Presentamos el informe trimestral con el panorama de oficinas clase A y los hechos que marcaron el tercer trimestre de 2021.
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Inmuebles logísticos: ¿por qué es el momento para ampliarse, mudarse o invertir en este mercado?
Entrevista con Lourdes Basso y Santiago Isern, brokers de Cushman & Wakefield. Las claves del mercado y las oportunidades de ahorro, expansión o inversión.
“Una ventana de oportunidad”, así definen el actual escenario los especialistas, y se trata de una abertura que puede cerrarse pronto si no se aprovecha. Hablamos de los depósitos logísticos, el gran atractivo en este momento en el mercado inmobiliario, tanto por su valor estratégico como por las condiciones que se presentan en la coyuntura.
En una entrevista, Lourdes Basso y Santiago Isern, del área de Brokerage Industrial de Cushman & Wakefield, analizaron las claves que deben tener en cuenta las empresas que tienen planes de mudanza o expansión de sus instalaciones; las ventajas que se presentan para quienes quieren invertir en inmuebles logísticos y el trabajo que realizan desde Cushman & Wakefield.
Para Lourdes Basso, no hay duda que se trata de un momento ideal para encontrar las mejores condiciones a la hora de buscar un nuevo espacio. Las compañías pueden aprovechar para hacer un salto de calidad y mudarse a un depósito Triple A o ampliarse en cantidad de metros cuadrados, “ya que los propietarios están muy abiertos a escuchar distintas propuestas comerciales”.
Esto se debe a que actualmente “los precios están en un mínimo histórico”, pese a que el mercado está moviéndose hacia un descenso de la vacancia, rompiendo una tendencia que llevaba varios semestres. Se ubica ahora en 14,3% -4,5 puntos porcentuales debajo del semestre anterior-, ante lo cual la especialista explicó cuál puede ser en adelante la posición para los propietarios.
¿Cómo se hace el relevamiento del mercado? Cushman & Wakefield posee un equipo de Market Research que elabora informes trimestralmente con un ‘trackeo’ por submercados y hace un año innovaron presentando un análisis por radios para entender mejor cómo se estaba comportando el mercado inmobiliario logístico, a partir del crecimiento sostenido del e-commerce.
A raíz de ese enfoque descubrieron que la última milla (el radio que va de 0 a 15 km de la ciudad) era el que más se había ocupado. Hoy ya cuentan con un “Sistema de Radios” con el que se puede obtener una mirada más detallada para tomar decisiones logísticas. Y también recientemente incorporaron Market BI, una herramienta digital que permite encontrar de una manera más ágil las ubicaciones, distancias y precios de los inmuebles o desarrollos disponibles en el mercado.
Fuente: El Cronista
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Mayores restricciones, nuevas alternativas: comprar inmuebles corporativos
Algunas empresas optan por este tipo de inversiones para canalizar el excedente de pesos que se genera por las medidas cambiarias vigentes.
Tal como sucedió durante el anterior cepo cambiario, entre 2011 y 2015, muchas empresas se encuentran ante un exceso de liquidez que, debido a los altos índices inflacionarios y a la devaluación constante, las expone a una desvalorización inexorable de ese capital en pesos. En esta etapa donde se acentúan las restricciones tanto a la compra de divisas como a la posibilidad de girar las ganancias fuera del país, resolver esta situación se torna urgente.
Es por ello que son varias las compañías que ven con buenos ojos la compra de inmuebles corporativos como una alternativa conveniente para resguardarse de este efecto. Tal como señala José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield, empresa de servicios inmobiliarios corporativos, “las restricciones se incrementan y resulta cada vez más difícil comprar dólares o sacarlos del país”.
Con el expertise acumulado entre 2011 y 2015, Cushman puso en marcha en esta nueva etapa una iniciativa a la que denominó Brick Value. “A partir de aquella experiencia en la que atendimos muchos clientes que necesitaban resguardar sus pesos de la devaluación y la inflación, creamos este nuevo plan con el objetivo de acompañar a las empresas en su búsqueda de nuevas inversiones en real estate corporativo”, resume Viñas.
Si bien la pandemia plantea alertas y nuevos desafíos distintos a los de la década pasada, especialmente por la incertidumbre acerca del uso de las oficinas en el futuro, hay varios factores a considerar que relativizan los eventuales riesgos.
En principio, Buenos Aires tiene un mercado de oficinas mucho más sano que el resto de Latinoamérica, ya que hay menos metros cuadrados de oficinas y está subofertado. “Eso genera que haya menos vacancia. Si bien el 15% que se registra hoy es alto comparado con los niveles históricos, es mucho menor al 25% que alcanza en otros países”, explica el ejecutivo de Cushman.
Una manera de minimizar aún más el riesgo es buscar pisos que estén alquilados por empresas que ya hayan reducido superficie luego de hacer sus análisis y encontrar el punto mínimo de metros cuadrados. En esos casos se prevé que ya no habrá nuevas reducciones, lo cual hace que la inversión sea más segura y esté menos expuesta a ese tipo de situaciones.
Por otra parte, también se prevé que pueda suceder con las oficinas lo mismo que pasó con los centros logísticos, donde después de tres años la vacancia comenzó a bajar. “En este momento hay mucha vacancia y bajaron los precios. Podría ser que en algunos meses baje la vacancia y suba el precio”, sostiene Viñas.
Las oportunidades están, y los interesados se mueven. De hecho, ya se realizaron en Buenos Aires transacciones por US$ 186 millones, con más de 32.000 m2 comprados por empresas nacionales e internacionales que buscan resguardar de la mejor manera el valor de los pesos que acumulan.
Todo indica que las medidas restrictivas pueden extenderse en el tiempo y hasta profundizarse. Por esa razón, es imprescindible para las empresas encontrar diferentes formas para dar curso al exceso de liquidez. La compra de inmuebles corporativos debe estar sin dudas en el menú de opciones.
Fuente: El Economista -
Invertir en real estate comercial en Estados Unidos: oportunidades, claves y alternativas
Invertir en real estate en Estados Unidos puede dar dividendos a largo plazo similares a los de la renta fija, aumentar la protección patrimonial y bajar la carga fiscal. Como en las distintas estrategias de inversión, a mayor riesgo también crece el retorno. Y los expertos destacan la variedad de opciones y categorías.
“Por qué invertir en real estate en Estados Unidos” fue el eje del nuevo Webcast realizado por El Cronista junto a un panel de expertos conformado por Marc Royer, Head de Capital Markets, Cushman & Wakefield; Mariano Sardans, CEO de FDI y Javier Dborkin, socio de Boston Andes Capital.
Para empezar, Marc Royer planteó que las inversiones en real estate dan retornos a largo plazo y son similares a las de renta fija. “Invertir en EE.UU. da una diversificación patrimonial. Se puede invertir de manera directa, en activos, o indirecta, a través fondos. Todo depende de la estrategia de cada inversor y el volumen de capital que pueda desplegar. Cuanto menor es el volumen de inversión, se recomienda entrar vía fondos”, señaló.
En este sentido, Mariano Sardans aseguró que Estados Unidos “es la jurisdicción más competitiva del mundo desde el lado de seguridad y de costos” y que además funciona como un hub para invertir en cualquier parte del mundo. “Es el lugar más seguro para estar diversificado. En el sector inmobiliario tenés muchas alternativas y categorías, lo que da la posibilidad de salir rápidamente de la costa este a la oeste con mucha liquidez”, apuntó.
Respecto a los lugares donde invertir, Javier Dborkin destacó que Boston tiene una industria y una actividad muy sólidas. Con la última crisis desatada por la pandemia de Covid-19, indicó que los activos más afectados fueron las oficinas, mientras que el negocio industrial, de ciencia y de logística se vio favorecido. Actualmente, destacó, hay un repunte en el sector residencial, en viviendas urbanas y suburbanas.
QUÉ BUSCAN LOS INVERSORES EN ESTADOS UNIDOS
Royer destacó que “muchos argentinos buscan una diversificación patrimonial, para no estar tan expuestos a los cambios económicos que vive el país”. Sin embargo, remarcó que esto se repite en toda la región, más aún con la inestabilidad política que están viviendo Perú, Colombia y Chile.
“Hoy el foco de la salida de inversores argentinos es por un tema fiscal y de protección de patrimonio. Nos piden diversificación y para eso tenés un montón de categorías dentro de la parte inmobiliaria. Hoy el argentino busca protección patrimonial, bajar la carga fiscal, dejar todo preparado para evitar conflictos familiares por herencia y tranquilidad”, sentenció Sardans.
A su vez, añadió que “el real estate es un activo que estabiliza la cartera”. “Cuando lo ves a largo plazo, tiene poca correlación con los activos financieros, está disociado del mercado. Cuando diversificás en todas las categorías de inmuebles, esto estabiliza la cartera general, tanto en los REIT como en los inmuebles tradicionales”, explicó.
Royer, por su parte, remarcó que no hay una sola estrategia a seguir. “La inversión inmobiliaria puede ser conservadora o más arriesgada. Cuanto más conservadora, tendrá dividendos, y cuanto más arriesgado, generará plusvalía. El desarrollo es oportunista, en cambio comprar una bodega o un depósito es más conservador”, ejemplificó. Y agregó: “Hay estrategias que incluyen los dos: dividendos y plusvalía, a través de mejoras que se pueden hacer en los inmuebles. A mayor riesgo, mayor potencial retorno”.
RENTABILIDAD DE LAS INVERSIONES
Para concluir, Javier Dborkin estimó que su cartera de inversión tiene hoy, en base a todos los proyectos, una rentabilidad promedio de 20%. “Obvio que hay riesgos en el medio. No son dividendos anuales, tenemos varios proyectos de desarrollo de viviendas que durante el tiempo de construcción, el inversor no recibe nada justamente porque está invirtiendo. Luego la venta permite obtener retornos que rondan el 20%”, aclaró.
“Lo que buscamos es diversificar. Estamos en Boston, pero dentro de esa región tenemos una multiplicidad de productos. Hay ciclos que favorecen determinados productos. Hoy todo lo que es residencial sigue con buena demanda, pero no descarto oportunidades muy selectivas en el mercado de oficinas”, estimó.
Algo en que coincidieron los expertos es en que la clave es estar “diversificado” en términos de riesgos y de sectores (oficinas, industrial, familiar), siempre según el perfil y el patrimonio de cada inversor. “Real estate no es ir a un promedio, sino buscar distintos productos con riesgos y rentabilidades”, dijo Dborkin.
Fuente: El Cronista
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Oficinas premium: Buenos Aires es la ciudad más cara aún con vacancia alta
Las restricciones por la pandemia y los cambios en los hábitos laborales explican la desocupación de metros cuadrados, sin embargo Buenos Aires se destaca en la región por tener el valor más ato.
La vacancia de oficinas clase A en Buenos Aires continúa en alza. El primer semestre del 2021 cerró con una cifra de 15,1%, según datos de Cushman & Wakefield, en lo que representa un aumento interanual del 67%. A pesar de ello, el costo de alquilar un metro cuadrado de oficinas de calidad en la capital argentina es de unos US$26,2/m², lo que ubica a la ciudad como la más cara de la región. En Santiago de Chile, por ejemplo, ese valor es de unos US$22,8/m². En Bogotá y São Paulo, de US$19,4/m², en Rio de US$17,3/m² y en Lima, de US$16,2/m². Las restricciones por la pandemia, en primer lugar, y la permanencia de los cambios de hábitos laborales, en segundo, explican por qué la desocupación de metros cuadrados, en todas las ciudades relevadas con la excepción de Bogotá, viene en alza desde el inicio de la propagación del Coronavirus.
La vacancia de oficinas clase A en Buenos Aires continúa en alza. El primer semestre del 2021 cerró con una cifra de 15,1%, según datos de Cushman & Wakefield, en lo que representa un aumento interanual del 67%. A pesar de ello, el costo de alquilar un metro cuadrado de oficinas de calidad en la capital argentina es de unos US$26,2/m², lo que ubica a la ciudad como la más cara de la región. En Santiago de Chile, por ejemplo, ese valor es de unos US$22,8/m². En Bogotá y São Paulo, de US$19,4/m², en Rio de US$17,3/m² y en Lima, de US$16,2/m². Las restricciones por la pandemia, en primer lugar, y la permanencia de los cambios de hábitos laborales, en segundo, explican por qué la desocupación de metros cuadrados, en todas las ciudades relevadas con la excepción de Bogotá, viene en alza desde el inicio de la propagación del Coronavirus.
La situación de Buenos Aires, en principio, es llamativa; si bien es de las ciudades más caras, a la vez tiene una tasa de desocupación de metros alta. La resistencia de los precios porteños está ligado a la suboferta. “Es una característica histórica de la ciudad. Buenos Aires es un mercado subofertado, con un stock de superficie de oficinas bajísimo en comparación a sus vecinos”, explica Lucas Desalvo, gerente de investigación de mercado de Cushman & Wakefield. De ello no quedan dudas: con poco más de 1.400.000 m², la capital argentina es la de menor cantidad de metros totales, menos incluso que Lima. “Además, cuando se pone el foco en superficies premium, el inventario se achica más todavía. La escasez actúa como barrera para defender los precios”, agrega Desalvo.
Si bien Buenos Aires, como el resto de la región, exhibe los golpes de una menor demanda de superficie de oficinas, Desalvo cree que, de no mediar imprevistos, lo más probable es que lo peor ya haya pasado. “Para el segundo semestre, teniendo en cuenta el fin de la época invernal y los avances en la vacunación, creo que ya entre mediados y fines de septiembre los empleados empezarán a volver a la oficina. Con aforo y con distintas modalidades, pero vuelta al fin”. En ese contexto, dice, es difícil esperar una mayor resignación de metros y un aumento de la vacancia, aunque reconoce que las nuevas tendencias pueden afectar a determinados segmentos: “El Microcentro, probablemente, va a tener niveles de vacancia creciente”.
Además, intuye que otro factor que podría empujar la demanda es la competitividad de los salarios en dólares a nivel local. Esa ventaja competitiva con respecto a la región podría empujar a empresas a sostener sus fuerzas laborales y su pisada de metros cuadrados.
A la hora de observar cómo seguirá creciendo cada mercado, en Buenos Aires la superficie actual en construcción es de 206.682 m², de los cuales el 18% se entregará a fines de 2021, el 57% durante 2022 y el 25% restante estaría terminado para 2023. Habrá que esperar un contexto de mayor estabilidad y certidumbre para comprobar si habrá quien está dispuesto a tomarlos.
Fuente: La Nación
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La explosión del e-commerce potenció el boom de los desarrollos logísticos
Grandes constructoras motorizan parques industriales y depósitos con estándares AAA para satisfacer la creciente demanda.
Que el comercio electrónico era el futuro fue la prédica de la última década. Pero la pandemia -y el aislamiento- lo convirtieron obligadamente en presente. La industria creció en un año el proyectado para un lustro. Según datos de la Cámara Argentina de Comercio Electrónico (CACE) durante el 2020 el sector facturó 905.143 millones de pesos, un 124% más que en 2019. Y se vendieron 250 millones de productos, un 72% más que el año anterior.
La entrega a domicilio, que facilitó la existencia previa de un puñado de empresas de envíos -apoyadas en apps-, fue clave. Y potenció además el negocio de la logística en el que se apoya la reconversión virtual del mercado. Hoy esa tendencia sigue creciendo a paso firme, agitando una ola de desarrollos de servicios inmobiliarios corporativos.
En los depósitos la tasa de vacancia descendió a 14,3%, es decir, 4,47 puntos porcentuales menos en comparación con el semestre anterior, lo que provoca un quiebre en la tendencia alcista que venía registrando el sector desde fines de 2018 (según datos de la investigación de mercado de Cushman & Wakefield). Y se espera que este descenso continúe durante los próximos meses.
“Se inicia un proceso de recuperación, que en parte se fundamenta por el crecimiento del e-commerce dentro del escenario de pandemia y el cambio producido en los hábitos de consumo, los cuales se han volcado a los medios digitales”, marca Lucas Desalvo, Research Manager de Cushman & Wakefield.
El e-commerce se adelanto tres o cuatro años en uno. Fue exponencial. Y para el 2025 va a crecer un 40% más, y eso impacta directamente en el negocio nuestro. Somos proveedores de infraestructura logistica, parte del engranaje que permite que compres una lapicera y llegue al día siguiente”, apoya Amin Curi, de Grupo Posadas, que se especializa en desarrollos de grandes infraestructuras.
“Nuestros predios están ubicados en el AMBA. Por ahora, no tenemos depósitos en el interior, que esta creciendo, pero en proporción todavía es un negocio de baja escala. Buscamos grandes superficies de tierra lotes a no más de 35 kilómetros de Capital, y construimos naves industriales con estándares AAA que el cliente luego customiza. La inversión propia de la operación queda en manos del operador”, agrega Curi.
El próximo gran desarrollo a estrenar del Grupo Posadas está ubicado sobre Camino del Buen Aire, con conexión hacia el Oeste y el Norte del Conurbano. “Es un predio de 70 mil metros cubiertos que puede ser subdividido acorde a la demanda. Estará operativo en enero e incluirá a empresas de distintos rubros. Empresas que tienen varias operaciones dispersas tienen la posibilidad de unificar y ganar eficiencia en un predio de estas características”, detalla.
“También tenemos un desarrollo de un parque industrial en Hurlingham. Ahí vendemos lotes, desde 2500 a 13.000 metros cuadrados. Son 35 lotes, ideales para radicación de pymes o logísticas. El parque, por su ubicación , es ideal para distribución de ultima milla. Nuestro mayor valor agregado es comprar tierras marginales o subutilizadas, que después de una gran inversión se integran a la comunidad de manera sustentable”, explica el especialista.
Los valores de mercado han variado mucho. Antes se pagaba entre los 6 y 8 dólares el metro cuadrado. El valor actual del m2 ronda los 650 pesos. “La rentabilidad del negocio se desplomo en esta economía. Pero al menos hoy el precio se estabilizó”, cierra Curi, cuya familia tiene también desarrollos residenciales en Estados Unidos.
Un negocio familiar que arrancó a mediados de los 90 con un primer centro de distribución ubicado en el km 37 de Panamericana. “Fue una inversión de la familia. Compramos el terreno e hicimos el primer centro de distribución de repuestos para BMW y para el laboratorio Baxter. Unos 20 mil metros de depósito y oficinas”, repasa. Hoy el Grupo Posadas es un referente en el rubro.
“Estos últimos diez años cambió mucho, y aparecieron jugadores fuertes. Entre 2017 y 2019 se construyeron 300.000 metros de depósito, superando la demanda. Eso hizo que, con la crisis que tuvimos, se genere una vacancia extraordinaria. Pero se terminaron de ocupar gracias a la expansión del e-commerce”, cierra Curi.
Más allá de la pandemia, se estima que el mercado de la logística seguirá creciendo. La logística, se metió en la sociedad de una manera totalmente horizontal. Hoy las personas conviven con la logística. “Los parques industriales ya están en la agenda pública. Los gobiernos están generando herramientas para crear más parques industriales, para que los que existen sean cada vez mejores, para que se relocalicen las empresas o reordenar el territorio. Ya todos saben de qué se tratan y que ventajas brindan”, suma María Lía Ghelfi, directora de Conexión Parques.
Fuente: Perfil
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Baja la vacancia en los centros logísticos y depósitos
La cantidad de metros libres cayó cuatro puntos por debajo del semestre anterior, en un proceso que, apuntalado por el crecimiento del comercio electrónico, esperan que continúe.
hay un sector que no solo no se retrajo ante el impacto de la pandemia, sino que creció a pasos agigantados, ese es el de la industria del comercio electrónico. Los meses de encierro aceleraron exponencialmente un proceso que ya venía sucediendo, como es la reorientación en los hábitos de compra. El local comercial perdió trascendencia ante un cliente que compra directamente desde su casa. El reordenamiento, entonces, potencia a un mercado secundario clave para el e-commerce: la logística.
Aún en ese contexto, el sector no pudo escapar de los embates de un poder adquisitivo argentino en caída. Según se desprende de un informe de Cushman & Wakefield, la vacancia en el mercado logístico doméstico venía en una tendencia alcista desde finales de 2018. El primer semestre del año, sin embargo, empezó con datos positivos, con una tasa de vacancia que descendió al 14,3%, más de cuatro puntos por debajo del semestre anterior. De esta manera se inicia un proceso de recuperación de cara al segundo semestre del año, apuntalado en los mencionados cambios de consumo y en el auge de la compra digital.
Hasta el momento, la absorción neta registrada por Cushman & Wakefield llegó a 154.373 m², como resultado de 5900 m² desocupados y 160.273 m² ocupados. Los números muestran un balance favorable para el sector y llegaron, en seis meses, al máximo histórico que se había alcanzado en 2017. Dentro de la superficie ocupada se encuentran unos 60.000 m² de obras finalizadas que entraron al mercado recientemente y que tenían un 80% de su superficie prealquilada. Un dato que da cuenta de las expectativas de crecimiento es que hay otros 104.000 m² en construcción.
Respecto del precio de alquiler mensual unitario, el promedio total descendió levemente a unos US$5 por metro cuadrado, equivalentes a $505 por metro cuadrado. Si bien el mercado, medido en dólares, lleva tres años con valores a la baja, se espera que la disminución en la tasa de vacancia genere una mejor posición de renegociación para los propietarios de centros logísticos, ante la escasa oferta de grandes superficies. Lo dicho podría ayudar a la recomposición del valor que piden los dueños de complejos. En cuanto a la distribución geográfica, los alquileres de centros logísticos y depósitos más caros están en zona norte, luego zona sur y finalmente zona oeste. Mientras que en estas dos últimas hay proyectados unos 100.000 m² cada una, en el norte la superficie podría eventualmente ampliarse en más de 400.000 metros cuadrados, según las proyecciones del informe.
Fuente: La Nación
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Por primera vez desde la llegada del Covid, el mercado dio señales alentadoras
El segundo trimestre del año arrojó valores positivos por primera vez desde la llegada del coronavirus.
Por primera vez desde el comienzo de la pandemia de coronavirus, los indicadores del sector inmobiliario muestran una señal positiva. Es que, en el segundo trimestre de 2021, la superficie contratada en las oficinas superó levemente a la liberada, según datos dados a conocer por L.J.Ramos. Además, un informe de Cushman & Wakefield realizado a nivel regional arrojó que el mercado aún se posiciona como uno de los más atractivos para los inversores.
El informe de L.J Ramos estimó que la tasa de vacancia de las oficinas (15,7%) se mantuvo estable con respecto al trimestre anterior, en parte como resultado del marcado retroceso en la superficie liberada. En la misma línea que el resto de los indicadores, el precio del alquiler pedido mostró mayor estabilidad y registró un moderado descenso del 1,2% con respecto al trimestre anterior.
Al cierre del segundo trimestre, la superficie disponible descendió un 14,5% en la zona norte de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), mientras que en el norte del Gran Buenos Aires (GBA) registró un incremento del 4,5%, con respecto al mismo período. Como resultado, la tasa de vacancia registró un descenso de 2,9% en el norte de CABA y se mantuvo estable en el norte del GBA. El Polo Saavedra es el que registró el mayor aumento en la disponibilidad: creció 38,2% y empujó la tasa de vacancia 4,2% hacia arriba.
En cuanto a la demanda, el informe arrojó que, si bien la cifra es reducida, el mercado consiguió cerrar una absorción neta positiva, tras varios años en valores negativos. El norte de CABA fue el que presentó mayor dinamismo, donde la ocupación del edificio Centro Empresarial Libertador, en el corredor Libertador CABA, concentró el 70% de la superficie contratada. “Las empresas eligen estar en la zona norte, donde se tomaron 8100 m²”, indicó Eleonora Lefevre, Gerente División de Oficinas de Zona Norte de L.J Ramos. También se registraron cifras positivas en Catalinas, Puerto Madero, Libertador GBA, 9 de julio y Microcentro.
El submercado Catalinas concentra el 40% de la superficie que se encuentra en proyecto. En este contexto en el que las empresas comienzan a dejar el distrito financiero para migrar al norte, algunos desarrolladores comienzan a evaluar si el mercado podrá absorber a futuro esos metros en la “zona CBD”.
El atractivo del mercado inmobiliario corporativo de la región
Un informe de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, realizado a nivel regional, midió la evolución de la tasa de capitalización del mercado, es decir, el rendimiento neto obtenido durante un período en relación a la inversión total realizada. Durante 2020, pese a la pandemia y la adopción del trabajo remoto, el indicador no se vio fuertemente afectado.
La comparación permite apreciar el grado de fortaleza de cada mercado en la región al momento de negociar el precio solicitado para oficinas Clase A, que depende, en parte, de la tasa de vacancia y de la situación económica del país. En Buenos Aires, se observó un aceleramiento en el aumento de esta brecha debido al crecimiento de la vacancia, mientras que en Bogotá esta diferencia disminuyó. Lima y Rio de Janeiro, por su parte, mantuvieron el indicador estable con respecto a 2019.
“La pandemia y sus consecuentes restricciones provocaron cambios importantes en el sector inmobiliario corporativo, impactando fuertemente en los rendimientos de algunas clases de activos versus otros. Estos impactos fueron más o menos profundos en cada país”, explicó Marc Royer, Managing Partner de Capital Markets de Cushman & Wakefield en Sudamérica. “A su vez, la necesidad de inversión para seguir desarrollando la oferta inmobiliaria en los mercados de nuestra región, combinado con los buenos retornos que presenta este sector a largo plazo, debería mantener el apetito de los inversores a seguir incrementando su exposición a esta categoría de activos”, agregó.
El futuro del mercado
Muchas empresas migraron en medio de la pandemia a un modelo híbrido de ocupación de oficinas, pero este sector tiene la ventaja de tener contratos a largo plazo que disminuyen la desocupación. En este sentido, el estudio muestra que en Sudamérica, Buenos Aires fue la ciudad más afectada por el aumento de la tasa de vacancia (7,3% en 2019 a 12,9% en 2020), seguido de Bogotá (9,3% en 2019 a 13,6% en 2020).
Más allá de esta situación, Herman Faigenbaum, director general de Cushman & Wakefield Cono Sur, analizó: “El mercado de oficinas de Buenos Aires está estructuralmente subofertado, lo que ha dado lugar, históricamente, a bajas tasas de vacancia. En el marco de un inventario limitado, las empresas prefieren alquilar espacios de mayor calidad, para albergar una fuerza laboral sofisticada y altamente calificada. Los inquilinos locales han aumentado recientemente su ocupación, especialmente las empresas de tecnología que se han expandido a otros mercados y geografías”.
Según el estudio, los propietarios de edificios de oficinas pueden aprovechar la oportunidad para reevaluar sus estrategias para hacer frente a los desafíos tecnológicos, del espacio de trabajo y ofrecer soluciones prácticas para maximizar los resultados comerciales, ya que vienen meses de recuperación.
Otro punto que destaca el informe es que, en el escenario pospandemia, la devaluación de varios activos durante la crisis sanitaria en la mayoría de los países latinoamericanos, elevará su atractivo para los inversores más oportunistas. Por último, resalta que el crecimiento de proyectos y obras en construcción en casi todos los mercados de América del Sur, además de las expectativas de recuperación económica para el segundo semestre, crean oportunidades para quienes quieren aprovechar e ingresar tempranamente en desarrollos inmobiliarios corporativos en las grandes ciudades de la región, con la posibilidad de entrar con menos competencia a precios más atractivos.
Fuente: La Nación
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MarketBeat de Oficinas | Buenos Aires, 2° trimestre 2021
Presentamos el informe trimestral con el panorama de oficinas clase A y los hechos que marcaron el segundo trimestre de 2021.
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La locación de oficinas ofrece más ganancia a largo plazo
Cushman & Wakefield y Reporte Inmobiliario compararon la rentabilidad del segmento residencial y el corporativo.
Los detractores de la nueva ley de alquileres sostienen que su aplicación terminó por perjudicar a las dos partes. A los inquilinos la actualización anual se les hace más difícil de pagar (se estima que en julio será de un 36% para los contratos firmados el mismo mes de 2020) y, a pesar de una cierta recomposición, los propietarios no reciben una renta acorde al capital invertido.
“Entre las diferentes alternativas de inversión que ofrece el rubro inmobiliario, la locación de oficinas y el alquiler residencial son las dos opciones más habituales”, afirma un estudio realizado en conjunto por Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos, y Reporte Inmobiliario.
El informe es trimestral y compara el comportamiento de ambos segmentos en la Ciudad de Buenos Aires, a partir de los datos recolectados por cada empresa desde hace años.
Para el cotejo, en el caso de las oficinas se tomó el valor promedio de alquiler solicitado en el mercado CBD (Central Business District), compuesto por los submercados 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín.
En tanto, para el residencial, se utilizó como referencia el valor promedio de tres zonas: Barrio Norte, Belgrano y Palermo, para departamentos usados de 2/3 ambientes estándar sin amenities.
“En el mercado se suele hablar de valores de alquileres, pero compararlos sin extraer el componente inflacionario puede derivar en una lectura equivocada”, aclaran. “Al deflacionar la serie de alquileres, entre 2014 y el primer trimestre de 2021 el activo de oficina mostró una apreciación del 76%, mientras que un departamento depreció un 12%, ambos medidos en pesos”.
Los analistas consideran que esta brecha tiene varias causas. Una de las principales es que “las oficinas se denominan en dólares oficiales, aunque el pago se suele hacer en pesos, y siempre siguen de cerca la evolución del tipo de cambio. Por el contrario, el alquiler de un departamento evoluciona en función a la capacidad de pago del inquilino y la inflación. A largo plazo esta relación genera una caída de la renta”.
De acuerdo a esta evaluación, en la medición anual deflacionada las oficinas disminuyeron su renta en pesos en 0,5 %, mientras que los departamentos mostraron una apreciación de 6,9% en el mismo período de comparación. “En el último caso se debe, en parte, al impacto de la nueva ley de alquileres y algunas medidas por la crisis sanitaria que endurecieron la postura de los propietarios que llevó a un incremento nominal anual del 50%”.
En cuanto a las oficinas, “al cierre del primer trimestre del año presentan una baja apreciación de la renta a nivel anual, en gran parte producto de la escalada en la tasa de vacancia que casi duplicó su número a nivel interanual y contuvo los valores. Sin embargo, la condición de ser una renta que toma de referencia al dólar oficial genera una apreciación sostenida a largo plazo”, señaló Lucas Desalvo, Gerente de Investigación de mercado de Cushman & Wakefield.
Por su parte, José Rozados, Presidente de Reporte Inmobiliario, indicó que “la tasa de capitalización residencial refleja que el activo no es considerado fundamentalmente como una inversión de renta. La mayor rigidez del valor de venta frente a la flexibilidad del precio del alquiler demuestra el carácter de resguardo de capital que se le asigna a la inversión”.
Fuente: Clarín