Las industrias enfrentan importantes desafíos a la hora de definir su ubicación. Por un lado, el crecimiento del tejido urbano y las restricciones urbanísticas que acompañan el crecimiento de las ciudades imponen límites a la hora de realizar ampliaciones u obtener nuevas habilitaciones para desarrollarse. Por otro lado, los servicios industriales se han ido complejizando y especializando, generando mayor interdependencia entre las empresas de un mismo sector industrial.
En este contexto, los parques industriales representan, en nuestro país, una de las mejores alternativas para optimizar el funcionamiento del sistema productivo. Para cuantificar el crecimiento que los agrupamientos industriales vienen experimentando en las últimas décadas, Cushman & Wakefield realizó un relevamiento de este tipo de inmuebles en la Región Metropolitana de Buenos Aires (RMBA).
Los resultados muestran con precisión las oportunidades que se detectan en cada zona, a partir de los datos de disponibilidad y potencial de crecimiento.
¿Qué metodología se empleó?
Para realizar el relevamiento, “utilizamos tecnología satelital Spot 7 y SIG que, junto con la base de ARBA, nos permitieron conocer con detalle la superficie total de los parques, loteada, construida y disponible para nuevas instalaciones”, explica Karina Longo, Head of Market Research de Cushman & Wakefield.
En total se relevaron 51 parques industriales, de los cuales 36 son de origen privado, 5 mixtos y 10 que han sido impulsados con fondos públicos: “la amplia presencia de parques privados en la RMBA se debe a que estos tienden a desarrollarse en torno a los grandes núcleos urbanos, en localizaciones estratégicas, próximos a los accesos a las grandes ciudades”, agrega.
En la RMBA, los parques industriales ocupan 5.155 hectáreas. La superficie loteada total, descontando caminos y áreas comunes, es de 4.053 hectáreas. La capacidad constructiva (FOS) es de 24.121.200 m2 de los cuales ya se han construido más de 6.602.400 m2.
Los parques relevados contabilizan en total 4.570 lotes. El número de lotes libres asciende a 2.890, lo que arroja una tasa de disponibilidad del 63%. El alto índice de vacancia refleja la reciente expansión de los parques en la región, que se encuentra en plena fase de ocupación.
DISPONIBILIDAD DE LOTES
¿Cuál es la situación en cada zona?
Cada zona de la RMBA muestra un avance distinto en cuanto a su desarrollo y consolidación. La zona Oeste es la que tiene mayor porcentaje de lotes libres, un 73 %, mientras que en la zonas Norte y Sur los porcentajes son del 60 % y 54 %, respectivamente.
DISPONIBILIDAD POR ZONA
La zona Norte fue, durante muchos años, la preferida por las empresas debido a su localización estratégica respecto de los núcleos urbanos de población y de las principales vías de transporte. Concentra la mayor parte de la superficie de parques industriales (48 %) y también es la que tiene la mayor superficie construida. Se trata de una zona ya consolidada y con menor cantidad de superficie disponible para albergar nuevas industrias, en la que la superficie construible asciende a 878 hectáreas, cifra que supone el 73% del FOS total de la zona.
De manera más reciente, con la inversión en infraestructura vial, comenzaron a desarrollarse con más fuerza las zonas Oeste y Sur.
La zona Oeste es la que a futuro presenta el mayor recorrido de crecimiento. Durante el período 2013-2014 se incorporaron el Polo Industrial Ezeiza, el Polo Industrial General Rodríguez y el Parque Industrial San Vicente, que en conjunto aportaron 879 hectáreas. Esta cifra representa el 63% de la superficie de parques situados en la zona, aumentando el potencial de crecimiento de la misma hasta 511 hectáreas, es decir el 79% del FOS total de la misma.
Por su parte, la zona Sur cuenta con un potencial de crecimiento de 364 hectáreas, que suponen el 65% del FOS total de la misma. Sin embargo, cabe destacar que la mayor parte de la superficie de parques ubicados en el sur de la RMBA está concentrada en cuatro parques que concentran aportan el 76% de la superficie total de la misma y el 50% (284 hectáreas) del FOS total de la zona Sur.
POTENCIAL DEL MERCADO POR ZONA
