Qué hacemos y quiénes somos. Te contamos brevemente nuestros servicios y nuestra manera de trabajar.
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MarketBeat de Industrias | 1° semestre 2020
Presentamos los datos destacados sobre la evolución del mercado de centros logísticos de AMBA durante el 1° semestre del 2020.
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2 metros en la oficina
Conocé los aspectos clave de nuestro programa 2 Metros en la Oficina que, mediante el diseño de los espacios, asegura las distancias mínimas entre usuarios.
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MarketBeat de Oficinas clase A | 2° trimestre 2020
Presentamos los datos destacados sobre la evolución del mercado de oficinas clase A de Buenos Aires durante el 2° trimestre del 2020.
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Conocé nuestra APP MyDesk
Para que nuestros clientes tengan una mejor experiencia en la gestión de espacios, contamos con una herramienta que te facilitará la gestión de ocupación de los puestos de trabajo y el uso de las salas de reunión. Tus colaboradores se registran con su email, eligen día hora y puesto que ocuparán y listo.
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Entrevista a Herman Faigenbaum en “¿Qué hacemos con los pesos?”
En el programa económico “¿Qué hacemos con los pesos?”, el periodista Mariano Otalora entrevistó a Herman Faigenbaum acerca de cómo se están renegociando los contratos de alquiler corporativo en este contexto.
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Portal Facilities – Gestión de Mantenimiento
Con nuestra herramientas, optimizamos la gestión de mantenimiento, ya que tus usuarios pueden gestionar sus requisitos y conocer el estado de los mismos. Como empresa pueden obtener estadísticas generales.
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Distrito tecnológico: la hora de apostar
Con más de 60 mil metros cuadrados en construcción y valores de alquiler en continuo aumento, Parque Patricios demuestra ser una excelente oportunidad para desarrolladores e inversores.Los últimos diez años fueron testigos del cambio de fisonomía de uno de los barrios más emblemáticos de la Ciudad. Si bien en Argentina hay polos tecnológicos en ciudades como Tandil o Córdoba, el beneficio de estar a apenas 10 minutos en subte desde el Obelisco, es una situación inmejorable para las empresas.
Parque Patricios fue dejando atrás galpones y depósitos, para dar lugar a modernos edificios de oficinas corporativas y antiguas plantas fabriles reconvertidas de acuerdo a las últimas tendencias de espacios de oficina. La mutación empezó en diciembre de 2008, cuando, a través de la Ley 2.972, el Gobierno porteño impulsó la creación del Distrito Tecnológico.Esta iniciativa, que también involucra al sector privado e instituciones educativas, tiene como objetivo fomentar la industria de las Tecnologías de la Información y las Comunicaciones (TICs), a través de incentivos impositivos. Con una superficie de 200 hectáreas, el distrito ya cuenta con más de 320 empresas que apostaron a la zona y accedieron a los beneficios.
Indicadores del crecimiento
Con una superficie de oficinas construidas que llega a más 100 mil metros cuadrados, el crecimiento queda más que confirmado. “El desarrollo de Parque Patricios como Distrito Tecnológico es hoy una realidad concreta, no solo por la cantidad y la calidad de empresas que se instalaron sino por la inversión que se realizó en infraestructura, transporte y seguridad.”, explica Rafael Valera, Broker Senior de Cushman & Wakefield. “Si bien el cambio de fisonomía es claramente visible, el barrio mantiene su carácter residencial y de esparcimiento con espacios verdes”, agrega Valera.
“Los precios de incidencia son más razonables en comparación con otros submercados de la Ciudad, y los alquileres funcionan como un anzuelo: entre 20 y 24 dólares por metro cuadrado para oficinas corporativas”, detalla Maël Desse, Broker de Cushman & Wakefield.
Los beneficios impositivos establecidos por la ley 2.972 son un gran atractivo para la radicación de empresas: “Los desarrolladores evalúan invertir en forma especulativa porque saben que las compañías tienen interés en instalar las sedes para sus oficinas con el fin de percibir los beneficios y hay pocos metros cuadrados construidos disponibles”, afirma Valera. “En esa línea, los desarrolladores que entraron al distrito cuando se creó, hoy vuelven a invertir, redoblando así su apuesta por este polo” concluye.
En el Distrito Tecnológico se pueden encontrar oficinas clase A, edificios corporativos clase B y también antiguos edificios refuncionalizados. Estos últimos mantienen las fachadas y la arquitectura original, pero en su interior poseen mejoras tales como piso técnico, característico de edificios de alta gama. “Es importante destacar que aún quedan terrenos, galpones y antiguas fábricas para el desarrollo y la inversión.” recuerda Maël Desse.
La llegada de las universidades terminó por conformar el cluster. “En Barcelona y en París observamos modelos similares donde conviven, en una misma zona, oficinas y universidades. Este encuentro entre distintos actores fomenta la creación de conocimiento y riqueza. Funciona como un coworking a cielo abierto”, cierra Valera.
Beneficiarios y más beneficios
Las empresas a las que se dirige la normativa son las que desarrollan actividades informáticas, de producción de hardware, telecomunicaciones, biotecnología, ingeniería, robótica y nanotecnología, entre otras del campo de las TICs. A estas, se les ofrecen exenciones impositivas sobre impuestos municipales por 10 años: pago de ingresos brutos, impuestos de sellos y pago de ABL. En la práctica, muchas empresas que no pertenecen 100% al rubro tecnológico se radicaron también en la zona y reciben los beneficios de estas exenciones para la porción de su actividad que aplica a las categorías definidas por la ley del distrito.
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Demoliendo mitos I: las claves a la hora de invertir
Un informe inédito, elaborado por Cushman & Wakefield, cuestiona diferentes mitos del mercado inmobiliario, que pueden impedir el óptimo funcionamiento de una inversión. El primero está relacionado con la rentabilidad de una oficina frente a un bono del Estado en dólares. ¿Qué hay que tener en cuenta para obtener el mayor beneficio?
En mercados inestables como el argentino, reconocer cuál es la inversión más rentable en el tiempo es una tarea compleja. Así como para los individuos, el dólar y los inmuebles suelen competir en la disyuntiva de dónde invertir, para los grandes inversores, una de las preguntas que resuenan es: ¿invertir en ladrillos, específicamente en oficinas Clase A, es más seguro que comprar bonos en dólares?
“La crisis es un entorno natural en la Argentina. Cuando se toma un bono, se sabe qué rentabilidad tiene y, al comprar una oficina, esto también se puede establecer. El sentido común indica que la oficina tiene más renta que el bono, sin tomar en cuenta los gastos e incertidumbres que implica: aunque en la rentabilidad nominal la oficina siempre supera al bono, esta se ve afectada por otros factores como los gastos de mantenimiento, la vacancia o los impuestos”, explica el Director General de Cushman & Wakefield Cono Sur, Herman Faigenbaum.
Para comprobar o desmitificar aquella idea generalizada, José Viñas, Broker Senior de Cushman & Wakefield, comparó las rentabilidades de una oficina Clase A en Catalinas frente a los bonos Bonar 2017, entre los años 2007 y 2016. “El período estudiado presentó un contexto poco estable, con trabas y cambios tanto en lo macro como en lo micro. En el contexto mundial, se atravesó la crisis sub prime de Estados Unidos, que afectó a los bonos; mientras que en Argentina el cepo cambiario repercutió en la rentabilidad de las propiedades”, señala Viñas. En su investigación inédita, además, se contemplaron las erogaciones e impuestos que impactan sobre ambos activos para evaluar el rendimiento real neto.
“Si analizamos los números reales, vemos que para quienes compraron en 2007 y vendieron en 2016, la inversión en oficinas fue mejor. Pero, quienes iniciaron la inversión en los años posteriores, manteniendo el año de salida, la inversión en bonos superó mayoritariamente a la rentabilidad de oficinas, para las que también se tuvo en cuenta vacancias que afectan dicha rentabilidad por los gastos generales”, advierte Viñas. Por eso, resulta necesario analizar diferentes variables a la hora de tomar la decisión de invertir. Otros temas importantes son las ventajas y los riesgos de cada inversión.
¿Qué hay que tener en cuenta?
De acuerdo con lo investigado, cuando se piensa en apostar en determinado tipo de inversión, hay que evaluar tres cuestiones fundamentales:
- La seguridad, es decir, la probabilidad de obtener la misma cantidad de dinero invertido originalmente;
- La liquidez, relacionada con la habilidad del poseedor para convertirla en efectivo con rapidez;
- El rendimiento, relacionado con el interés y la apreciación del valor.
“No puede ignorarse el contexto en el que se realiza una inversión: cuál es el momento de entrada y de salida y cuál es la situación macroeconómica del país en el que se invierte, más allá de estar siempre bien asesorado. Los riesgos de la inversión deben ser analizados en detalle, especialmente en el caso de los desarrollos inmobiliarios, ya que hay que tener en cuenta los impuestos y la falta de liquidez del activo. Por otro lado, los inmuebles cuentan con la ventaja de proveer, simultáneamente, rentas corrientes y apreciación de largo plazo y se trata de un importante activo de diversificación, ya que sus retornos no están correlacionados con los activos financieros”, resalta Viñas.
“La conclusión es que no hay un activo que, por sí mismo, rinda más que otro. Es necesaria una evaluación completa de la rentabilidad, que incluya no sólo el tipo de activo en el que se invierte, sino también el momento en el que esa inversión se realiza. Es decir, que hay que observar y estudiar el comportamiento de todos los elementos que componen la rentabilidad de un activo, antes de tomar una decisión”, concluye Faigenbaum.
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Centros logísticos y depósitos: mayor oferta y calidad
Un informe reciente elaborado por Cushman & Wakefield revela que aumentaron las construcciones de espacios premium y la cantidad de m2 en toda el área metropolitana de Buenos Aires.
La instalación de centros logísticos, y la planificación de parques industriales en general, son claves en la optimización del sistema productivo. En las últimas décadas, estos desarrollos experimentaron un crecimiento sin precedentes tanto por la cantidad de metros incorporados como por la calidad de sus superficies.
Para explicar las principales tendencias de este mercado con dinámica propia, Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, elabora de forma semestral el Market Beat de Industria.
Más superficie, mejor conectada
Mapa de parques industriales e inmuebles logísticos, elaborado por Cushman & Wakefield.. Ya se están llevando adelante nuevas obras de infraestructura, tales como la extensión del Camino del Buen Ayre (que unirá el Oeste del GBA con La Plata sin entrar a Capital) y el Paseo del Bajo (que conectará la autopista Illia con la autopista Buenos Aires-La Plata), que optimizarán la conexión entre las distintas zonas del conurbano. Esto contribuirá al desarrollo de nuevas plazas logísticas y, como consecuencia, a una mejor distribución de los metros cuadrados, beneficiando tanto a desarrolladores y operadores logísticos como a habitantes de las zonas aledañas por el aumento del empleo y de la oferta de servicios que traería aparejados.
“Los desarrolladores observan que la economía mejorará en el corto plazo. Esto se refleja en su apuesta por la construcción y en la existencia de proyectos en cartera”, cuenta la responsable de Investigación de Mercado en Cushman & Wakefield, Karina Longo. “Los desarrolladores se inclinan por el desarrollo de depósitos de calidad. El año pasado se inauguró el primer depósito con calificación LEED. En general, la calidad edilicia de los centros logísticos es muy buena, pero aún hay poca superficie”, agrega.
En ese sentido, “el mercado tiene mucho potencial de crecimiento. Existe una necesidad real de tener espacios de almacenaje, y esto lo confirman los metros que se construyen año a año. Para principios de 2018, se estima que el mercado aumente su capacidad en un 35%”, destaca el Broker Senior de Cushman & Wakefield, Santiago Isern. “Se trata de un salto importante. Las empresas priorizan optimizar sus espacios, ya que en los depósitos antiguos se dificulta gestionar con eficiencia. Por el contrario, en un depósito logístico de clase A la gestión se hace más efectiva, rápida y con ahorro de costos”, sostiene.
Los desarrolladores, atentos a las necesidades de las empresas
Las empresas de consumo masivo marcan el ritmo de crecimiento. Sin embargo, las autopartistas y los laboratorios comienzan a tomar metros en los espacios logísticos. “Los laboratorios, por ejemplo, necesitan lugares con temperatura controlada por el tipo de productos que almacenan. Esto implica una mayor inversión en depósitos, ya que se requieren equipamientos especiales y esto se traduce en el aumento de los precios de alquiler”, aclara Isern.En cuanto a los precios, “el mercado de inmuebles en Buenos Aires y GBA siempre estuvo subofertado”, afirma Longo. Y agrega: “no es fácil encontrar superficies disponibles, por lo que todos los índices del mercado son saludables. Esto es porque la cantidad de metros, en comparación con otras ciudades y con la cantidad de habitantes sigue siendo baja”.
Otro indicador importante que destacan los especialistas de Cushman & Wakefield es que un alto porcentaje de la superficie en construcción ya está pre alquilada. “Esto demuestra que el mercado construye en base a las necesidades de los clientes, con existencia de preacuerdos. De todos modos, esto no significa que el desarrollo no prevea una extensión de la capacidad y la superficie para poder alquilar a otras empresas”, detalla Isern. “Es un mercado concentrado, con cinco desarrolladores, que entendieron el crecimiento y están avanzando”, concluye Longo.
Todos los centros logísticos, en un mapa interactivo
Cushman & Wakefield elaboró un Mapa de Inmuebles industriales que reúne todos los centros logísticos y parques industriales de CABA y la Región Metropolitana de Buenos Aires. El material incluye realidad aumentada, lo que convierte en un documento constantemente actualizado.