En el otro extremo, las vacancias más bajas se presentan en Corredor Dardo Rocha con 2,7% y Centro Sur con 3,9%” indicó Daniela Zutovsky, nuestra analista de Investigación de Mercado.

    La zona con mayor cantidad de superficie disponible es Puerto Madero, que cuenta con 25.000 m2, seguida por Catalinas – Plaza Roma con 20.000 m2 y Microcentro con casi 14.000m2. Mientras tanto, los submercados con menor cantidad de metros cuadrados libres son Corredor Dardo Rocha, Corredor Panamericana y Nodo Panamericana – General Paz, todos con menos de 15.000.

    “Con respecto al precio promedio de alquiler pedido, no sufrió mucha variación respecto del trimestre anterior, manteniéndose alrededor de los US$ 20,4 mensuales por metro cuadrado, con valores levemente superiores en la zona NON CBD (no céntrica) que en la CBD (céntrica). El submercado de Libertador GBA se mantiene con el precio más alto desde 2019 en US$ 22,6, y Corredor Dardo Rocha registra el valor más bajo en US$ 16,8”, puntualizó nuestro broker Juan Querol.

    El inventario total del mercado de oficinas clase B de Buenos Aires es de 1.450.495 m2, mientras que la superficie en construcción y en proyecto alcanza los 98.800 m2.

    Fuente: Cushman & Wakefield

    ACCEDÉ AL INFORME COMPLETO
  • Oficinas premium: aumentó la vacancia en un mercado signado por la pandemia

    Oficinas premium: aumentó la vacancia en un mercado signado por la pandemia

    La actividad del sector durante el segundo trimestre del año estuvo limitada por el aislamiento y la imposibilidad de realizar mudanzas.

    La vacancia del mercado de oficinas clase A de Buenos Aires cerró el segundo trimestre en 9%, experimentando un incremento de 15,3% respecto del período anterior. Así lo indica el último informe Market Beat de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos. Todo esto en un contexto que se vio fuertemente impactado por las restricciones a la circulación y el cierre temporal de la mayoría de las oficinas.

    Tal como venía sucediendo, los submercados con mayor vacancia fueron nuevamente Libertador CABA (27,6%), Puerto Madero (13,1%) y Nodo Panamericana-General Paz (11,3%). Asimismo el CBD concentra el 55,6% del total de superficie vacante.

    Según José Viñas, Director de Brokerage de Cushman & Wakefield, “en el contexto actual se presentaron nuevas incógnitas en el mercado para los propietarios e inquilinos. Debido al impacto que la pandemia tuvo en los negocios de cada empresa, los inquilinos todavía están evaluando la magnitud de la misma en sus negocios. Este análisis los puede llevar a definir nuevos requerimientos inmobiliarios en el corto y largo plazo. Los propietarios, a su vez, están teniendo que tomar decisiones en la relación con sus inquilinos mientras las oficinas no están ocupadas. Por su parte, a largo plazo deberán decidir cómo reaccionar a los potenciales requerimientos de los ocupantes de sus edificios”.

    En tanto, la absorción del trimestre llegó a un total de -11.921 m2. Esta cifra reflejó por un lado la mayor oferta de espacios vacantes y por el otro falta de alquileres firmados debido a la imposibilidad de mudarse.

    La demanda se mantuvo en pausa y a la espera de las futuras medidas políticas y económicas. Actualmente, las renovaciones y renegociaciones son lo que prima. Si existe una dificultad financiera en los inquilinos, los propietarios suelen ser empáticos y buscan fomentar relaciones que se extiendan más allá del plazo de alquiler actual.

    Con respecto al precio promedio de alquiler, Lucas Desalvo, Research Manager de la compañía comentó que se mantuvo prácticamente sin cambios, ubicándose  en 30,3 USD/m2, sin reflejar todavía ningún impacto derivado de la situación mundial a raíz de la pandemia. El promedio del CBD (zona céntrica) fue 8,3% superior al del NON CBD (zona no céntrica).

    En cuanto a la superficie en construcción, son 222.498 m2 que incrementarían en un 15,9% el inventario actual. Los 100.000 m2 esperados para este año podrían sufrir demoras debido a que se trata de una actividad que, al término del segundo trimestre, continúa sin estar autorizada por el gobierno.

    La superficie en proyecto se mantiene estable en 641.095 m2. La reactivación de estos edificios implicaría grandes crecimientos en los submercados Nodo Panamericana-General Paz (+138,3%), Libertador GBA (+78,2%) y Catalinas-Plaza Roma (+68,9%).

    Fuente: Cushman & Wakefield

    ACCEDÉ AL INFORME COMPLETO
  • Cobra relevancia el desarrollo de centros logísticos ante el crecimiento del e-commerce

    Cobra relevancia el desarrollo de centros logísticos ante el crecimiento del e-commerce

    Se están pactando precios más bajos pero por uno o dos meses. En su mayoría queda como deuda a futuro.

    En el mercado de oficinas y locales corporativos, la renegociación de los alquileres en plena cuarentena por el coronavirus es como un traje a medida, varía mucho según las posibilidades de los inquilinos. Desde la experiencia de las inmobiliarias que se dedican a rentar este tipo de inmuebles, las quitas en los montos de los alquileres pueden llegar hasta el 50%.

    En líneas generales, se están renegociando muy pocos contratos. “En los que están en marcha, (la renegociación) se hace por un periodo corto, puntual, por el tema de la pandemia, y depende mucho de la situación económica del locatario”, cuenta José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos. Según este analista, “se están pactando alquileres más bajos pero solo por un periodo de uno, dos o tres meses, y en su mayoría quedan como deudas a futuro”, señala.

    De acuerdo con los últimos datos de Cushman, correspondientes al primer trimestre del año, el precio promedio de alquiler para oficinas clase A era de US$ 27,9 el metro cuadrado. Y el nivel de vacancia, es decir de la superficie disponible, era del 7,8%.

    Santiago Levrio, titular de EME Home Desarrollos Inmobiliarios, asegura que existe una diferencia sustancial en las renegociaciones de los contratos, según los locadores: “Las empresas más grandes (las marcas en los locales comerciales, por ejemplo), pueden hasta ofrecer pagar cero”. Porque en estos casos, el propietario tiene más miedo de perder al inquilino, que le representa acceder a mejores ingresos cuando pase la crisis. “En estos casos, la cantidad de players para esas ubicaciones son pocos “, explica.

    En cambio, los inquilinos de firmas más chicas son los que están haciendo mayor esfuerzo para pagar las mensualidades. “Con todo, aún en estos casos, el mejor escenario para los propietarios es cobrar la mitad, según el rubro”, dice.

    Para Sebastián Cantero, a cargo de la firma homónima: “Todo lo vinculado a lo comercial está en situación muy crítica porque las empresas que ocupan esos locales u oficinas están inactivos. Para ser precisos, el 85% abonó normal y el 15% con alguna dificultad o en forma tardía. Pero la situación es grave”, dice y agrega que “las oficinas tal como las conocíamos van a dejar de existir, se van a adaptar a los nuevos tiempos”.

    En cuanto a las formas de renegociación de los contratos, Cantero explica: “Predomina la buena fe. Para el contratante, la alternativa es rescindir el contrato pero cuando el locador y locatario puede hacer un zoom o skype y renegociar condiciones, en muchos casos se aceptan quitas de un 30% o 40%. De hecho hay casos en los que los propietarios les dicen a sus inquilinos que no dejen la oficina aunque no puedan pagar y que a cambio, se hagan cargo de las expensas y los gastos”.

    “La renta anual de la oficina está atada al valor de venta. Como no hay precios y se estima que va a haber baja del 30%, la renta también va a caer. La situación es tan crítica que puede llegar a haber sobrantes de metros cuadrados para alquiler en el mercado pero hasta que no se abra la cuarentena la realidad es que no hay valores. La quita puede llegar a ser del 20% hasta el 50%”, estimó.

    Horacio Ludigliani, asesor inmobiliario (de la firma homónima) cuenta que: “hay una completa renegociación de precios de locales comerciales, sobre todo de aquellos que se habían estipulado en dólares. Además, con el trabajo a distancia, se empieza a pensar en oficinas mas pequeñas. Los profesionales o comerciantes se dan cuenta de que pueden tener a sus empleados trabajado a distancia”, dice.

    Según el empresario, “no hay tantos pedidos de oficinas, por eso los propietarios tratan de renegociar los contratos para retener a los inquilinos. En cuanto a la demanda, “se están solicitando oficinas que cuenten con buena tecnología de acceso remoto y que tengan espacios independientes para trabajar bajo la modalidad de coworking”, apuntó.

    Precisamente para asesorar a clientes que están pasando por la instancia de renegociar sus contratos de alquiler, Cushman elaboró una serie de recomendaciones. Entre ellas, la firma plantea que es necesario definir si es imperioso avanzar ahora con la negociación y en ese caso, planificarla estratégicamente. “Si el impacto aún no es significativo, puede tener sentido esperar y eventualmente intentar la renegociación con mayor información de la empresa y del mercado, afectando lo menos posible la relación de largo plazo con el propietario”, explicó Viñas, entre algunas de esas sugerencias.

    Fuente: Clarín

  • El boom de los centros logísticos frente al crecimiento del e-commerce

    El boom de los centros logísticos frente al crecimiento del e-commerce

    Los centros logísticos cobran relevancia frente al crecimiento del e-commerce y se abren oportunidades de inversión destinada a la construcción de depósitos urbanos que permitan atender con mayor eficiencia y rapidez la entrega de los paquetes, de acuerdo con especialistas del sector.

    “Es un momento ideal para el inversor que va en general a oficinas y residencial; el sector de la logística tiene oportunidades, hoy se necesitan depósitos urbanos dentro de la malla urbana para llegar a la última milla”, señaló Lucas Desalvo, gerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

    Desalvo detalló que “se trata de superficies de 2.000 a 3.000 metros; hay proyectos en marcha y tenemos consultas de empresas que se empiezan a meter en la última milla”.

    Afirmó que “dentro del rubro inmobiliario, este sector es uno de los pocos que no ha sentido la crisis porque sigue con normalidad, a diferencia del residencial, o comercial que es el más afectado”.

    En el último tiempo, la zona sur se consolidó como la segunda más importante por su comportamiento sostenido, la disponibilidad de tierras y su ubicación estratégica para el e-commerce.

    Según Desalvo, la zona sur “se terminó de consolidar por esta mixtura de estar en el centro entre la Ciudad de Buenos Aires y el GBA; la característica que predomina en los ocupantes de la zona sur es el retail, el hecho de que estén en zona sur hace la operación logística más simple”.

    Señaló que “la logística se estuvo preparando desde 2017 para el crecimiento del comercio electrónico y se construyeron muchos metros” por lo cual “al momento el sector está preparado para recibir demanda y hasta el momento no hubo incidencia real en la vacancia, que en febrero estaba en el orden de 16% y hasta el momento nos viene dando que se mantiene”.

    Por otra parte, Facundo Carreras, broker de industrias de Jones Lang LaSalle (JLL) explicó que “el crecimiento del comercio electrónico ha añadido otro nivel más de complejidad al sector logístico urbano porque ha fragmentado enormemente la última milla de la distribución, multiplicando el número de puntos de entrega y provocando que los consumidores demanden menores plazos de entrega”.

    “La pandemia está produciendo un aceleramiento en el proceso de transformación de la logística para e-commerce, el cual ya veníamos observando en otras partes del mundo y que en Argentina estaba tardando en concretarse. La revolución en las entregas de última milla, que probablemente iba a ocurrir en los próximos años, está ocurriendo en estos meses de cuarentena”, señaló el especialista.

    Carreras dijo a Télam que “la pandemia, y esta nueva explosión del e-commerce, puede traer oportunidades para que nuevos emprendedores se sumen a esta tendencia que tiene margen para crecer exponencialmente”.

    “Los consumidores esperan recibir su producto en tiempo y forma en el lugar donde ellos indiquen (por ejemplo, en su domicilio, en el puesto de trabajo o puntos de recogida), y devolverlos si no están conformes con el mismo. La coordinación entre la infraestructura (autopistas, almacenes cerca de las ciudades, etc.), la tecnología y el empleo son necesarios para que la logística de e-commerce pueda tomar el rol que el consumidor está demandando”, concluyó.

    Fuente: El Economista